東京人也開始炒房了!?東京都心超高層炒房族的「空中族」鍊金術

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收到90年代房市泡沫的影響,日本人買屋就是為了自住?日本人買了房子就不會短期轉賣?日本人不愛炒房?這些可能都是你的刻板印象。之所以日本人之前不炒房,是因為房價在跌,沒得炒。


市場趨勢往下,連跌20幾年,再怎麼笨的人也不會將資金放到房地產,除非收取的投報率高,高過可以涵蓋掉房價下跌的損失以及稅金跟利息等成本。如今,利息越來越低,游資越來越多,房價不跌反漲,近兩年,東京都的房價,已經漲得比雷曼風暴前還要高了。就是因為這樣的經濟情勢,就是因為房價有價差可以賺,現在東京的炒房族也越來越多。

NHK電視台的「クローズアップ現代+」節目,就在2016.05.19節目中做了一個「追跡!タワマン空中族〜不動産バブルの実態に迫る」的專題,探討現在東京都心的不動產市場。節目開頭就提及,現在房價高漲,到底是誰在買?外國人嗎?不是!其實外國人投資東京屋的力道早已減弱,半個小時的節目中,對於外國人買屋一事,連碰都沒碰到,似乎外國的個人投資買盤,已經在東京市場當中式微。

那究竟是誰在買東京屋?根據節目的調查,是這一批被稱作是「空中族」的一般日本上班族投資客。他們只買都心的超高層塔式住宅,買了之後立即轉賣。而根據這兩、三年東京都心超高層的漲幅,隨便買其實都隨便賺。節目中就採訪了某個上班族,他於2014年買了個3200萬日圓的1LDK,短短兩年,市場成交行情就來到了4200萬日圓。而這上班族說,他至少有十個朋友是「空中族」,一而再,再而三地轉賣賺差價,賺了差價之後,再去買更高級的。就這樣,許多人的資產因此大幅度增加。

疑?照理說房價漲,你賣掉的房屋,要再換屋,不是也更貴嗎?其實只要熟悉不動產炒作的人就知道,一切都是使用槓桿。更何況現在日本現在0.7%低利率,房貸九成,自住短期轉賣賺3000萬內免稅,這樣的條件,可以說是炒房的天時地利人和啊!

例如:如果你有300萬,現在日本正常的上班族,可以九成貸款,這樣你是不是就可以買3000萬的物件呢?然後過一年後,轉賣4000萬,這時你還了房貸後,你的現金就會有1300萬了不是嗎?同理,1300萬能玩多少錢的物件?當然就是1.3億囉!當然第二次換屋,一次爬這麼多也是風險高,但是至少現在1300萬的本金,要買個7000萬的物件不成問題。接下來再轉賣個9000萬,你的本金就又膨脹到3300萬了。這時可以玩多大的槓桿,可想而知。節目中就還採訪了一個空中族,他就說,「他的朋友」就是這樣,越換愈大,短短幾年換了五次房。

有沒有覺得上面的手法似曾相似啊?這不就是五、六年前的台北嗎?房價層層堆疊上去,就等到最後一隻老鼠去接。而日本人其實很會炒作,只要報導椰子油可以減肥,隔天超市的椰子油一定一窩蜂被搶購;只要報導吃糙米可以身體健康,就連網路平台都會賣到缺貨。也就是只要有那個「勢」,他們可是比台灣人還會炒!況且受訪者還不時地說,反正買這種房子可以投資兼自住,就算之後賣不掉,還是可以自己用。所以受訪者說,其實這有點像是在玩遊戲,玩大富翁的遊戲!

根據節目中的調查,超高層塔式住宅,在交屋後,往往會在一年內被拿出來賣的戶數比例大約是2%,不過近年已經成長了20%之多,整整十倍,可見「空中族」炒房者無所不在。他們賣了之後,立刻再去收尋下個可能會賺錢的標的。或許這就說明了為何去年的超高層幾個大型個案,幾乎都是當日完銷秒殺的了。

而雖然這樣的炒房手法,很容易賺大錢,但其實只要個不小心,市況反轉,若是你沒計算好是否屆時貸款還得出來還不出來,你可能就永世不得翻生。日本的房貸可不像美國這樣,可以直接把債權丟給銀行就一走了之,因此受訪者自己也認為現在房價到了高點,可能要停止這樣大風吹,搬家樂的遊戲了。

除了超高層塔式住宅的炒房一族以外,現在的個人投資家也越來越多。因為量化寬鬆導致的游資過多,再加上負利率,使得銀行積極尋找資金的出口,因此根據節目的採訪,現在許多個人投資家,幾乎都可以全額貸款買到一整棟的投資物件。因為對銀行而言,其實不動產相對安全。根據調查,近年來銀行放貸給不動產業的比例,逐年增加。

不過根據節目的採訪,投資家們現在面臨的最大問題,不是借不到錢,而是「價位太高」。我們都知道投資的鐵則就是「低買高賣」,賤取如珠玉,貴出如糞土,雖然現在低利率,全額貸,但只要一不小心,就會套在最高點。

除了這種專業的投資客以外,許多小資上班族也開始投資小套房。因為對於將來經濟情勢的不安定感,加上賺錢越來越困難,因此受訪的小資上班族就認為「如果現在什麼都不做的話,這反而是一種風險」。

節目現場的專家石澤卓志(瑞穗證卷分析師)就認為,這些「空中族」,不是真正的富裕層,只是小有錢的上班族,利用自己的優勢,來買自住屋,利用低利率以及自住免稅的門檻來進行資產運用而已。而因為現在這種業餘投資客越來越多,有可能房價雖然已高,但石澤認為還是會續漲個兩、三年。

而想要搶不動產融資財的銀行,不只侷限於大銀行(Mega Bank),就連地方銀行,也為了搶東京的不動產投資熱潮,在日本負利率的政策影響下,為了將無處可去的資金找出口,也積極到東京來拓點。例如節目中就採訪,山口銀行,就設點在豐洲,專做這些灣岸地區超高層的「空中族」。

至於為什麼地方銀行要來東京,原因就在於,這一波的漲勢,只有漲東京都心精華區。地方以及郊區,不漲反跌,兩極化越來越明顯。看來我們對於「日本人不愛炒房」這件事,可能要稍微改觀了。


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