日本房價漲得比泡沫時期高?房市反轉在即?

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日本不動產經濟研究所在2016.2.22發表了去年2015年一整年的日本新屋大樓產品銷售市場動向,果然跟之前的預估不謀而合,價漲量縮。全日本發售量僅有7萬8,089戶,比起去年量縮了6.1%,平均價格上漲了7.2%,來到了均價4,618萬日圓。

不過令人驚訝的是,這個價格居然是1973年調查開始以來的新高價,也就是連泡沫時期1991年的最高峰,都只有4,488萬日圓而已。是不是真的日本的不動產市場已經比起泡沫時期高,再度吹起了巨大泡泡呢?(上述價位為日本全國)

其實我覺得這個數據有另一個觀察的方法。也就是這個數據是「房價」,而不是「地價」。不動產經濟研究所統計出來的資料,是「商品(新發售大樓)」的價格,而不是「原料(土地)」的價格。日本地價上漲,建商就會試圖找較便宜的地,使用較便宜的設備等,來將發售價格控制在一般購屋客可以購買的價位。因為如果建商一昧地調高價位,就只怕自住客不買,導致銷售停滯。

如果沒記錯的話,泡沫時期,就是因為都心地區的「地價」漲太高了,因此較少建商在都心精華區買地來蓋新屋,都心的大樓多半是商業用途居多。這也就是為什麼泡沫時期造就了東京的「甜甜圈現象」。因為都心土地太貴,建商只好往郊區去蓋房子,來賣給一般人。而就這樣,人,都往近郊移動,工作跟商業,都還是集中在都心,所以讓東京都的居住實情形成了一個甜甜圈。

也就是說,藉由這個甜甜圈現象,我們可以推測當初1991年時期,較多的新建案發售,是集中在東京的近郊,房價地價都較便宜的地方,因此價位可以壓在一般購屋客買得起的範圍當中。也因此,當初東京都的房價大概平均是6809萬日圓。雖然根據同機構所發表的2016年一月東京都新屋均價為7,149萬日圓,乍看之下比起1991年的均價還要高,但由於近幾年都心回歸的風潮,我們可以推論,應該是因為最近的新推案都是在比起當初1991年時期要來得精華的地段。若兩個時代,我們都只看精華區的高價位產品的話,就可得知當時1991年時,都心精華區高價位產品,也有許多超過10億日圓的物件,但目前就現在的高價產品,也鮮少超過5億日圓的。也就是說東京都的房價,雖然現在的新成屋價格接近泡沫時代時的新成屋均價,但或許可以把這個統計數據理解成「2016年的都心價格」接近「1991年的近郊價格」。因為若從「地價」方面來看的話,1991年東京都的平均地價有到每坪922萬日圓,但去年2015年東京都的平均地價也才277萬日圓而已(土地代データ),也因此可得知,地價部分要到泡沫時期的價格,還有一大段距離要爬升。

不過發售的大樓價位越來越高也是個事實,新屋越來越貴,也連帶拉抬了中古屋的價格。日本人購置自用屋的力道,大概就是在4000萬~6000萬之間。畢竟現在日本人的心態不像泡沫時期那種追高的態度,因此很有可能隨著新屋銷售越來越貴也越來越難懂,而導致房屋銷售上更加困難。也因此2016.02.23出刊的住宅新報就推論中古住宅也差不多漲到頂了。


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