日本房價漲得比泡沫時期高？房市反轉在即？

日本不動產經濟研究所在2016.2.22發表了去年2015年一整年的日本新屋大樓產品銷售市場動向，果然跟之前的預估不謀而合，價漲量縮。全日本發售量僅有7萬8,089戶，比起去年量縮了6.1%，平均價格上漲了7.2%，來到了均價4,618萬日圓。

不過令人驚訝的是，這個價格居然是1973年調查開始以來的新高價，也就是連泡沫時期1991年的最高峰，都只有4,488萬日圓而已。是不是真的日本的不動產市場已經比起泡沫時期高，再度吹起了巨大泡泡呢？（上述價位為日本全國）

其實我覺得這個數據有另一個觀察的方法。也就是這個數據是「房價」，而不是「地價」。不動產經濟研究所統計出來的資料，是「商品（新發售大樓）」的價格，而不是「原料（土地）」的價格。日本地價上漲，建商就會試圖找較便宜的地，使用較便宜的設備等，來將發售價格控制在一般購屋客可以購買的價位。因為如果建商一昧地調高價位，就只怕自住客不買，導致銷售停滯。

如果沒記錯的話，泡沫時期，就是因為都心地區的「地價」漲太高了，因此較少建商在都心精華區買地來蓋新屋，都心的大樓多半是商業用途居多。這也就是為什麼泡沫時期造就了東京的「甜甜圈現象」。因為都心土地太貴，建商只好往郊區去蓋房子，來賣給一般人。而就這樣，人，都往近郊移動，工作跟商業，都還是集中在都心，所以讓東京都的居住實情形成了一個甜甜圈。

也就是說，藉由這個甜甜圈現象，我們可以推測當初1991年時期，較多的新建案發售，是集中在東京的近郊，房價地價都較便宜的地方，因此價位可以壓在一般購屋客買得起的範圍當中。也因此，當初東京都的房價大概平均是6809萬日圓。雖然根據同機構所發表的2016年一月東京都新屋均價為7,149萬日圓，乍看之下比起1991年的均價還要高，但由於近幾年都心回歸的風潮，我們可以推論，應該是因為最近的新推案都是在比起當初1991年時期要來得精華的地段。若兩個時代，我們都只看精華區的高價位產品的話，就可得知當時1991年時，都心精華區高價位產品，也有許多超過10億日圓的物件，但目前就現在的高價產品，也鮮少超過5億日圓的。也就是說東京都的房價，雖然現在的新成屋價格接近泡沫時代時的新成屋均價，但或許可以把這個統計數據理解成「2016年的都心價格」接近「1991年的近郊價格」。因為若從「地價」方面來看的話，1991年東京都的平均地價有到每坪922萬日圓，但去年2015年東京都的平均地價也才277萬日圓而已(土地代データ)，也因此可得知，地價部分要到泡沫時期的價格，還有一大段距離要爬升。

不過發售的大樓價位越來越高也是個事實，新屋越來越貴，也連帶拉抬了中古屋的價格。日本人購置自用屋的力道，大概就是在4000萬～6000萬之間。畢竟現在日本人的心態不像泡沫時期那種追高的態度，因此很有可能隨著新屋銷售越來越貴也越來越難懂，而導致房屋銷售上更加困難。也因此2016.02.23出刊的住宅新報就推論中古住宅也差不多漲到頂了。