日本凶宅值多少? 從日劇「房仲女王」(家売るオンナ)來看看

凶宅

最近有一部日劇很夯,叫「家売るオンナ」,台灣翻譯成「房仲女王」。對,就是北川景子領銜主演的,賣房子的故事。裡面將日本的房仲業演得唯妙唯俏,許多情節都是(曾經)真實發生在日本房仲業裡面的。

例如:叫部下「預約到客人之前不准回家」、「把電話聽筒用膠帶綁在耳朵,一直打電話,直到約到看屋客人」、以及「做三明治夾心人,在車站前站崗攬客(台灣是用舉牌的)」…等。且裡面的劇情以及售屋手法也都是實際房仲人員會使用的招數。例如:「用手機APP製造假來電,說有別組客戶要下斡旋,讓客戶心急快下單」、「開車要走巷弄小路,以取得客人信賴」、以及「將缺點(墳墓)說成優點(永遠不會有高樓遮蔽)」…等。

我還耳聞不動產同業朋友說,老闆交代每個人星期三都要看這部日劇,然後寫心得報告…^^。就因為這主題跟我的工作息息相關,原本不看日劇的我,居然也追起了這短短只有十集的日劇。

記得其中有一集(第六話),就是在講杉並區的透天豪宅,一間只賣1000萬日圓的凶宅的故事。在劇中,他們稱這叫做「心理的瑕疵物件」,意思就是說物件本身「物理上」沒瑕疵,但「心理上」有瑕疵。就是曾經發生過兇殺,死人,火災…等,正常人住了會覺得毛毛的物件。

像是這樣的物件,在物件資料圖面上,都會打上「告知事項あり」(有必須告知的事項),因為業者在賣這樣的物件時,業法有規定一定要告知。所以你會看到劇中的三軒家主任,對於前來看屋的客人,都將殺人事故的經過,描述地栩栩如生。因此下次你如果看到一個物件出奇地便宜,不妨看看備註欄,有沒有寫這樣的字眼。

至於,凶宅,真的會這麼便宜嗎?我們先來看看,這樣的物件,如果不是凶宅,市價大約多少。

這個日劇之所以有趣,就是在於它很多小細節都很寫實。當然,在地名上,都會刻意改掉一些,以免被當地民眾抗議。像是這個凶宅,劇中截圖寫著「杉並區荻沼一丁目」,離車站12分鐘,土地120坪的透天。不過實際上,杉並區並沒有「荻沼」這個地名。不過就劇中三軒家萬智(北川景子,女主角)的描述,這裡是高級住宅區的一等地。嗯,我想我大概知道是在哪裡了。應該就是在「荻窪一丁目」。(不過其實「荻窪」,住宅區較貴的地段是在「荻窪三丁目」)

如果真的是這個地方,那假設它不是凶宅,土地又超過100坪的話,大概值多少呢?搜尋了一下售屋網站,目前在at home有一筆正在銷售的物件,大小差不多,屋齡差不多,都是RC造的,開價3億3800萬日圓。

一般來講,如果是在屋內自然死亡的,會是市價的九折;如果是自殺的,大概是市價的八~七折;而如果是他殺、兇殺的,則很有可能會是市價的六折~五折。因此即使劇中這間凶宅的市價,不如現實售屋網at home正在銷售的3.38億那樣高,假設只有兩億的話,那這間房子再便宜,也不太可能低於一億,不可能便宜到1000萬這種價位。

而其實凶宅,有幾種「重生」的方式。第一,打掉重建。當然不是馬上重建,可以先做出租停車場,等過一段時間大家淡忘後,再來重建,這樣就不是「事故物件」了。第二,找人頭來買,然後再轉賣,這樣就沒有告知義務了,事實上也有這樣的判例。不過這種作法其實很沒道德,只不過很多玩不動產的人都會這樣玩。

在這裡教大家一個把關的方法:日本有一個叫做「大島でる」的網站(日本東京買房投資前你必須上的6個網站!),是免費的凶宅查詢網,只要有發生兇殺之類的,這個網站都會登錄。操作方法跟google map一樣,點進去看看,你會發現到凶宅無所不在。不過如果對方真的隱藏得很好,沒有上過新聞,沒有人知道,還是很有可能是漏網之魚,查不出來的。

當然,這只是日劇。現實上,這間如果真的是凶宅,我想大概也會要價1億以上。如果真的是1000萬,連想都不用想,我晚上用爬的都爬去簽約!買下來後,打掉重建,一開始如果不敢住,就先來做Airbnb,等許多人住過,人氣旺了之後,自己再住,也不失為一個好方法,祝大家追劇愉快。

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