房市散步[02] – 番町

而東京的RC產品的第二種狀況，就是位於巷弄內。因為巷弄內安靜，同時都市計畫上，又是屬於「低層」，或者是「中高層」的用地，因此，如果你找的是較高級的90~150平米的低層永住型住宅，也多半只會在巷弄內才找得到。一來巷弄內安靜，二來，這樣的環境，本來都市計畫就是規劃成住宅的區域，因此建商要蓋高檔的住宅產品，也多半會在這種地方。當然，巷弄內屬於住宅地，因此也會有小套房或者是60~70平米的家庭房。因此如果你的購屋需求，是想要買大一點的永住型房子，大多只會在靜巷內才找得到，而且也多半都是低層住宅。大馬路邊，幾乎找不到10幾層的住宅房，全部都是做成大坪數的。

第三種，就是超高層塔式住宅（Tower Mansion）。因為超高層，基地很大，而這些大基地，多半都是因為區域上的大規模再開發（都更），因此整個區塊，都有別於我們上述的「馬路邊」或者「巷弄內」。整個基地重新規劃後，所留的公共空間空地也大，因此整體上，環境都還不至於太糟。一般塔式住宅的中低樓層會做成小坪數，或中等坪數，而高樓層才做成100平米以上大坪數。也很少見到整棟超高層，全部清一色都是90平米以上大坪數的。但卻還蠻多清一色整棟超高層都是出租型小套房的。也因為超高層要蓋高，因此大部分的超高層住宅，多座落於商業區，本身的容積率，再加上政府給予放寬的容積，才可以蓋成超高層。

我在東京，很想找一種產品，就是「位於巷弄內，又是7~10幾層樓高，大概每一層只有兩～三戶，每戶大小都很平均，大約90~200平米左右的」。因為這樣的社區，戶數單純，巷弄內又安靜，又不會因為戶數太多很煩雜。不過東京幾乎沒有這樣的產品。東京，如果要社區清一色都是大戶型的產品，多半都是位於「低層住宅」區，因此很難找到10幾層樓高，還全部做成大戶型的。光看我上面對於都市計畫的描述，我想你大概也知道我找不到這樣的東西了。

但台北，我記得就有很多，是在靜巷內，還是蓋了10幾層的（因為台北還可以容積轉移，東京不行）。可見台北跟東京，對於都市計畫的規劃與想法，都不太一樣。但東京有個地方例外，巷弄內，不屬於「一低層」或「一中高」而是屬於可以蓋較高樓層的「一住居」跟「二住居」。在哪裡呢？對，就是在千代田區的「番町」。

「番町」位於千代田區的左邊，由一番町～六番町組成。看它緊鄰皇居，大概也猜得出來，這裡以前就是武士以及官員居住的地方，價值以及歷史意義當然不菲。而番町的中央，有一條「番町文人通」，之所以得此名，聽說就是因為島崎藤村、泉鏡花、与謝野鉄幹＆与謝野晶子夫妻等知名文人雅士以前住在這附近。而番町一帶，除了住宅以外，也有許多商辦以及學校，其實就很像我們台北，什麼都混在一個區域內的感覺。

攤開千代田區的都市計畫圖，你會發現其實千代田區只有三種用地區分。分別為「商業區」、「一住居」以及「二住居」。皇居右邊，右上邊的秋葉原、神田、大手町、丸之內等地屬於商業區，整片都是商業區，即便是巷弄內，也是屬於商業區。這點跟其他的區比較不太一樣。而千代田區的住宅區，只有皇居左邊的「番町」，才有用地區分為「一住居」以及「二住居」的住宅區。

住宅系列的用地區分共七種，分別為：「一低層」、「二低層」、「一中高」、「二中高」、「一住居」、「二住居」、「準住居」。由左往右，左邊的「一低層」最嚴格，容積最小，商業活動最低。右邊的「二住居」最寬鬆，容積相對高（PS：容積多寡還是得看個別區域的法定容積以及路寬），商業活動高。

對的，千代田區沒有「低層」或「中高層」的住宅用地區分，就連皇居都屬於「一住居」。所謂的「一住居」用地，算是住宅區用地中，容積率相對高的，因此番町的住宅區，由於用地區分都是「一住居」或「二住居」，而且容積也大都超過400%，因此才可以蓋成較高層的住宅。就連巷弄內，也有不少中、高層的住宅產品。這點，感覺就跟台北的巷弄內有很多中、高層住宅的感覺很像了。

番町，或許因為它本身容積率高，以及它立處精華不敗之地，因此每年在住宅地的地價排行榜總是拿下全國第一名。這裡，就有許多我很想找的「清一色都是大坪數，而且中高層」的居住大樓了。當然，想也知道價格不會便宜。聽說這一帶，是日本聚集最多vintage mansion（經典不敗名宅）的地區，我是覺得整體的感覺，有點像是台北臨沂街的Fu啦（見仁見智）。

但因為番町本身，住宅區外圍緊接著商業區，因此附近辦公室也不少，周邊也有許多學校，因此也有人不喜歡這樣的居住環境。而有錢，又不喜歡住在這種「住」、「商」、「學」都緊鄰在一起的地方的人，或許就不會選擇住在番町，可能會考慮往廣尾、松濤、麻布或者是白金台等「一低層」或「一中高」的地區。

其實，我個人也不是很喜歡番町的感覺（是我也買不起啦），只不過靠近千鳥ヶ淵那邊（一番町A地區與三番町的右邊），環境就比起其四番町或六番町那裡就好很多了。鄰近千鳥ヶ淵一帶，也有許多無敵景觀的豪宅。例如三菱地所前幾年分售的頂級住宅「The park house Grand千鳥ヶ淵」，以及1973年由三井不動產分售、竹中工務店興建的，號稱不敗名宅的「一番町park mansion」。有錢，應該買一間來收藏。

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