日本房屋為什麼會折舊？全民消失的500兆資產！

你有沒有想過，為什麼日本的房屋，折舊速度驚人，資產下滑的速度幾乎是獨步全球？日本的房屋中古時的評價額之低，甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切，很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。

2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微，有些點，也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」，以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時，價格跌跌不休的主因之一（當然通縮環境也有影響，但報導中沒有提及這一點）。報導一開始就提及，全世界很多國家的房屋都是「資產」，唯有日本的房屋是「消費財」（負債），因此從1969年之後，高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了，連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理，期待有朝一日會逆轉。

會造成日本住宅折舊迅速的第一點，撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習（為了賺買賣雙方仲介費，刻意不讓物件流通出去）。而為了使物件更容易成交，原本市值5000萬日圓的物件，仲介業者刻意不讓它流通在一般市場，導致即使有願意出原價購買的消費者，也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急，之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓，賣給自己的客人，以圖買賣雙方的兩邊仲介費。

很多大公司都有這樣的現象。這本雜誌直接把這些大公司的名字打了出來。當然，記者也認為，因為現在的資訊科技發達，像是之前金融業與科技業延伸出來的Fin-Tech (Financial+Technology)，在日本就非常火紅，引發了金融業界服務的革命。因此文章作者也預料，Sony不動產跟Yahoo聯手推出的新服務「おうちダイレクト」，也將會掀起日本一股「不動產Tech」革命。

Sony的這個新服務，有點類似我們台灣的591租屋網，讓賣方可以自己把物件PO上網賣，並且自己決定售價，成交後也不需要支付仲介費，目的就是要讓賣方的物件可以確保不要被黑心仲介這樣壓下來。但與台灣591不同的是，台灣的591是買賣雙方的交易平台，即使成交兩方都不用付仲介費，但sony不動產的這個服務，則是成交時，需要由買方支付3%+6萬的仲介費。想當然爾，這樣破壞業界潛規則的服務，一定會受到日本其他房仲業者們的反彈。就有某不動產流通協會的會員業者們，已經開始抵制，不將自己手中的物件登錄到Yahoo不動產，而聽說日本最大的業者聯盟，高達10萬加盟會員的「全宅連」，就是那個有「鴿子」標誌的聯盟，也醞釀要抵制這樣的服務。看來若要改變這樣的惡習，恐怕需要日本消費者們認清這樣的黑心手段，團結一致，像對付麥當勞一樣了吧。

而第二個造成日本住宅迅速折舊的因素，就是因為國家的稅制。對於日本國而言，「新屋」是非常好的存在。因為新屋屬於消費財，也是固定資產，因此可以課到很重，還有很久的「固定資產稅」。但房屋舊了以後，評定現值就會下降，因此舊屋就沒辦法課到像新屋時，這麼重的固定資產稅，對於日本政府而言，當然是房屋越新越好，因為稅金多多益善啊。另外，日本的稅制，就是建商的新屋賣給消費者時，可以課「消費稅」，但中古時，個人之間的買賣，是不課「消費稅」的，因此中古市場如果流通較多，國家反而就不能抽到更多的稅金。正因為這樣，現在日本中古市場只佔全部不動產市場的13%，對於日本政府來講，真的是非常的「剛剛好」。因為人民都去買新屋，政府除了可以課消費稅以外，固定資產稅又可以賺比較多。如果日本像美國的中古不動產流通市場這樣佔了80%，那日本政府賺什麼呢？！所以日本政府在住宅政策上，還是偏重於新屋，例如新屋在前幾年有一定的減稅政策等。就因為政策因素再加上日本人的新屋偏好，撰文記者就說，目前的日本不動產市場，就像是陷入了「中古不流通」的窘境。

造成全民住宅價值急速下降的第三個理由，記者認為銀行業也是幫兇。尤其是木造住宅，20年的木造住宅，在銀行眼中就是沒價值，只剩土地價值。即使你維持得很好，裡面就算花了好幾百萬重新裝潢，改良設備，但這些銀行眼中，都不納入他們估價的價值當中。因為可能是銀行在泡沫時期玩太大，嚇到了，因此對於房貸的審核變得很嚴謹，怕說如果有個什麼閃失，搞不好中古屋，到時債權無法回收。因此如果有個購屋客想要購買你屋況還很好的20年住宅，但會因為銀行認為它沒價值，所以不給貸款，當然，這購屋者就沒辦法向你購買了。而仲介業者也是因為銀行這樣的態度，若有屋主委賣20年老屋時，估價都估得很低，無論哪間仲介業者都是這樣估價，所以屋主想要賣貴一點也沒辦法，即使這間房屋的裝潢跟設備真的維持得很好！

而對於這一點，文章作者就認為日本政府應該仿效德國的住宅政策，將房屋「資產化」，而不是將房屋當作「消耗品」。例如遠光要放遠，要看20年以後的都市計畫，來做住宅地的興建規劃，以及給中古老屋有更多的整修補助金，並推動房屋的省能源化等等，並在銷售房屋時必須要強制銷售人員標示關於房屋的節省能源功能，如：防寒，太陽能發電…等。這些都可以增進老屋的價值，讓日本的房屋不再一直折舊，而建商一直蓋新屋，人民只買新屋，不住舊屋，造成老屋的空屋率一直攀升。就曾經有個調查指出，屋齡越老的，空屋率越高。例如1970年代建造的房屋，空屋率高達11.1%，但2011年以後建造的新屋，空屋率僅有2.6%，這都是因為中古被認定沒價值，因此也不花錢去改良，因而導致惡性循環，讓日本人只想住新屋。或許，今後會因為日本央行的負利率政策，使得銀行有將錢貸款出去的壓力，或許有機會讓銀行業對於老舊房屋的價值從新認識，讓老屋有辦法活化，使這個現象稍微有改變的趨勢也不一定。

不過此舉會造成建商沒有新屋就沒有賺錢，因此究竟這樣的政策日本政府有沒有辦法動起來？或許在今後建築用地減少，若確定通縮邁向通膨，日本人對於房屋的觀念會有180度的改觀也不一定。

另外，跟各位分享一下最近的新聞：日本的總務省發表了最新的國勢調查，日本的人口開始「轉正為負」，開始進入人口減少的時代。

現在日本的總人口為1億2711萬人，比起五年前的調查，整整少了95萬人。而這次人口數由正轉負，也是1920年來的頭一遭。但很有趣的是，東京都等首都圈，人口卻是正成長，五年來增加了51萬人，東京、神奈川、千葉、埼玉四處的人口數更是高達了3600萬人，超過全日本人口的1/4，可見人口減少得得確確會導致人口更往首都圈的一極集中，再度呼應本文一開始所提到，若人口持續往都心地區流動，若上述業者、銀行、與國家的觀念改變，東京都心的不動產將不會再被過小評價，祝投資愉快。

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