可以買的一流公寓跟不能買的三流公寓【日文書籍讀書心得】

【買っていい一流マンション、ダメな三流マンション】此書為一級建築士碓井民朗所寫的書。作者擁有四十年以上的設計大樓的經驗，最早第一版為2006年出版。過了十年，再度修訂再版。內容從56個購屋重點當中，教你怎麼判斷一間房子是否為好屋，究竟蓋屋的建商是三流建商還是一流建商。尤其是近期日本連續好幾間大建商，都爆出了蓋的房屋有瑕疵，這更說明了大品牌，不一定就等於是一流建商。

作為購屋的消費者，有必要了解其中的知識，才不會被建商耍得團團轉。除了建商的販賣價格跟販賣手法外，本書也從建築物的構造面、整體社區的規劃面、房屋本身的格局以及裝潢面等等，為您詳細介紹只有業內人士才會知道的詳細要點。想在日本置產購屋的你，不可不讀。

作者在第一章就提及，三流的開發商，在規劃產品時，總是想盡辦法要把容積率發揮到淋漓盡致，即使會因此蓋出很多格局不好的戶型，他們也不在乎。因為他們總是以總銷售面積為取向，不管事後住戶是否住得舒服。但好的一流開發商，會寧願犧牲掉10%以上的容積率，來確保整體社區規劃，在房型上盡量有好用的格局以及採光。而作者也觀察到，為了把容積率發揮到淋漓盡致的建商，往往產品銷售不如預期，到最後只好不得不降價。但注重整體規劃，寧願犧牲容積的建商，反而可以在房屋完工之前就幾乎銷售完畢。

第二章，介紹了許多建築物結構等級的判別方法，例如有些建商，為了壓縮室內天花板的高度，刻意不做成二重床、二重天井。所謂的二重床，指的就是在水泥地板上面，又另外再鋪上一層木質地板，並不是直接踢貼上去，而是中間有留空隙可以走管線的方式。而二重天井則是指天花板的部分也是雙重的構造。這樣的構造，方便之後管線的維修，同時，也可以減輕上下樓層間的噪音干擾。但三流的建商為了偷樓地板面積，壓縮每層樓的高度，最常見的做法，就是直接將管線埋設在水泥裡，不再做成二重的。這樣不僅隔音效果不佳，往後要維修也麻煩。但一流的建商，就寧願犧牲掉一整層的販售面積，也要做成二重床、二重天井。

第三章則是講解許多關於如何判斷社區整體規劃的技巧。例如買住宅，建議離車站三分鐘以上，八分鐘以內的距離。原因是離車站三分鐘以內的地方多半是商業區，居住環境並不理想，但走路超過八分鐘，又太過於遙遠，因此超過八分鐘的大樓型產品，將來轉售時資產價值較差。此外，作者也提及，豪華的公共設施，如兒童遊戲場，社區戲院，噴水池及溫泉等，其維護成本很高，但實際上並不是這麼實用。許多人都只用過一兩次之後就在那裡養蚊子，但為了維護這些設備，又不得不繼續繳高昂的管理費用，因此好的社區，不應該有太多無用的公設。另外，由於電梯也會計入容積，但無法併入銷售面積來獲利，因此三流的建商會在上百戶的社區，只做一部電梯。根據作者的經驗推估，好住的社區，至少五十戶就要有一部電梯，也就是一百戶的社區，至少要有兩部的電梯才足夠。有些一流的建商，甚至規劃成兩戶共用一部電梯，縮減住戶等電梯的時間。

至於內部的裝潢，作者認為光看廁所就可以知道蓋房子的建商是一流還是三流。從馬桶的先端，到門的距離，如果不到55公分，上廁所坐起來會很不舒服，這就是三流建商用來偷空間的。作者認為至少要有60公分以上的空間才算一流建商。此外，作者也認為「オール電化マンション」（全電化大樓。只用電沒有瓦斯）的大樓，使用上不太方便。作者認為，生活上還是需要有瓦斯。而且全電化大樓的缺點還不少，例如：廚房的爐子如果是用電的，火力就是很小，不像瓦斯可以大炒。此外，這種全電化大樓由於沒有瓦斯，所以要有一個空間來儲存熱水，這就等於又少掉一個原本可作收納的空間。而作者也在第六章提及，其實超高層塔式住宅就居住上而言，問題很多。例如為了把超高層的重量減輕，不能使用水泥牆，只能使用輕隔間，因此與鄰居之間的隔音問題很差。而且因為超高層的房型從小套房到大房型都有，住戶複雜，因此容易因為生活習慣的不同而導致衝突發生。

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