東京台北-蛋黃區房價超級比一比[2016版]

這兩年來，東京房價一直漲，台北房價一直落，若以目前日幣兌台幣的匯率約0.29的話，總覺得東京的房價很像已經比台北貴了。而目前，東京的蛋黃區漲了至少30%以上，台北的蛋白區也聽說下滑了10幾%以上，記得2015年4月時，也有隨便挑幾個個案來比較兩地的房價，當時還是台北完勝東京，而今年呢？

因為房屋有分蛋黃區蛋白區蛋殼區，而產品也有分自住房，投資套房，新屋以及中古屋，真的要比較起來的話，必須是學術論文等級的東西了。因此這一篇，只是舉出幾個兩地等級跟地段差不多的產品。

以實際面積，換算成新台幣來稍微比較一下，看看會有什麼結果，當然，這樣的比較不是非常客觀，因為兩國各區域的環境以及機能，土地的法令限制都不同，產品的品質也不盡相同。因此只能當作有趣，好玩來參考看看。

另外，我做這個比較，也只是存粹出自我的好奇心，不用過度反應以及口水戰喔！最後，這一篇我決定只比蛋黃區就好，來看看兩國最保值的區域，目前的房價水準到底如何！？

1. 首先，我們先來看看官方的比較數據好了

根據東日本不動產流通機構REINS的統計，2016年2月份的東京都23區，每平米的平均房價為67.8萬，若換算成台幣，房屋的實際坪數為每坪台幣64.9萬（見圖）。而根據台北市地政局公布的標準住宅單價每坪50.9萬元，看起來似乎比東京都23區的64.9萬房價還便宜。但別忘了，台北的房屋是有公設的，但東京的就是實際坪數，因此我們有必要將台北的房價，扣除公設後再計算。

而這個住宅標準單價，是全區全屋齡，含公設的平均單價。新屋公設比高達35%，但中古屋公設可能只有10%，因此這裡先圖個方便，假設公設比為25%。這樣將50.9萬這個數字回推回去的話，就是實際面積不含公設的均價為67.8萬台幣。

東京實際坪數，每坪64.9萬台幣

台北實際坪數，每坪67.8萬台幣

官方公佈的數據仍為台北房價領先，但，台北的數據公佈總是慢3個月，也就是這個數值是2015年11月份的，若以現在台北房價正在下跌的趨勢來看，也許2016年2月份的數字會比這個數字還要低了。

更何況今天很像台北市剛公布土壤液化潛勢區，很多高危險的地區都是集中在這些蛋黃區，看來台北的房價還會往下修！

2. 接下來，來比一下兩地的頂級住宅。仁愛路vs.六本木

不過由於台北市現在的市況就是，高總價的產品賣不動，因此查不太到精華區今年的成交價，只好退而求其次，找2015年的成交紀錄。仁愛路四段 v.s. 六本木，我認為應該是可以的！

兩個地點都是蛋黃中的蛋黃。台北的是2015年4月成交，東京的是2015年7月成交，成交離得沒很遠，且兩者屋齡接近。實際室內面積坪數也相當，台北的為30坪左右，東京的為25坪左右。仁愛路的台幣6600萬，六本木的台幣5365萬。

東京實際坪數，每坪213萬台幣

台北實際坪數，每坪217萬台幣

2015年中，似乎還是台北稍微完勝，但是其實兩者差異已經只有2%，況且，現在台北高總價的，應該如果真的要賣的話，下殺不會只有2%，雖然表面上台北險勝，但是若以今年的市況，我想應該是東京完勝才對！

3. 接下來比小套房，這種產品的成交量本來就比高總價的多很多

因此可以比2016年的數據。台北的2016年1月成交，東京的2016年2月成交。台北這個物件在中山區農安街，東京這個物件在新宿區飯田橋附近。兩者都是蛋黃區，但不是最黃的蛋黃，兩者都很熱鬧，也都是小套房集中的地方，都是商業氣息濃厚的地方。

兩個的實際室內坪數差不多，所在的樓層也都中低樓層，台北三樓，東京五樓。台北的9.1坪，日本的9.2坪。也都是屋齡十年以上的中古小套房。

比較之後得到：

東京實際坪數，每坪102.1萬台幣

台北實際坪數，每坪85.1萬台幣

看來投資套房這裡，東京完勝！！

4. 最後一個來比較，都是新的交通樞紐的地方。南港vs.品川

台北南港，高鐵通車後就三鐵共構，成為台北新門戶。東京品川，磁浮列車發車首站，也是東京新門戶。南港附近東新街這個案子，算是住宅的地區，品川高輪這一帶也是住宅區，但南港附近很難找到近期的成交產品，因此拿這個屋齡四年的來跟品川屋齡兩年的對照一下，兩者實際面積也差大概兩坪左右而已，因此稍微拿來對照一下應該不為過！

由於南港這裡幾乎今年查不到實價登錄新屋成交，因此只好找這個2015年12月份的，而品川這個則是2016年2月成交的。

東京實際坪數，每坪117.8萬台幣

台北實際坪數，每坪91.8萬台幣

這兩個自住房型，也是東京完勝。

再次聲明，日本的實價登錄做半套，不是每個成交案件都會被登錄至REINS，台北目前成交量萎縮，要找到你想查詢的地段跟產品，不見得有成交！因此這樣的比較只是草率的，不代表什麼。

不過如果你最近覺得要購買東京屋的理由，是因為東京比台北便宜，那你不妨可以試著用這樣的方式，把你想要買的東京的區域，與台北較雷同的區域成交價比較一下，再比較同等級的產品。住宅房比住宅房，小套房比小套房，應該會有意想不到的收穫！

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