房市散步[02] – 番町

番町

東京的都市計畫,大部分的區都是這樣的:大馬路上,都是屬於容積率高的商業區,因此可以蓋高層,但只要彎進去巷弄內,用地區分就會變成容積率低的居住用地。因此,臨馬路的房子,都是蓋高層的,巷弄內的房子,都是蓋低層的。也就是因為這樣都市計畫的理由,所以才會造成東京的住宅RC大樓型產品,大致上會分成三種狀況。

第一種,就是在大馬路旁邊的10幾層RC建造的大樓。而因為它本身也是商業區,容積率又高,因此這種地方其實也不適合永住型的住宅,多半是出租型的人,才會想要住在這樣的地方。因此面臨大馬路的房,多半蓋成出租型的套房。當然,有時候會有60~70平米左右的家庭房,但就是不會有90平米以上,永住型的高級住宅。因為高級住宅,不會在這種喧鬧的環境當中,蓋了,建商銷售上也比較困難。

而東京的RC產品的第二種狀況,就是位於巷弄內。因為巷弄內安靜,同時都市計畫上,又是屬於「低層」,或者是「中高層」的用地,因此,如果你找的是較高級的90~150平米的低層永住型住宅,也多半只會在巷弄內才找得到。一來巷弄內安靜,二來,這樣的環境,本來都市計畫就是規劃成住宅的區域,因此建商要蓋高檔的住宅產品,也多半會在這種地方。當然,巷弄內屬於住宅地,因此也會有小套房或者是60~70平米的家庭房。因此如果你的購屋需求,是想要買大一點的永住型房子,大多只會在靜巷內才找得到,而且也多半都是低層住宅。大馬路邊,幾乎找不到10幾層的住宅房,全部都是做成大坪數的。

第三種,就是超高層塔式住宅(Tower Mansion)。因為超高層,基地很大,而這些大基地,多半都是因為區域上的大規模再開發(都更),因此整個區塊,都有別於我們上述的「馬路邊」或者「巷弄內」。整個基地重新規劃後,所留的公共空間空地也大,因此整體上,環境都還不至於太糟。一般塔式住宅的中低樓層會做成小坪數,或中等坪數,而高樓層才做成100平米以上大坪數。也很少見到整棟超高層,全部清一色都是90平米以上大坪數的。但卻還蠻多清一色整棟超高層都是出租型小套房的。也因為超高層要蓋高,因此大部分的超高層住宅,多座落於商業區,本身的容積率,再加上政府給予放寬的容積,才可以蓋成超高層。

我在東京,很想找一種產品,就是「位於巷弄內,又是7~10幾層樓高,大概每一層只有兩~三戶,每戶大小都很平均,大約90~200平米左右的」。因為這樣的社區,戶數單純,巷弄內又安靜,又不會因為戶數太多很煩雜。不過東京幾乎沒有這樣的產品。東京,如果要社區清一色都是大戶型的產品,多半都是位於「低層住宅」區,因此很難找到10幾層樓高,還全部做成大戶型的。光看我上面對於都市計畫的描述,我想你大概也知道我找不到這樣的東西了。

但台北,我記得就有很多,是在靜巷內,還是蓋了10幾層的(因為台北還可以容積轉移,東京不行)。可見台北跟東京,對於都市計畫的規劃與想法,都不太一樣。但東京有個地方例外,巷弄內,不屬於「一低層」或「一中高」而是屬於可以蓋較高樓層的「一住居」跟「二住居」。在哪裡呢?對,就是在千代田區的「番町」。

「番町」位於千代田區的左邊,由一番町~六番町組成。看它緊鄰皇居,大概也猜得出來,這裡以前就是武士以及官員居住的地方,價值以及歷史意義當然不菲。而番町的中央,有一條「番町文人通」,之所以得此名,聽說就是因為島崎藤村、泉鏡花、与謝野鉄幹&与謝野晶子夫妻等知名文人雅士以前住在這附近。而番町一帶,除了住宅以外,也有許多商辦以及學校,其實就很像我們台北,什麼都混在一個區域內的感覺。

攤開千代田區的都市計畫圖,你會發現其實千代田區只有三種用地區分。分別為「商業區」、「一住居」以及「二住居」。皇居右邊,右上邊的秋葉原、神田、大手町、丸之內等地屬於商業區,整片都是商業區,即便是巷弄內,也是屬於商業區。這點跟其他的區比較不太一樣。而千代田區的住宅區,只有皇居左邊的「番町」,才有用地區分為「一住居」以及「二住居」的住宅區。

住宅系列的用地區分共七種,分別為:「一低層」、「二低層」、「一中高」、「二中高」、「一住居」、「二住居」、「準住居」。由左往右,左邊的「一低層」最嚴格,容積最小,商業活動最低。右邊的「二住居」最寬鬆,容積相對高(PS:容積多寡還是得看個別區域的法定容積以及路寬),商業活動高。

對的,千代田區沒有「低層」或「中高層」的住宅用地區分,就連皇居都屬於「一住居」。所謂的「一住居」用地,算是住宅區用地中,容積率相對高的,因此番町的住宅區,由於用地區分都是「一住居」或「二住居」,而且容積也大都超過400%,因此才可以蓋成較高層的住宅。就連巷弄內,也有不少中、高層的住宅產品。這點,感覺就跟台北的巷弄內有很多中、高層住宅的感覺很像了。

番町,或許因為它本身容積率高,以及它立處精華不敗之地,因此每年在住宅地的地價排行榜總是拿下全國第一名。這裡,就有許多我很想找的「清一色都是大坪數,而且中高層」的居住大樓了。當然,想也知道價格不會便宜。聽說這一帶,是日本聚集最多vintage mansion(經典不敗名宅)的地區,我是覺得整體的感覺,有點像是台北臨沂街的Fu啦(見仁見智)。

但因為番町本身,住宅區外圍緊接著商業區,因此附近辦公室也不少,周邊也有許多學校,因此也有人不喜歡這樣的居住環境。而有錢,又不喜歡住在這種「住」、「商」、「學」都緊鄰在一起的地方的人,或許就不會選擇住在番町,可能會考慮往廣尾、松濤、麻布或者是白金台等「一低層」或「一中高」的地區。

其實,我個人也不是很喜歡番町的感覺(是我也買不起啦),只不過靠近千鳥ヶ淵那邊(一番町A地區與三番町的右邊),環境就比起其四番町或六番町那裡就好很多了。鄰近千鳥ヶ淵一帶,也有許多無敵景觀的豪宅。例如三菱地所前幾年分售的頂級住宅「The park house Grand千鳥ヶ淵」,以及1973年由三井不動產分售、竹中工務店興建的,號稱不敗名宅的「一番町park mansion」。有錢,應該買一間來收藏。


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