東京新成屋市場越來越難懂…

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上個月,日本銀行發表了2015年10~12月的資金循環統計,顯示日本人的個人金融資產,高達了1741兆日圓。這個數據,比起2014年的1708兆又增加了1.7%,也就是日本人的個人存款越來越多了。而這個數字其實已經超過日本2015年的GDP(實質:528.6兆、名目:499.1兆)三倍。

儘管經濟不景氣,窮人越來越窮,但似乎富人受惠於安倍經濟學,富人以錢賺錢,累積財富的速度似乎越來越快,貧富差距也越拉越大。這個現象,也導致了東京的房地產,賣給有錢人的高檔產品越賣越貴,但近郊賣給一般受薪階級的產品,卻因為漲價,有點賣不太動。因此現在東京的不動產現象,兩極化的現象越來越明顯。尤其是今年的高級地段的新推案,價格已經拉高許多。但似乎一般住宅型的產品,有觸頂的味道。

其實根據日本不動產經濟研究所的數據,大樓型的產品,日本2015年,一整年推案總銷金額為3.6兆日圓。再對比日銀這個2015年的資金循環統計,個人保有的金融資產為1741兆日圓,就可大約概算,這個金額可以讓日本人每年都買房,買483年都還花不完。甚至如果只買首都圈的一都三縣的話,甚至可以買800多年,也就是說,日本人其實很多人非常有錢。因此有些人很樂觀地認為,只要日本的一般人的想法轉變,開始利用低利率,舉債購屋,房地產要往上衝,翻個一倍,是輕而易舉的事。因此我認識的某些房地產私募基金的投資人,認為:1.建築用地有限,推案量減少,2.日本金融政策有利房市,3.大都會區因為觀光客增多,連帶拉抬地價,4.日本人很有錢…就因為這幾點,他們認為目前日本人只是無法接受已經漲了一波的新價格,需要讓市場沈澱盤整一下,再過一段時間,沒得選擇之下,只好向高房價妥協,這時房價就會繼續往上衝。當然,這是這些投資人的想法,不代表正確。

不過,的確。最近很多老舊的空屋,甚至被日本人認為是沒有價值,租不出去的不動產,都找到了自己的活路。例如老舊公寓或者一戶建,透過裝修後,拿來轉作Airbnb等民泊,都為這些原本被認為是不良資產的房屋,找到了再利用的價值。也有許多老舊的商辦,重新整修,搖身一變為熱門的主題式旅館,而且就日本政府對於民泊的開放,越來越積極,似乎也為日本「宣稱」高達820萬戶的空屋,找到了部份解決的出口。

好,回到標題。我覺得東京的新成屋市場,已經很難看得懂。原因就是新屋的價格,不外乎就是取決於其地點,跟產品本身的等級。但似乎最近的新屋,開價以及成交價,都有點背離了這樣規則的味道。某個知名建商的案子,離車站一分鐘。照理說有view的景觀戶,跟沒view的戶別,可能在一般的認知上,價差就是個三成左右。但這個案子,沒view的戶型,每平米只賣110萬日圓左右,非常划算。但他有view的房型,居然要價每平米170~250萬日圓。也就是同一棟裡,單價價差就高達1倍多,而且這個案子還不是超高層,只有十幾樓。先不管這個產品規劃的好壞,單價參差不齊是否會導致同一層的住戶水準落差極大,以及是否有要高價賣給特定人士…等問題。但這樣的開價,如果順利完銷,就破解了一般市場對於「景觀價值」的認知。

再來,同一個建商的兩個超高層,差不多等級的建案,兩個案子離車站大約都是走路6~8分鐘。位在蛋黃區的,去年銷售均價每平米110萬日圓,但事格不到一年,蛋白區的,開價高達每平米150萬日圓,令人直呼,是不是蛋白區染黃了?再來,另一個建商,也是以開高價聞名的,他們也在某個電車支線(有點像小碧潭、新北投支線)的末班站走路兩分鐘的地方,推案的價格,80幾平米的房型高達1.2億(非超高層、等級一般般),這個價錢都可以買港區中古屋了。因此上述的案例,也破解了一般市場對於「地點價值」的認知。

但,很弔詭的是,又有幾個地點聽起來不錯,環境也不錯的一線開發商的高檔案件,在事前案內會時,宣稱要開價2.3億的物件,就只因為他的地址比較不那麼好聽(但其實他附近環境機能都不錯),且離車站稍微遠一些些,以至於實際發售時,建商自砍至表價1.98億銷售。這樣的案例,也讓人認為,是否市場上對於「門牌價值」重視的程度超乎我們的想像。

但,似乎與這個案例在互相對比的,也有另一個建商,跟這個降價案子狀況很像,它位在生活採買機能比較不好,門牌也不是頂級港區或千代田區,但環境不錯,也有很好景觀的地點的。但五樓以上的100多平米景觀戶,開價高達3~4億,賣了一年多都賣不掉,但這建商就是死不降價。可能這個建商眼光精準,想法跟前述的私募資金投資人一樣,認為價位早晚會拉到他們要的價位,因此也不需要急售。這個建商其實早在上一波就有類似的銷售手法,在地點不好的地方,開高價,死不降價,但賣了九年,還是給它全部依照他們要的價位完銷。真的非常厲害!
雖說門牌價值很重要,不過也有另一個建商,在號稱全日本地價最貴的千代田區某處,推案高級住宅,賣得不是很理想,單價才每平米168萬,但卻還放在網站上,賣不掉,還不用抽籤…,你要來,出錢就買得到。讓人不得不思考,究竟「門牌價值」的定義為何?它附近環境也不差呀!置產客的基準究竟是什麼呢?選擇時,是理性,還是感性成分居多呢?

就是因為上述的種種案例,讓人覺得,現在東京的新成屋市場,有點看不太懂。再度引發省思,到底什麼產品是好的自住房,什麼產品是好的投資商品,什麼產品是地雷。或許,東京的房市,正面臨了前所未有的轉變也說不定。


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