東京中古屋最近「開價嚇死人 成交笑死人」

used house

之前台灣的房市有一句名言,叫做「開價嚇死人,成交笑死人」,意思是說,台灣的房屋開價都開很高,但實際上成交時,買方都大刀一砍,七折,八折的。當初(大概2009~2012)年左右,台灣的房市正在飆漲,當然屋主開價也越開越高,因為接下來預期房市上漲,屋主當然就越開越高。但站在買方的立場,當然是期望買到合理價,再加上台灣本來就有殺價的習慣,自然而然就讓賣方開高高的讓買方來殺,這個開架的幅度可能高達成交價的兩成至三成,這樣就算打個八折賣,屋主都還是賺。

 但相同時期,日本由於剛經歷了金融海嘯,接下來又遇到了311強震,這段期間,日本的不動產市況可以說是慘慘慘!根本沒人要看屋,有人要來看屋就偷笑了,怎麼還敢開高價呢?所以自然而然形成了「台灣買屋要殺價,日本買屋沒殺價習慣」的錯覺。當時的日本,買屋真的是不太殺價的,因為屋主開價也很合理,不會亂開價,買方也多能接受這樣的開價,自然而然,開價與成交價就相去不遠了。

不過近一兩年,由於東京的房市很熱,價位也確實在上漲,因此現在東京的市況,已經跟兩年前不太一樣,也跟其他地方都是都不太一樣了。

我們可以先來看看「圖表一」。這一張是東日本不動產流通機構(REINS)所發表的首都圈大樓成交價位統計圖表。看柱狀圖的部份就好了。紅色的柱子代表「成交價」,綠色的柱子代表「開價」。有沒有發現,2014~2015年初,其實成交價跟開價的落差並不會很大,但從2015年~2016年中,這兩根柱子的差距越來越大。這也就是代表著實際「成交價」與中古屋屋主的「開價」越差越大,形成了我們之前台灣的「開價嚇死人,成交笑死人」的格局。

而「首都圈」,其實是包含了「東京都、神奈川縣、埼玉縣與千葉縣」等地。如果我們將這個「圖表一」,再細分區域,細拆成「圖表二」的話,我們就會發現到,真正「開價」與「成交價」差很多的地方,只有東京都而已。神奈川、崎玉跟千葉還是跟往常一樣,兩者幅度相差不大。

東京都,在這一、兩年來的中古屋開價與成交價的落差幅度,大概高達了10%~15%左右。這代表了現在東京都的屋主心態,越來越像之前台灣屋主的心態了。認為反正房市正在漲,當然就先往上開價,開個比市場行情高的價位,這也無可厚非,因為賣方當然都想賣高價一點啊。當然,如果有不做功課的買家,直接原價購買,這屋主就賺到了。

而其實很多買方也知道最近房價正在上漲,有些是超乎自己的購屋能力,有些則是怕買在最高點,因此現在的買方也漸漸開始會有殺價「指値(さしね)」的動作。

根據日本房地產的歷史經驗,只要房市在往上走的時期,大概開價跟成交價都會有這種偏離的情況。但只要房市反轉,走下坡的時候,開價與成交價之間的幅度就會縮小。這樣的現象,似乎也在現在的台灣房市可以觀察得到。台灣房市反轉了一年多,許多中古屋開高價根本就賣不掉,沒人理,反倒是許多建商適度讓利,開出比中古屋還便宜的價位,自然就很容易快速去化。也就是其實台灣往後,也許開價與成交價之間的幅度會逐漸縮小。而東京,若接下來的市況還是很好的話,可能這樣「開價」與「成交價」的幅度也會越拉越開也說不定。

那…換句話說,現在在東京買屋,就一定要殺價嗎?當然還是看地方。精華區的確有些地方的開價已經很誇張,你如果不做功課直接原價購買,當然就是被當潘仔。但如果是郊區,開價本身合理的話,大慨也不會有什麼殺價空間了。

另外,雖然建商發售的新成屋,看似不能殺價,但其實都心最近也出現蠻多案例,就是一開始建商太過自信,開價過高,導致一直賣不掉。結果建商只好連兩、三次調降發售價格,才順利去化。


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