2017年的日本房市動態

邁入2017年,在川普即將成為美國總統,英國將要脫離歐盟的消息下,日本的房市會持續向上攀升還是望下反轉呢?一起來看看邁入2017年日本房市的幾個重要消息:

新成屋

根據不動產經濟研究所的發表,首都圈2016年11月份的新發售大樓型產品,僅有2701戶,比起去年同期減少了22.7%,也比
10月份少了7%。而這樣的數據,也創下了自1975年來,11月份新發售大樓41年來的新低水準。研判這是因為房價高漲,使得買方縮手,因此建商也調整供貨腳步所致。但同調查也認為,12月份的發售戶數可能會有7000戶左右。就契約率(成交率)方面,僅有62.5%,比起去年同期減少了19.6%,也比起10月份少了0.9%。一般而言,契約率若沒有高於70%,就表示銷售成效不佳。

至於價位水準為每戶平均5,161萬日圓,每平方米平均單價為74.9萬日圓,比起去年同期,價位跌了18.4%,平均單價跌了14%。平均價位之所以跌了這麼多,研判是因為跟去年同期所發售的指標案「Park Court 赤坂檜町  The Tower」的高額完銷有關。

而當月份的餘屋量有6,324戶,比起上個月減少了42戶。當日完銷的物件也僅有「シェリア湘南辻堂3期」一物件34戶。超高層塔式住宅銷售戶數僅有13物件195戶,比起去年同期的20物件1,155戶大減83.1%。

中古屋

根據東日本不動產流通機構的統計,首都圈2016年11月份的中古大樓型產品,成交戶數為2,985件,比起去年同期多了0.5%,雖然漲幅些微,但已經連續三個月比起去年同期高漲。

而11月份新增的出售中古物件為15,821件,比起去年減少了0.8%,也比起上個月減少8.6%。而當月的庫存中古物件為43,296
件,比起去年增加了9.9%,比起前月增加了1.1%。庫存量已經連續18個月都突破去年同期的水位。

11月份的中古大樓產品的平均成交平方米單價為49.68萬日圓,比起去年同期上漲了8%,已經連續47個月都突破去年同期的價位。11月份的新增的出售中古物件的開價,每平方米平均單價為55.53萬日圓,比起去年同期上漲了4%,已經連續41個月都突破去年同期的開價。至於庫存中古物件的平均每平方米單價為57.14萬日圓,雖然起去年上漲了7.4%,但上漲幅度有縮小的傾向。

超高層塔式住宅税改

日本的自民黨與公明兩黨,已於12月8日大致決定了稅制改正大綱。往後超高層塔式住宅,越是高樓層,稅率將會越來越高。日本的超高層塔式住宅,越高樓層,販售價格越貴。但在稅制上,評價時並無以樓層高低來區分稅率輕重。只要室內面積一樣,高樓層的固定資產稅等費用與低樓層是相同的,因此被當成是高資產階級的節稅工具。但此一節稅行為,恐怕在明年的稅改後將無所遁形。

所謂的超高層的定義,指的是高度超60公尺以上的居住大樓。往後其稅金的課徵方式,將會是越高樓層,其固定資產稅、不動產取得稅以及都市計畫稅越貴。具體上的方案,是以一樓為100,每高一層樓,將會加稅0.26%。此外,天花板的高度、或者是裝潢等附帶設備,也將一併被列入增稅的考量點。此一稅制並不朔及既往,僅適用於2018年以後的新建物件,因此也有專家預估2017年可能會有一波超高層塔式住宅大樓搶建潮。

其他重點新聞:

1. 龍頭不動産業者,中間決算業績創新高。

雖然目前景氣低迷,但卻有許多龍頭不動產業者於9月期的中間決算利益,相繼突破了雷曼風暴時的高點。原因研判為商辦及其住宅出租的空屋率改善,加上其分售大樓以及J-REIT銷售創佳績有關。

但由於近期分售大樓的價位已經來到了相對高點,因此實際上成交量是下滑的。不過由於一年前銷售的建案已陸續完工
交屋,因此這漂亮的決算數字,也只是反映了一年前盛況的落後指標而已。由於一般受薪階級的薪水並無明顯上升,因此市況也開始出現減速的現象。

2. 市場上的日圓現鈔量,首度突破100兆日圓。

根據日本央行2016年12月21日的統計,在市場上的現鈔總額,首度突破100兆日圓大關。比起20日前日比,增加了4803億
日圓,目前來到了100兆4661日圓的水位。預估是與下列兩點有關:

一、由於國內景氣緩步回復,中小企業決算的資金需求增加。

二、因為2月份所導入的負利率政策,使得存款利率降到非常低的水準,因此許多民眾將現金放在自家保險櫃。現金的流通數量於2015年末為98兆4299億元,時至今日已連續六年更新了過去的最高紀錄。

3. 三菱地所加入投資分售套房戰局。

原本只專注於家用型高端產品分售的龍頭建商三菱地所,也開始了投資型小套房事業。有別於他們一般家庭房的品牌「The   Parkhouse」,三菱地所另設「The  Park  Ones」品牌,期待以提供高品質的收租套房,提高附加價值,爭取更高額的租金。
產品主要為1K與1LDK房型,規格將比照同公司的家庭房產品,有高級的公設,及豪華的室內設備。期許能在目前低利率、以及單身人口增加的環境,吸引投資者將錢投資於不動產,做有效的資產運用。


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