香港人,開始錢進日本地方二線都市!

香港

最近讀到一篇日本不動產專家的網誌,他說,最近他跟某大型開發商的高層朋友見面聊天時,高層提到說,現在都心的開發商,幾乎都處於「休眠」狀態。原因就是因為建築用地高漲,買不到土地。

一般而言,開發商的等級,分成像是三菱地所,住友,三井等這種蓋家庭房、高級房產品的「一線開發商」,以及專蓋投資型小套房的「三線開發商」。如果各位朋友最近有在關注東京精華區一線開發商的新推案,應該會發現一個現象,就是現在的一線開發商,幾乎沒有什麼好的居住房型的大規模產品,反倒推起了小規模,以及投資型小套房的物件了。就連三菱地所,都成立了新品牌「The ParkOne’s」,準備開始進行投資小套房的分售事業。

其實這正是反映了一線開發商,自從一年多前,就取得不到好的建築用地的必然結果。更尤其像是三菱地所這種上市的大建商,一定得追求財報上的數字,有不得不推案的壓力,就算沒有好的用地,沒有入流的產品用地,還是得要硬推案。

而其實,小套房大樓產品,它在用地買收的採算價位,比起正常的兩~三房的住宅大樓產品還要來得高,原因就是因為小套房產品的售價,受到投報率的影響、低總價的影響、節稅需求的影響…等,其單價的售價與利潤,多半會比兩~三房的居住型大樓產品來得高。也就是若以開發商的角度,小套房標地價格可以高一點沒關係,且小套房大樓產品不需要像兩~三房居住型產品這樣,需要有較高級的設備以及華麗的大廳等,才能吸引自住型買盤,因為小套房本來就是出租投資用,自然設備不需用到太高檔。

不過小套房大樓產品的事業規模大不了,無法像兩~三房居住型產品這樣搞超高層或者大型造鎮這樣搞大規模,所以往往這種小套房大樓的產品,幾乎都是三線開發商在做的事。但現在似乎就連一線開發商,也「不得不」參入這種小套房產品的競爭行列了。大建商也唯有蓋投資型小套房,才能夠應付現在高漲的地價,也唯有蓋投資型小套房,才能掩蓋現在正常居住房產品土地取得困難的事實。

一般而言,開發商從買地到完工銷售,大約一年到一年半的時間。也就是說,很可能一年多以後的東京都心精華區,會沒有新成屋可賣,屆時勢必拉抬中古房價往上飆漲。而其實東京精華區,到了2016年,實在是連有看頭的新成屋物件都寥寥可數,今年下半年,應該有看頭的指標個案,就剩三井不動產的青三Tower案(墳墓第一排),跟濱松町的Tower案了吧。就因為這樣的新屋供給變少,其實今年的中古屋價位也都漲了不少,好的產品也不太釋出,因為其實現在很多屋主也知道,在供需失衡的東京都心精華區,房價一定會再繼續往上走,同時又有負利率等低利支撐,跟節稅的需求,因此根本也沒有必要急著現在賣,有,也都拿出來開價開高高的。

或許就是因為這樣的原因,投資日本的香港人,把目標轉移到了地方都市。根據最新一期2016年6月6日出刊的「日経ビジネス」報導指出,專營日本不動產的香港業者,已經將東京以外的銷售物件,比例提升超過了五成,原因就是因為東京的房價高漲,即使有2020奧運利多,在房價漲了一大段之後,就算現在才進場,也不見得賺得到價差。同時,現在才買的話,就是買到的房價高,但收入的租金不變,也就是投報率也變低很多,所以香港人才積極錢進地方都市。

香港人錢進地方都市還有另外一個原因,就是因為日本政府對於「民泊(民宿)Airbnb」的解禁動作越來越明顯,且日本即便是地方都市,也有許多觀光需求。根據日本觀光廳的統計,地方都市的觀光客有增多的傾向,因此旅館等住宿設施,很有可能將來也會慢性不足,香港投資客就是看到這樣的短租商機,才積極錢進地方都市。

但報導提及,地方的不動產有外國投資客來撐盤,雖然不是件壞事,但令人擔心的,是這些外國投資客很有可能沒有獲得真實的資訊。例如報導中就提及,投資說明會中,提到的物件價格投報率高達7%~10%(以短租的高租金來計算),因此會讓參加說明會的消費者以為高報酬且風險不大。但卻有同業直接打臉,說根本無法維持這樣的投報率。

一般的投報率計算方式,是將一整年的租金總額除以房價來計算,但打臉的業者解釋說:即使民宿解禁,但解禁案有限制「一年只能營業180日以下」,也就是除非違法,要不然是無法順利出租到一整年的,投報率很可能得直接打對折才是實情。

此外,現在許多大樓的管委會,積極在所有權人會議上,決議禁止物件短租的出租,也就是很有可能香港投資客買進後,管委會的規約改變,導致根本無法收到經營短租的高投報。因此以做短租為目的而錢進地方都市,可能還是得三思。


如果您覺得這邊文章有幫助的話,請您幫忙填寫下面的問卷!非常感謝您 🙂

如果您覺得我們的文章有那麼一點幫助的話

♥可以上我們的臉書粉絲團訂閱我們唷♥

如果您想知道任何跟日本相關的訊息,也非常歡迎在我們的臉書上面留言告訴我們 🙂

本篇已經徵得原作Tin的同意 得以做文章內容的部分修改以及轉載 – 原文連結

SNSでもご購読できます。

發表迴響