日本的別墅溫泉宅可以買嗎? – [享受人生篇]

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前一陣子我的狗狗生了一場大病,所幸及早發現,才得以完全切除惡性腫瘤,朝向完全康復的道路前進。這件事,其實讓我的人生觀有了很大的改變,突然覺得工作與賺錢沒有這麼重要了,小狗再活,也沒幾年,應該在他們剩下的人生,好好陪他們,讓他們天天過得很快樂才對。而剛好最近我也對於東京的繁雜感到很厭倦,因此興起了逃離都心,去伊豆買一間溫泉別墅來住。

依照我的工作型態,其實一年要在那邊住個七、八個月也不成問題,反正有網路,電話,很多事情都可以「不在辦公室,也能辦公事」。因此最近就開始找起了「不動產投資的大忌:休閒不動產」。

像是這樣的溫泉宅,大概可以分成兩種型態。一種就是有上百坪獨立土地,跟一棟木造建築,有接溫泉管線的「別墅」;另一種就是公寓大樓型的產品,就像我們台灣礁溪的溫泉宅一樣,區分所有權式,每個人一間10~50坪不等的房間的「大樓」型產品。它有電梯,共用溫泉澡堂,管理中心,有些規模較大的,甚至還附設餐廳。

這兩者最大的差別,在於「維持成本」。如果是「別墅」型的,由於是木造建築,而且又因為折舊得差不多了,雖然說它有上百坪的土地,但因為地價非常便宜,因此固定資產稅其實一年也高不到哪裡去,大概就30~50萬日幣不等。至於建築物的維護,樹木的修剪…等,就看各個屋主的保養狀況。常去的話,就會維持得還不錯,花的錢可能也不多,若不常去的話,就會折舊劣化得非常快。但因為是個人所有權的東西,即使稍稍殘破,你要選擇不維護也可以。但如果是「大樓」型的,這維護成本可就高了。由於「大樓」型的屬於RC造,又需要支付管理費跟修繕費用,且又因為是溫泉宅的性質,這些費用都會比一般都心的居住大樓還要來得高,因此一年的維持費用可能會超過100萬日幣。

好拉,今天就是要享受人生,而這些問題其實都是可以預先設想到,規劃好的。那假設這些費用都是你的預算內,這樣的物件,還可以買嗎?

可不可以買,我想見仁見智,也依照每個人的狀況不同,會有不一樣的答案。不過在下手購買之前,我們不妨先來思考一下以下4點問題,如果覺得都OK的話,再下手也不遲!

第1點:套牢一輩子,仲介不想賣!

這天我跟伊豆高原的業者約好,打算要看三個物件,兩個「別墅」型的,一個「大樓」型的。其中一個別墅很漂亮,不過在深山當中,公車雖然會到,但是要一個多小時車程,公車班次一天也才六班。基本上這個物件雖然很好,但你要知道這個東西,買了,就是套牢一輩子了。怎麼說?因為不會有人接手,而且連仲介都不想賣。

當天到了當地的仲介店,原本溝通好要看三個物件的,沒想到業務員裝傻,只想帶看前兩個車程十分鐘的,不想要帶看最棒的,車程三十分的,因為他覺得不會有人買。還是我很堅持地說我一定要看,都從東京搭車兩個小時來了,怎麼能不看呢?他才勉為其難開車帶我上山看屋(而且還面帶屎色)。

在車上時,我就跟他閒聊。得知這個別墅區,是泡沫時代的大型造鎮,當初可能一戶都要六~七千萬日圓,而今,只剩幾百萬,還沒人要買。這裡總共有1000多戶別墅,每棟的土地都是三、四百坪,但只有70幾戶定居在這裡。而我又順口一問,那請問貴公司,在這個別墅區,一年成交幾戶呢?他也毫不掩瞞地告訴我,他做了三年,公司才成交兩戶。也就是這裡的物件「不流通」。而這裡他們正在銷售的,很多都是賣了兩、三年了。所以你一旦買了這個地方,就一定要像養小狗一樣,你要養這個別墅養一輩子。

第二點:高額電車費,交通不方便!

另外,這些美輪美奐的別墅區,有大自然,清幽的環境,乾淨的空氣,與世隔絕。換句話說,就是「很難到達」。如果你在東京工作,要來這裡,首先要先搭2個小時的電車,單程票價高達6000~7000日圓,來回就是一個人要一萬五日圓左右。到了車站後,還得搭公車或者小黃,才能到達你的別墅。或者,你可能就要買一台車了,至少可以從東京直接開個三個小時到別墅。

而如果你想要去買個生活日用品,基本上附近什麼都沒有,一定要開車到車站附近,才有超市。因此如果你要長期定居在這裡,可能會無聊死,而且不管去哪裡,都要開車半小時。好拉,即使不是這個別墅區,而是其他「大樓」型的產品,基本上也都是要開車,只是可能比較近一些,從車站開個十幾分鐘。社區附近也是什麼都沒有,頂多社區裡面的餐廳跟自動販賣機,無聊程度不會比30分鐘車程的那個好到哪裡去。

那…我買離車站近一點的別墅啊!!…ㄝ,不過離車站近,一點都沒有鳥語花香、青山綠水、雲霧飄渺、浮雲朝露。沒有fu,又要三、四千萬,那到底買這裡幹嘛?

第三點:大雪潮濕,無法生活!

山上,容易起霧,濕氣也很重。因此你的度假生活可能要整天開著除濕機。而且,冬天還一定會積雪,上網Google了一下這裡冬天的景色,你會嚇到,原來積雪可以積到你的胸部這麼高,而且會從一月份一直積到三月份才融化。換句話說,冬天來住,都會很不方便,來這裡還得重勞動,先鏟雪,你才進得了家門。而且會很冷,一般市售的電熱暖氣根本無效,要安裝外國電影那種燈油式的,很大台的,才能稍稍舒緩寒冷的氣息。

而如果你天天住在這裡倒還好,如果你是偶爾度假來住,基本上冬天的水管一定會結凍,好不容易冒著風雪,寒風徹骨,千里迢迢來到你的別墅,結果發現溫泉水管結凍了,沒有暖呼呼的溫泉泡,還真的不知道是來這裡幹嘛的。再加上山路積雪,如果不小心打滑的話…..。 

第四點:維護辛苦

房子一定要住在裡面,如果空屋太久的話,屋內的狀況很容易就變糟。雖然說「大樓」型的產品,有管理中心在維護公設,但如果你室內沒人住,很快地,就會看起來像是咒怨裡面的鬼屋。我去看的第二間「公寓」式的,就是因為潮濕,窗戶旁邊都長蘑菇了,雖然它是RC造的,但天花板似乎也都有了漏水的痕跡。而因為屋主都沒有來使用,因此即便是它裝潢感覺都沒有刮傷或損壞,但看起來就是「舊得很噁心」。這一間賣1000萬,可能光是這些地板,窗戶等的補修費用,壁紙重貼,防水工程,大概就也要花到你1000萬。將近2000萬,有必要買在這種地方嗎…

結論:

當然,如果這些你都能接受,你也可以閒閒常常去住的話,說不定是個相對划算的選擇。只不過,我想應該沒有台灣賣海外不動產的業者,願意做你的生意。因為光是帶看,就要花車錢好幾萬,而搞不好成交時,仲介費都抵不了這些車錢費用,更何況以後你想賣,可能沒人願意幫你賣喔。

想一想,雖然對不起我的狗狗,但我還是常常帶他去小狗可以入住的溫泉旅館享受就好。「想喝牛奶,何必養一頭牛呢」,更何況,我還可以換牌子呢,都喝同一隻的奶,也會膩啊…..


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