日本RC鋼筋水泥房屋超過47年需要強制改建?沒這回事!

最近在台灣有一篇文章日本資產家真心告白:你努力工作一輩子,就為了養活建商、保險員和公務員!很熱門,在臉書也被轉載了很多次!

內文提到了日本的「房子,如果是獨棟的木造屋,根據日本的法規,三十年就必須改建;鋼筋水泥的大樓,到了四十七年的法定耐用年限,也必須改建」。

因此也有許多朋友及客戶詢問我關於這點是否屬實。直接說答案:錯的。

日本是有私有權的國家,土地以及建物,都是私有物。沒有任何人能夠強制有私有產權的房屋改建或者是拆除。除非道路徵收等,但這也會有補償方案。而RC等區分所有權的產品,則是80%以上住戶同意改建,才可以拆除改建。(但你也不要期待跟建商談改建時,可以一坪換一坪,拆要錢,蓋也要錢。如果你的大樓,容積率沒有剩,建商無法藉由剩餘的容積,多蓋些戶數來賣,藉此籌措改建費用以及利益的話,就是只能這樣一直用下去。)

仔細搜尋一下At Home等日本售屋流通網就可知道,日本仍然有許多5、60年的大樓產品以及木造建築還在市場流通,甚至也有80年以上的建物。若上述描述屬實,這些物件不就都違法?另外,目前東京興起了老屋重新翻修,再販賣的風潮,稱作Renovation。若上述描述屬實,那有人會願意買一個只能使用10幾年,且花大錢重新裝修的產品嗎?

(1965年建的大樓)
http://www.athome.co.jp/mansion/1061588414/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple

(1927年建的木造)
http://www.athome.co.jp/kodate/8709558602/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple

之所以會有木造22年、RC47年的數字,這只是稅法上計算建築物耐用年數的「法定耐用年限」標準而已。建築物會折舊,這能和你的租金收入合併計算,將折舊的部分計算在虧損,以達到節稅的目的。也就是說,若超過了法定耐用年限的建築,就無法進行攤提折舊來節稅,因此並不是說到了年限,就強制拆除。

 
另外,法定耐用年限也是銀行是否要融資給你的一個依據。銀行會認為越舊的房子,價值越低,47年就等於o,因此在抵押品的價值為0的狀況之下,銀行不會融資給你。因此也不是說這棟47年的建築真的沒價值。但你要修修補補繼續住,當然可以。
 
除了耐用年數以外,我個人認為文章內容也有許多邏輯上我無法認同的部分。例如,作者認為「買房=養銀行跟建商」,因此他要租房一輩子。那按照他的邏輯,租房一輩子,難道就不是「養房東一輩子」嗎?更何況當你年紀老了,你確定你還租得到房子?至少我個人不租給60歲以上的人。另外,作者提及「屋齡三十年的獨棟木造屋或公寓大樓不會變成資產」,房屋或許不會,但「土地」會是資產,因為土地不會折舊。除非你的土地是在沒價值,鳥不生蛋的地區。
 
日本跟台灣不同,台灣的房價所得比高達8.8倍,日本才4倍(http://www.thenewslens.com/post/22563/)我認為文中作者的朋友,年薪300萬台幣(日幣約一千萬),還是月光族的原因,問題出在日本高額的所得稅、住民稅、年金、健康保險,跟他個人意志力薄弱,天天喝一杯。如果住宅貸款利率0.6%還嫌貴,不買「自住房」的話,我真的不知道全世界還有哪個國家的人能買「自住」房了。

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