日本RC鋼筋水泥房屋超過47年需要強制改建？沒這回事！

最近在台灣有一篇文章日本資產家真心告白：你努力工作一輩子，就為了養活建商、保險員和公務員！很熱門，在臉書也被轉載了很多次！

內文提到了日本的「房子，如果是獨棟的木造屋，根據日本的法規，三十年就必須改建；鋼筋水泥的大樓，到了四十七年的法定耐用年限，也必須改建」。

因此也有許多朋友及客戶詢問我關於這點是否屬實。直接說答案：錯的。

日本是有私有權的國家，土地以及建物，都是私有物。沒有任何人能夠強制有私有產權的房屋改建或者是拆除。除非道路徵收等，但這也會有補償方案。而RC等區分所有權的產品，則是80%以上住戶同意改建，才可以拆除改建。（但你也不要期待跟建商談改建時，可以一坪換一坪，拆要錢，蓋也要錢。如果你的大樓，容積率沒有剩，建商無法藉由剩餘的容積，多蓋些戶數來賣，藉此籌措改建費用以及利益的話，就是只能這樣一直用下去。）

仔細搜尋一下At Home等日本售屋流通網就可知道，日本仍然有許多5、60年的大樓產品以及木造建築還在市場流通，甚至也有80年以上的建物。若上述描述屬實，這些物件不就都違法？另外，目前東京興起了老屋重新翻修，再販賣的風潮，稱作Renovation。若上述描述屬實，那有人會願意買一個只能使用10幾年，且花大錢重新裝修的產品嗎？

（1965年建的大樓）
http://www.athome.co.jp/mansion/1061588414/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple

（1927年建的木造）
http://www.athome.co.jp/kodate/8709558602/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sref=list_simple

之所以會有木造22年、RC47年的數字，這只是稅法上計算建築物耐用年數的「法定耐用年限」標準而已。建築物會折舊，這能和你的租金收入合併計算，將折舊的部分計算在虧損，以達到節稅的目的。也就是說，若超過了法定耐用年限的建築，就無法進行攤提折舊來節稅，因此並不是說到了年限，就強制拆除。

另外，法定耐用年限也是銀行是否要融資給你的一個依據。銀行會認為越舊的房子，價值越低，47年就等於o，因此在抵押品的價值為0的狀況之下，銀行不會融資給你。因此也不是說這棟47年的建築真的沒價值。但你要修修補補繼續住，當然可以。

除了耐用年數以外，我個人認為文章內容也有許多邏輯上我無法認同的部分。例如，作者認為「買房＝養銀行跟建商」，因此他要租房一輩子。那按照他的邏輯，租房一輩子，難道就不是「養房東一輩子」嗎？更何況當你年紀老了，你確定你還租得到房子？至少我個人不租給60歲以上的人。另外，作者提及「屋齡三十年的獨棟木造屋或公寓大樓不會變成資產」，房屋或許不會，但「土地」會是資產，因為土地不會折舊。除非你的土地是在沒價值，鳥不生蛋的地區。

日本跟台灣不同，台灣的房價所得比高達8.8倍，日本才4倍（http://www.thenewslens.com/post/22563/）我認為文中作者的朋友，年薪300萬台幣（日幣約一千萬），還是月光族的原因，問題出在日本高額的所得稅、住民稅、年金、健康保險，跟他個人意志力薄弱，天天喝一杯。如果住宅貸款利率0.6%還嫌貴，不買「自住房」的話，我真的不知道全世界還有哪個國家的人能買「自住」房了。