買東京中古屋可以殺價嗎?這樣做比較省!?

中古屋

日本的新成屋市場跟中古屋市場,是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售,而且量體龐大,一次就好幾十戶,甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣,因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上,或買樓下,或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇,所以建商在定價時,會有一個基準戶,然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異,再上下調整販售價差,而且建商蓋房子的目的就是要賣房子,因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。

但中古屋可就不同了。中古屋,就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶,就只有兩到三戶,甚至有些好社區,只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋,中古屋市場上,你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上,也是看個別屋主自己的認知。當然有些屋主很認清現實,就會參考其他周邊成交行情,開出合理價。不過也有些屋主認為自己的房子非常值錢,因此開出來的價位也會偏高。也就是在中古市場上,這樣屋主的房子就是獨佔市場,屋主有絕對的開價主導權。在日本,不像台灣有這麼多的投資客,房子買來是為了要轉賣賺差價的,因此除了某些特定炒作區外,一個社區往往拿出來出售的比例都不會太高,甚至有些社區一年都沒有一戶拿出來賣,因為人家住得好好的也不需要賣房。

中古屋會拿出來賣,很有可能是因為屋主本身有換屋需求(當然不能否認也是會有些投資客,只是佔比不會像台灣這麼高)。而這樣的屋主,多半有兩種情況:一種就是財力上如果要換屋,就一定得賣房子的。這種屋主你就會發現,他一開始拿出來賣,可能價錢會很硬,但隨著他換屋的期限越來越近,還發現房子賣不掉,這時他就會開始心急,價位就會逐漸地往下修正,越開越便宜。等屋主降到有買方能夠接受的價位,這房子自然就會成交了。也就是,如果想要買到有機會殺價的,可以長期留意看看你喜歡的物件,是不是在網路上PO了很久,然後降過幾次價錢。如果是的話,待它降到合理價位,再稍微殺一點,就有機會買到還不錯的價位。

但其實我們知道,日本很多老年人其實口袋蠻深的,有些屋主即使舊房不賣,仍然可以很輕鬆地擁有新房。加上現在低利率的環境,東京房市目前也沒有會翻轉的跡象(頂多就只是漲不上去),因此有些屋主就很硬。他會認為沒有必要便宜賣,與其便宜賣掉,倒不如出租算了。

建商

而這樣的屋主,有時候會把房屋拿出來賣,是因為仲介的遊說,想說如果能賣高價就來賣賣看。一但賣了三個月的委託期限,屋主發現這個價位其實賣不掉以後,也有很大的可能性就是乾脆不賣。當然,如果這個房屋本身條件好,地段精華,又是頂樓或邊間,無敵景觀等較稀少的房型,屋主更是沒有便宜賣的理由。

也就是說,究竟這間房子能不能便宜買到,完全取決於屋主本身的條件。畢竟房子是他的,只要他不以這個價位賣你,你就買不到。就算他開的價位比行情價高很多,他不賣你,你就是買不到。但你也有選擇不買的權利,當然如果你真的很喜歡,就是非這間不可,你也只好向他高價買進。因此,想要買到物超所值的房屋,可能還得看看屋主的性質是屬於哪一種。但如果你購屋的目的,是以自己住得開心為最佳考量,那你最好把房子當成是消耗品,而不是投資或資產配置。將來房價跌不跌?你是不是買貴?那就不是重點了,因為你是在享受這間房子。就有如買名牌包一樣,買的時候很貴,舊了,就變便宜的道理是一樣的,但擁有的期間,你過得很開心。不過,若你很注重資產價值的保值性,那最好不要向這樣的屋主買房。雖然這間房在你的眼中是寶貝,但市場的眼光可能就不這麼認為。往後你要拿出來賣時,不見得會有接手的人。因為不是每個人的喜好及買房子的條件都跟你一樣。

例如,你要頂樓跟無敵景觀,這點在你心目中的份量很重,你甚至願意多付30%的房價來取得。但,當你要賣的時候,你就很有可能會遇不到有緣人,找不到另一個跟你一樣,會願意為了頂樓跟無敵景觀多付30%的房價的買方了。其實,這就跟網拍的心態很像。當你很喜歡一樣東西,你就願意以很高的價位標下來,無論他是否太貴。但如果你沒有很喜歡這樣的東西,有時候即使打八折,你都不見得想買。因此,如果你是屬於注重脫手時價位的人,建議你,不要在一個物件剛剛刊登出來就去買,因為這時候屋主的心態最硬,價位最難砍。如果它真的被別人買去了,那就是跟你無緣而已,就說服自己,高價買去的那個別人以後很有可能會賠錢。但如果你真的很愛這個物件,你也不在乎賠錢的話,建議你立刻去跟他買下來,價位也不要砍了,因為就只有一間,你要等到它下次再拿出來賣,或者它的鄰居要拿出來賣,不知道要等到平成幾年,也許換下一位天皇了都還等不到。因為日本人買房是自住,不像台灣,幾個月後就會拿出來轉售。

另外,有一點要注意的,就是越貴越高檔的房子,漲的時候漲最快,因為他是資金追逐的標的。但一但房市反轉時,將會消失接手的力道,房價一定會重挫,就像現在的台灣一樣,豪宅死得比一般住宅慘。老話一句,沒有那個屁股千萬不要吃那個瀉藥。

凶宅


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