負利率真的救不了日本房市?從讀劉黎兒觀點分析

本週,日本的國土交通省發表了最新公示地價,令人驚訝的是

銀座山野樂器本店的地價已經來到了每平米4010萬日圓

這個金額甚至已經比起90年代的泡沫時期要更高了!

同時,根據不動產經濟研究所的調查,首都圈的新成屋價格也來到了歷年新高

早已突破了2008年的雷曼風暴時的價格!

可以說無論是麵粉的「地價」,還是麵包的「房價」都漲很大

雖然東京房市如此欣欣向榮,但劉黎兒小姐仍然發文說日本的房價跟房租都會暴跌

劉小姐從2013年就開始看空房市,但事實卻證明了2013~2016房市只有漲

根據2016年3月22日出刊的住宅新報,首都圈的房價已經連續3年以上上漲了

看來當初相信他的話,沒買東京屋的人,都少賺了不少錢

東京的房地產,真有如劉小姐講的,「大江東去矣」嗎?

接下來看看筆者TiN所接收到的資訊,跟劉小姐略有不同

當然,房市本來就有人看多,有人看空

TiN也尊重劉小姐的看法,僅是希望能有平衡報導的餘地,而非一面看空

日本央行實施負利率,台灣央行也跟進降息,因此是大江東去矣

第一點劉小姐提及上述標題

的確,日本央行的負利率,的確是因為安倍的經濟政策遲遲沒有達到預計的通膨2%

因此黑田下重手,期望將資金從銀行趕去市場投資

但的確因為國際經濟情勢不穩,日本企業也不敢貿然進行設備投資,也就造就了游資多,錢沒地方去的窘境

其實日本的經濟現在這麼糟,也不能完全怪日本

主要的原因之前我曾經在拙文「日圓匯率,往上還是往下」當中敘述過

主要仍然是因為有

美國經濟減速與升息力道弱化

中國經濟問題與人民幣下跌

原油價格暴跌

北韓與中東等地政學風險

歐洲金融動盪不安

等五大風險緣故

但即使日銀的負利率政策,對於整體經濟來說,是失敗的

但就對「不動產」這個產業,可以說是大補藥

因為對於建商的土地以及建築融資更寬鬆了,也相對減輕了許多房貸族的負擔

因此即使房市沒有「立即性的變得超級好」,也會因為這樣的政策

撐住」不動產市場,不會往更差的方向發展

這也就說明了為何負利率政策一出,日本的營建相關類股暴漲,但銀行相關類股慘跌的緣故了

因為對營建業好,但對銀行卻是徒增放貸風險

台灣的情況又跟日本不太一樣,我們都知道台灣的房市從2015年開始高點反轉

慘跌30%以上,甚至想賣還賣不掉的重災區越來越多

這時台灣央行解除房貸管制的行為,是為了給台灣急跌的房市喘口氣

期望將來台灣房市軟著陸,而不是硬著陸式的暴跌,因為硬著陸,對台灣經濟會很傷

屆時如因房地產暴跌,銀行收不回債權而倒閉,到時候還是全民買單

的確,台灣房屋炒作過頭,房屋過剩,才導致目前台灣房市的下修

若央行沒有實施一些穩住房地產的政策,恐怕對於全民都是一種傷害

日本郊外中古出租公寓的房租開始暴跌中

第二點,劉小姐提及「而且今年預料更加陷入窘境的日本房地產市場,並沒有因此而旺起來

尤其新建住宅市場,另一方面因為太多人把錢轉去投資中古出租公寓等

但實際需要沒那麼多,房租開始暴跌中」

其實這跟我看到的報導,又是180度的不同

根據2016年3月22日的東京電視台財經節目WBS的報導

各位可以看看圖片,新聞節目採訪劉小姐也有引用的「不動產經濟研究所」主任研究員松田忠司的講法

松田先生說:「都心部份因為富裕層的需求旺盛,因此高價物件也很暢銷」

同時也說「另一方面,郊區部份也有潛在的購屋需求」

可見跟劉小姐看到的報導仍有出入

負利率幾乎沒救到日本企業的投資

第三點,劉小姐提及的「負利率幾乎什麼都沒救到,沒救到日本企業的投資

日本銀行想把銀行的錢趕出來借給企業,但日本企業原本不缺錢

因為日本企業跟台灣企業一樣,都很有錢,只是不知道要投資甚麼,也沒救到消費」

這段話倒是沒錯,我也看到相同的報導,這段跟我在前面的敘述是一致的

但其實有時候房地產的投資與上漲下跌,不完全會受到總體經濟的影響

看看台灣的例子就知道了,前幾年台灣不景氣時,房地產依然上漲了許多

原因就是因為沒什麼好的投資標的,只能投資保值性佳又有抗通膨的房地產

因此只要是政府的金融政策,讓投資者認為有利可圖,就會進行投資

不,或者我說是「投機」可能比較符合劉小姐的想法。

至於房價的上漲是否合理?這我覺得就是投資者自己必須留意的風險

若房地產的上漲不合理,那這泡沫總有天會破

但我認為,只要有賺到差價,在泡沫破前出脫,這就是個好投資

雖然這樣聽起來很像黑心投資客,但股票市場不也是如此嗎?

基本面不好的股票,只要主力要炒,就會漲,只要你賺得到漲幅,就是你的錢

套句蔡志雄律師的名言:「投資不犯罪,只要有繳稅」啊

但其實我並不認為現在東京的房地產是泡沫,反而之前的房價是跌深

現在只是回到應有的價位而已(個人觀點)

更何況,因為量化關鬆導致貨幣價值希薄,人民另尋保值的標的,轉換資產配置也不奇怪

因此現在東京都心,很多都是實際需求,或者資產配置的買盤,不完全是投機

日本2016年1月首都圏公寓契約率是58.6%,非常不好!

第四點,劉小姐提及「據不動産経済研究所指出,日本2016年1月首都圏公寓契約率是58.6%,算是非常不好」

雖然數字沒錯,但其實瑞凡,你知道2016年2月的數字,契約率已經回到了72.9%嗎?

其實不動產經濟研究所的這個數字,每個月的變動都很激烈

原因就在於每個月的發售推案量都不一樣。地點也不一樣,產品也不一樣

看一個市場,除了「量」以外,「價」也要看

既然劉小姐提及了「量」,我們就先來看看「量」吧

2015年11月,由於有高檔大型案件,三井不動產的「赤坂檜町」案

因此當月的契約率高達82.1%,但2015年12月,由於沒有指摽大案,又沒有好地點的產品

因此當月的契約率降到只有64.8%。只差一個月,但就是因為市場沒好貨,因此量縮。

接下來,同樣來看這兩個月的「價」。因為11月的「赤坂檜町」案,屬於每戶都破1.5億日圓的高檔案件

因此當月首都圈的成交價,瞬間來到了均價6328萬日圓

但12月,由於沒有高檔案件,因此首都圈的成交價,瞬間滑落了14%,只剩5457萬日圓

因此其實對於一個月的數據,也不用太敏感

這個資訊,我也有在之前的PO文「東京房價高點滑落14%?」當中提及

沒有因為負利率而造成大家都去看樣品屋的現象!

第五點,劉小姐提及的房地產專家

「到實地去調查探訪,並沒真的有人因為負利率而去看樣品屋大增的現象

到3月上旬為止,大家認為會造成房市泡沫的狀況並未出現」

但一樣是3月22的WBS節目,採訪結果卻是完全相反

記者至預售中心現場的採訪,受訪的這對夫妻認為,由於現在房貸利率下降

同時明年又有增稅,因此認為是個購屋的好時機

預售中心也貼滿了代表「已成交」的紅色花朵。也因為近年首都圈房價高漲

因此一般上班族逐漸買不起都心的房屋,漸漸轉往郊外

因此節目也認為今後可能會有「郊外回歸」的現象

之前的「都心回歸」現象,是由於房價下跌,因此一般上班族都買得起市中心的房子

但現在都心又開始上漲了,因此首購上班族們,只好又去找尋買得起的郊區屋

因此才連帶帶起了郊區的房市

一個政策出來,本來對於一般購屋者而言,就不會有立即性的反應

因此一月底實施負利率,二月房市沒有馬上反應過來,也不奇怪。政策,也是需要時間的反應!

地主為了節稅而改建成出租木造公寓」情況,在郊區或者是容積率低

第六點,劉小姐所提及的木造公寓,我也在自己的新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》的p229有提及

木造公寓投資產品是地雷,劉小姐提及的「地主為了節稅而改建成出租木造公寓」情況

在郊區或者是容積率低的地方,的確越來越多

因此我也在書中有詳細敘述關於這種物件的風險,因此要買,建議只買都心的RC構造大樓

畢竟木造公寓與電梯大樓的等級不同,電梯大樓處在容積率高的地方,多半也都位於人口聚集的地方

因此供給自然不像木造公寓這種低容積率的地方多,且產品本身也較高級,出租也容易多

基本上這兩種產品,可以看成兩種不同的需求市場

結論

日本今後的房市如何?我認為還是看區域

非都會區的地方,可能真有如劉小姐講的房租房價都會跌不停

但相對保值,以及需求旺盛的都心精華區,我倒認為不需要過度擔心

拿個劉小姐最喜歡看的「週刊現代」報導,日銀的黑田總裁,都已經在去年底買房子了

因此市場真的有如劉小姐講得這麼悲觀嗎?………祝投資愉快


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本篇已經徵得原作Tin的同意 得以做文章內容的部分修改以及轉載 – 原文連結

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