東京Airbnb經營一年後知道的6件事情!

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日本投資民宿是最近這幾年很紅的一個投資熱潮,因為筆者住在東京,加上剛好有兩位朋友在東京有不動產物件想要經營Airbnb,所以就硬著頭皮幫忙加入Airbnb代管的行列!經過一年淒慘且心驚膽跳的代管經營之後,對於在日本東京的Airbnb經營有了一些心得,所以想要來分享以下東京Airbnb經營一年後知道的6件事情!

前情提要:兩個不動產的物件分別位於吉祥寺以及池袋,前者是長期佔據關東最想居住排房榜冠軍的“日本當地熱門”地點,另外一個是交通方便,觀光客熟悉的“國際熱門”地點!眼尖的朋友應該有注意到這邊特別強調了日本熱門以及國際熱門,至於為什麼有這兩個關鍵字產生以及這兩個地點的差異在哪?容小弟在賣個關子在接下來的文中揭曉!

房子能不能做Airbnb要先調查清楚

日本政府對於Airbnb其實是抱持著開放的態度,從原本一開始的需要考量到後來的有條件開放,以及現在幾乎算是沒有限制的過程來說,日本政府對於Airbnb其實還蠻鼓勵的!但是 But,一般日本人對於Airbnb還是持反感或者反對的態度,因此在找物件的時候最好一定是要巡迴管理或者通勤管理的物件,而絕對不要是常駐管理!原因就是希望不要讓管理員發現有物件在做Airbnb,雖然說被發現當下不會有什麼影響,但是關鍵在於日後管委會可以透過每年固定招開的管理會議中投票表決公寓是否可以經營Airbnb以及如果被抓到後的罰款!也就是說,就算是日本政府開放 房子是巡迴管理 買得時候管委會這邊也沒有明文規定不能做Airbnb的狀態下,還是有可能在日後變成無法經營Airbnb的物件!因此在確定要做Airbnb物件之前這部分一定要先弄清楚!

research

地點很重要

基本上對於外國觀光客來說是一定必須是要念得出來的車站名稱,例如:新宿 涉谷 淺草 上野 池袋等這樣的車站,對於來日本的觀光客來說是不是有人氣也知道這件事情是很重要的!因為大部分會使用Airbnb去國外玩的人一定會以交通方便的車站為主,因此上述這些念得出來的車站名稱當然在Airbnb的搜尋上就會有相當大的優勢!

舉ㄧ個例子:大家都知道紐約或者倫敦這樣世界級的大車站,但是大家可能都念不出來紐約或者倫敦車站的下一站是哪一站?一樣的,大家都知道新宿這個車站,但是大家可能都不知道初台是距離新宿只有一站的車站,因此就算是在初台站這樣市場行情不錯的物件可能也不太適合拿來做Airbnb!

因此這裡也回應了一開始所說的”日本當地熱門“以及”國際熱門“這兩種物件的差異,前者或許在日本人的心中很有人氣,很適合居住,但是對於外國人來說反而不太熟悉!因此如果想要做Airbnb,找擁有觀光人氣的地點的物件是很非常非常重要的!

說明文件跟照片很重要

在確認完物件是否可以做Airbnb,找到了有觀光人氣地點之後的物件之後,就可以準備將房間拍照準備上傳到Airbnb網站了!但是在拍照上傳之前有一個非常重要的事情一定要做!那就是:把房間裝飾得很有特色,尤其是很有日本的特色!

畢竟客人是來日本玩,所以Airbnb上滿坑滿谷的房間中有特色特別是日本風味的房間會讓人特別想要住住看!例如買一塊小的塌塌米墊或者有日本風味的裝飾品以及燈飾等等,都能夠讓你的房間在眾多競爭對手當中更吸引人注目!另外房間的照片一定要在光線良好的狀態下拍攝,拍攝時也要盡量利用技巧讓房間的照片看起來感覺大且舒適,最後記得在照片上直接加上一些註解例如:距離車站5分鐘 有無線網路等等的小說明,會使得你的房間更吸引人注意!

另外就是說明文件一定要越詳細越好並且一定要準備多國語言版本,說明文件越詳細客人會問的問題就越少,可以減少你之後的時間以及麻煩。多國語言的對應則可以讓自己的房間可以接受的客人範圍更廣,增加自己房間在不同語系的曝光度!

英文對應很重要

印象中來日本玩的觀光客最大宗的就是中國 台灣以及韓國等東南亞國家,但是其實在Airbnb上,英語系國家的背包客反而是主要的客人來源!跟台灣喜歡跟旅行團來日本不一樣的歐美觀光客,喜歡以貼近當地生活為主的旅遊模式遊玩,因此在住宿上便宜又可以深入一般日本家庭的Airbnb模式就是這些歐美”阿兜仔“的最愛!

因此,在Airbnb的房間說明上面除了中文版本以外,提供英文版本的說明也是很重要的!Airbnb網站可以讓你提供多國語言版本的房間介紹,因此除了必備的中文與英文之外,如果其他語言也了解的話,應該也要增加該語言的說明藉以增加自己房間的曝光度!

提供隨身無線網路是必備的

現在去國外最重要的不是電話可不可以通,而是網路可不可以用!因為只要有了網路就可以跟原在國內的親友聯絡以及最重要的可以上臉書分享自己旅遊的照片,因此在日本尤其是東京的Airbnb,提供可攜式的無線網路已經形成必備!在大家都有提供的情形下,如果在日本經營Airbnb沒有提供無線網路反而會變成一個致命的缺點!因此提供隨身無線網路已經從很重要變成必備了!!

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針對Airbnb搜尋做最佳化很重要

Airbnb網站的房間搜尋跟Google很類似,很重視房間的標題(Title)描述(Description),因此為了讓Airbnb搜尋排名向前並且又能夠讓客人一看就知道這個房間特性, 在標題跟描述的部分一定要多下苦心!例如距離新宿十分鐘路程的房間的標題可以這樣下:

新宿車站距離10分鐘!配備無線WI-FI!

Ikebukuro Sta. 6min, with freeWI-FI!

對於搜尋系統來說基本上越左邊的文字表示越重要的關鍵字,因此把房間所在位置新宿這個地名擺在最左邊是非常重要,但是如果只是一昧把重要的文字擺在左邊有可能會讓使用者覺得文字不通順而覺得怪,因此像上面這個例子就兼顧了搜尋的最佳化以及讓使用者馬上能夠理解房間特性的標題!

在日本做Airbnb的結論

講了那麼多,那到底獲利好不好呢?接下來就來看看下圖筆者在2016年池袋這間房間做八個月下來的Airbnb的營業額吧!

2016Airbnb池袋房間營業額

8個月的業績是美金10,728,換算成臺幣大概是33萬左右!如果是以小套房出租的話,池袋距離車站六分鐘距離大約是每個月7萬5千的行情,8個月換算成臺幣大概是15萬左右!只是很可惜的2017年開始以後池袋的這個房間朋友來日本唸書收回去自己住了,不然的話以賺零用錢來說真的是相當不錯的獲利!

什麼?你問我一開始提到在吉祥寺的房間!?這個房間經營三個月後就被鄰居告發之後就不能做了….Orz

所以結論就是其實在東京做Airbnb也是有風險的,以上供給想要在日本嘗試做Airbnb投資的人參考!


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