那些年，大數據告訴我的日本房地產投資趨勢！

日本頑張研究所

9 年前

有作家說日本的房地產投資快要泡沫了，已經不適合再進場(劉黎兒：你還敢在日本買房子嗎？)。房仲業可能會跟你說2020年東京奧運以前都還可以進場，家裡的長輩則跟你說其實日本房地產陷阱重重還是不要被騙比較好！要不要投資日本東京的房地產其實需要多方面的判斷，但筆者認為至少數字不會說謊所以本篇內容想要嘗試用一些數據的面向來看日本房地產的趨勢！

內容目錄：

Google Trends

不動産
中古公寓
單身生活

Google Trends

不動產

“不動產”關鍵字的Google搜尋趨勢

上面是利用Google Trends抓下來的截圖，透過這個服務我們可以了解關鍵字的熱門程度以及未來有可能的趨勢。這張圖是日本這個區域從2004年開始針對”不動產“這組日文關鍵字所進行的統計，虛線的部分是未來的統計趨勢。如果要根據上圖判斷日本的房地產景氣及趨勢想必應該是看衰，只能說日本人真的被90年代的房地產泡沫傷得很嚴重吧！

“中古公寓”關鍵字的Google檢索趨勢圖

接下來這張是針對”中古公寓”這組關鍵字的統計圖，結果是有比上面那張來得好一點，但是距離樂觀還是有一段距離。比較有趣的是這個數據在每年的二三月都會有比較大的搜尋量，理由可能是剛好每年四月份都是日本這邊公司內部的異動時期，所以這組關鍵字具有隨著季節性增減的特性。

”單身生活”關鍵字的Google檢索趨勢圖

最後這張是針對”單身生活”這組關鍵字的統計圖，有點驚訝又不驚訝的結果，驚訝的是出生率越來越低人口基數越來越少的同時，這組關鍵字搜尋量卻越來越高，不驚訝的是當你發現在日本周遭離婚的人越來越多的時候……

題外話：

筆者自己的小故事，有一次參加公司內部舉辦的成長研討會時跟另外三位男女生同組，巧合的事其他三位居然都是バツイチ（離婚過一次的意思）。而三位也因為這個共通點很開心火熱的聊了起來，唯獨沒有離過婚的我有一種被排擠邊緣化的感覺…….

回到正題，相信各位看完上面這三張圖以後，多多少少已經可以嗅出一點投資的方向。個人感覺是如果想要長期投資日本的房地產，比起公寓選擇小套房較能降低風險且具有未來性。

出生率

一目了然！這個國家的人口跟出生率正在減少中，由於近年來日本政府積極的對此採取對策，出生率在最近這幾年有稍微止跌回穩的情形，但是如果跟二次大戰嬰兒潮之後擁有相當人口紅利的當時相比，還是有相當大的一段落差！這一點對於投資房地產來講非常不利，畢竟人是屬於供需端裡面的需求方，當需求減少時供應的價格自然就不太容易能夠上升。(詳細圖表以及報導請參考註*1 & 註*2)

婚姻統計資料

戰後結婚率與離婚率的統計圖

日本男女平均第一次結婚年齡

結婚率的圖表跟上一張的出生率比較起來可以說非常吻合，比較值得注意的不僅僅是越來越低的出生率，還有越來越高的離婚率以及越來越高的結婚年齡，這裡我們或許可以大膽的假設，日本整體的人口會越來越少，，但是單身(晚結婚的年輕人或者離婚者)的人口可能是持平甚至是增加。(詳細圖表以及報導請參考註*3)

日本國內人口移動報告

2013 & 2014日本都道府県的人口移動統計

從上面這張統計圖可以瞭解到東京都流入人口是一枝獨秀的超過七萬人，整個東京圈(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)也超過了十萬人，在報告中另外兩個比較有趣的圖表也想在這裡提供做參考(如下)

東京圏與名古屋圏跟大阪圏之間的人口轉移狀況(2010~2014)

從上圖可以了解到從東京圈遷移到其他大都會(大阪、名古屋等)的人數逐年遞減，想反的從其他大都會遷移到東京都的人數則是逐年遞增。

另外從上面這一張圖表可以了解到青壯年人口屬於都市人口遷移當中的主力 (詳細圖表以及報導請參考註*4 & 註*5)

外國人口統計資料

在日外國人數量統計圖

這裡的外國人口指的是在日本當地生活或者工作的外國人，而非來日本旅遊的外國人。關於來日本觀光的外國人對於日本房地產可能造成的效應，可以參考投資日本東京房地產的另外一個選擇 – Airbnb的內容。從上圖可以看出來日本在經歷311大地震之後短暫的外國人出走潮之後，這三四年已經呈現穩定增加的狀態，其中值得注意的是東京都甚至是整個東京圈也都是呈現穩定成長的狀態(如下表)