投資日本東京房地產的另外一個選擇 – Airbnb

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近年投資日本東京不動產的熱潮持續不退,投資標的從小至套房到一整棟套房甚至辦公大樓 。雖然身邊最近也開始聽到不少投資日本不動產失敗的案例。但是最近在世界各地尤其是日本相當火熱的Airbnb也逐漸形成投資者投資日本房地產的選項之一。本篇內容試著嘗試提供從大環境因素到實際投資Airbnb物件時需要注意的資訊供大家作參考!

小結論:

個人覺得不管是目前或者是未來 東京這個充滿魅力的都市都很適合用Airbnb的方式進行投資,加上Airbnb在2015年已經為日本帶來龐大的經濟效應。只要日本政府在法令與方向上能夠更清楚確認與制定,相信一定會形成一個政府 民間 海外觀光遊客的三贏局面,長期來講也會是一個很好的投資標的!


內容目錄:

大環境利多因素的增加

  • 訪日旅遊人數不斷創新高
  • 東京旅館的房間供應量不足

投資報酬率的增加

物件選擇的重要性提高

  • 好的地點
  • 中古物件
  • 裝潢過的內裝

代管公司的選擇

遊走法律的灰色地帶

總結


大環境利多因素的增加

訪日旅遊人數不斷創新高

訪日外國人數統計表

訪日外國人數統計表

上圖是訪日外國人數的統計表 (註 *1),簡單來說來日本觀光的人數越多,可能使用Airbnb住宿的人數就會越多。以目前安倍在財經上持續的量化寬鬆政策,以及2020即將在東京舉辦奧運的題材來說,可以期待前往日本觀光的人數將會逐年增加。因此對於投資Airbnb來講將會是一大利多。

東京旅館的房間供應量不足

除了來日本觀光的人數變多以外,另外一個對於Airbnb重要的利多因素就是,東京飯店這一兩年經常呈現客房不足的狀態。尤其是在春夏兩個旅遊旺季更常常會出現一房難求的現象。根據朝日新聞的報導(註 *2) 2014一整年日本國內整體的旅館利用人次是4億7232萬,其中外國的利用人次增加了33.8%來到了4482萬。以日本訂定2020年訪日觀光人數2000萬人的目標來說,目前東京總體大概還缺少1萬間左右的房間 (註 *3)。另外歐美各國的背包客喜歡以更能接觸當地的民俗風情的方式進行自助旅行,比較便宜且可以能接觸當地人文的Airbnb住宿模式無疑是更好的選擇!(更多有關數字跟日本房地產的關係 歡迎參閱那些年,大數據告訴我的日本房地產投資趨勢!)

投資報酬率的增加

以代々木這個車站附近的套房為例

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2014年蓋好位於代々木車站附近套房的一個月租金

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代々木車站附近的aribnb住宿行情

如果假設每個月住宿天數21天去計算(當然實際上的住宿天數很有可能比21天還多)

經營Airbnb淨收入:21 x 10,426 = 218,949

房租淨收入:118,000

不過因為Airbnb需要當地的代管公司幫忙,費用上大概會落在30%~45%左右。儘管如此還是比套房出租的投資報酬率來得高上許多!

物件選擇的重要性提高

雖然Airbnb很好,但是也並非治百病的萬靈丹,並非任何物件只要變身成Airbnb經營就可以馬上獲利加成。但是何謂好的Airbnb物件呢?認為有以下三點:

  • 好的地點
  • 中古物件
  • 裝潢過的內裝

好的地點

比較不好的舉例,一個在台北101旁邊跟一個在汐止靠近基隆的套房(沒有任何貶低汐止或者基隆的意思),哪一個物件會有比較好的價格跟入住率?我想聰明讀者的心中已經有了答案!同樣的位於新宿或者涉谷等熱門日本地點跟位於比較郊外的千葉或者埼玉相比,Airbnb的每晚價格以及每個月入住率也會是天壤之別!

中古物件

全新物件本身購買的成本較高,加上未來可能會有轉手的問題等,是一個相對來講比較不符合經濟效應的投資。所以地點好的中古物件會是比較符合Airbnb投資的物件。

裝潢過的內裝

人畢竟還是屬於視覺性動物,旅客在網站上判斷是否要居住的唯一來源只有照片跟口碑。與其說是裝潢過的內裝不如說在佈置上比較用心的物件,往往比較容易取得使用者的目光,因此好的內裝或者佈置對於投資這類物件相當重要的因素,有興趣的讀者可以去Airbnb看一下同一區域排名較前面的物件,往往都是在內部裝潢或者佈置上明顯比較下過苦心的物件!

物件代管公司的選擇

畢竟投資的物件遠在另外一端的日本,所以好的代管公司就相對的顯得非常重要。目前日本這邊代管大致上分成:

  • 清潔管理
  • 網站營運管理
  • 全部管理

清潔管理

換床單 清掃房間等維持房間整潔管理,由於不包含Airbnb網站上的對應等等,所以費用較低但也只適合在日本當地並且有在專心經營的人。

網站營運管理

只提供網站上客人問題對應的服務,但是實際的鑰匙交付以及清潔管理還是必須由本人自行處理。感覺是專門針對英文很爛或者對於英文沒有信心的日本人所推出的針對性服務

全部管理

目前的主流,簡單講就是你把物件交給我們處理,其他就是負責收錢數鈔票的服務模式。服務費也相對較高(30%~45%),但是提供的服務也較為全面包括,網站的營運、房間的清潔、鑰匙的交付以及客人緊急服務等等。除此之外也有包含內部裝潢佈置等等的套裝組合,幫忙提高物件本身的出租率以及單價,是比較適合人不在日本國內的投資模式。

遊走法律的灰色地帶

基本上Airbnb屬於提供居住空間並從中獲取利益的行為,毫無疑問的必須適用於日本法律中的旅館法。既然是屬於旅館法 就必須在擁有旅館營業許可的狀態下才能經營,利用自己擁有的不動產經營Airbnb顯然是不屬於在這個範疇當中,靠!相信讀者應該會有「你前面講得那麼好聽不都白講了?」

當然不是!日本政府也很清楚這個問題並且也想要找出辦法,一方面可以解決日益嚴重的旅館房間不足問題,另外一方面可以活絡本身的民生經濟。

因此符合下面三個條件則可以用民宿的方式提供Airbnb的服務

  1. 住宿超過七天以上
  2. 住宿空間超過25平方米(7~8坪)
  3. 有提供外國人服務的體制(多國語言可以對應的服務)

甚至接下來會進一步的聚焦在將的住宿的上限從七天改為五天等,可以看出來日本政府本身也希望放寬條件活絡經濟以及改進觀光的問題。

(Airbnb給日本的影響 歡迎參考2015Airbnb帶給日本的經濟效益)

結論

日本東京這個充滿觀光魅力的都市,加上日本政府在這方面的大力推動,可以預期觀光產業一定會逐年的擴大。如果只是來這邊觀光消費不免讓人覺得有點可惜,相反的,如果能夠更進一步的利用這個優勢進行投資並且獲利才是明智之舉!

以目前整個大環境的利多,慎選條件好的物件以及代管公司,想要利用不動產物件達到20%~30%的年投資報酬率並非不可能之事!非常值得手邊有可以運籌不動產資金或者已經擁有東京不動產的房東們作為參考。

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註1:

日本政府觀光局網站

外國觀光客人數統計表(2003~2014)

註2

朝日新聞 | 国内宿泊者が過去最多 2014年、外国人客が33%増

註3

特集レポート | 第11回:訪日客増加で客室も足りない!?

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