日本出租房旺季之時,審核租客需要特別留意!

一月中旬到三月左右,是日本租房的旺季,管理仲介公司每天電話響不停,多的就是業者打來查詢出租物件。當然,有些仲介業者不是很誠實,他為了賺你的仲介費,有時候會幫自己的客人使用所謂的「在籍公司」(又稱「アリバイ会社」),來幫自己的租客作假資料,因此在日本審核入居者時,不可不留意。

日本這個社會,對於某些族群的租客敬而遠之,例如俗稱「水商売(みずしょうばい)」的風俗店、特種行業人士,基本上大部分的屋主,看到你是賣水的(歌舞伎町上班的),大概都不會想租給這種人。這時,有些惡劣一點的房仲公司就會透過這種在籍公司來做假的資料給屋主以及保證公司,說穿了,其實這就是一種詐欺的行為。這種「在籍公司」的存在,不單單是為了申請租屋時,有時候申請信用卡等,也會需要他們幫你開假的證明,甚至還可以提供你假的保證人跟聯絡人,只要你付錢。

水商売

日本就發生過無職的人,利用這樣的公司,偽造自己有八百多萬的年收,而詐貸到5000多萬日圓以上的事件。這種公司會發給你收入證明、在職證明、幫你做名片,甚至他們會設立紙上公司,給你公司電話(他們會幫你接),也就是如果屋主、保證公司這邊或信用卡公司打電話要去確認有沒有在職的事實,他們會幫你接電話,並且騙說「你的確有在這裡上班,只是現在剛好不在位置上」…之類的。

因此其實對於審核的屋主以及保證公司,審核上都有相當大的難度,我最近就有遇到這樣的不誠實的公司與不誠實的人,提出這樣假的申請入住資料。幸好現在日本的笨年輕人很喜歡用FB、Twitter之類的隨便讓我google一下就抓到他是賣水的,也就找了個理由拒絕了入住。審核租客時,可能要自己多費心一下網路搜尋一下了(如果你在意租客是特種行業的話)

另外,最近除了上述賣水的做假資料以外,還有很多的租賃案件,是想要租來偷偷做 Airbnb的。近幾年來,東京的觀光客暴增,因此飯店嚴重不足,上次我去京王飯店要吃早餐的Buffet,但沒想到居然住客之多,多到要進去吃早餐的住客,排隊排到馬路上了!而且走在東京街頭,就可以看到最近APA Hotel根本就是一棟接著一棟一直蓋,很像蓋不用錢一樣。且根據電視訪問APA Hotel的社長,似乎他們的滿租率高達95%以上,業績非常理想。且上次稍微查詢了王子飯店的小房間,以前只要一萬日圓的房型,現在幾乎都要一萬八日圓以上,漲價漲很多,也難怪現在到處都有人再做Airbnb的生意

如果以一間月租10萬日圓的套房,若拿來做Airbnb,可能收益可以高達30萬,扣掉手續費,以及給房東的房租,可能你還可以有15萬的差價可以賺。若扣除你的一些營運成本,交通成本,單單一間房間,可能都還有10萬日圓以上的利潤。因此最近超多法人公司的客人(當然也有個人),打來詢問物件看能不能簽「允許轉租」的合約,因為他們想要做Airbnb,雖然日本的借地借家法保障租客,但若是他沒有告知房東,他會轉租出去,房東是可以要求收回房屋的。因此有心經營的人,最好還是告知一下房東。

不過往往不是房東不同意,就是保證公司這關過不了,因此會隱瞞的租客仍不少。,而其實租給這種Aribnb,可能較大的風險就是,如果他營運不良,就不繳房租了。而日本的借地借家法,又讓租客可以想退租就退租,因此可能兩三個月,他就給你退租。等他退租時已經不是出租旺季了,房屋就可能空比較久才租得出去,租金也可能得稍微調降了,且房東付給仲介公司的仲介費,就這樣不見了,是有點像在自找麻煩。更何況,如果是高級一點的社區,管理組合(管委會)根本不會允許你做這種短租的事業。

其實我不是對Airbnb很有興趣。因為說實在的,儘管可能一間的獲利看似不錯,不過我覺得這就不是不動產投資妙味的「被動收入」,而是跟一般行業一樣,「用時間或勞力在換金錢」。當然,若你的房屋量夠大,有個十幾、二十間,可以做到事業規模,且你的房子管委會沒有意見,這也是個不錯的新興行業。

而第三種最近容易遇到的租客,就是生活保護者,所謂的生活保護,就是可能有病,或者不能工作,領政府的補助金過生活的人。這些人的租屋補助,包含管理費,多半可以補助到五、六萬日圓之多(依各行政區不同),也就是相當於一間中古小套房的房租。當然,因為這些人生理上、或者心理上有疾病,因此也有些人不太喜歡租給這樣的租客,因為有可能會在你的房裡過世,又或者是若精神上有問題,可能也會造成鄰里上的問題,而有時候你想知道他是什麼病,他也不會告訴你,區役所也不會講。因為這關係到個人隱私。如果你在乎,就不要租給這種的。不過我「個人」的物件,還蠻喜歡租給這種的,如果當面見過後,覺得沒有怪怪的,我多半會租。除了給這些人一個溫暖的窩以外,我反而覺得這些租客很穩定,因為他們的房租是區役所直接匯進來的,不會拖欠,且他們其實也不太容易找到房子,因此入住後其實也不會亂搬家,算是相對穩定。不用擔心空屋,不用一、兩年就要換壁紙之類的,反倒可以穩定經營。

Welfare

第四種租客,就是七、八十多歲的老人。當然,站在客人的立場,跟我自己是房東的立場,我們不太會租給這種的客人。因為日本有借地借家法,你趕不走他,但他有可能繳不起租金,趕不走一天到晚催繳或死在裡面,風險相對高很多。這是我個人的想法,有可能是因為這些日本人,年輕的時候沒有買房子,且居住權利被保障得太好了,以至於他老了之後才會沒有自己的房子,居無定所。而且可能因為退休後,實際可支配所得變少,不得不換租便宜一點的房子,但人家一聽你八十歲了,可能就不想租你了,這點其實台灣也一樣。

雖然日本也有許多願意租給老人的「サ高住」(付服務的高齡者出租住宅),但入住費動輒上百,上千萬日元,且房租一定比一般普通住宅貴很多,而且也因為自己的存款資產不足,因此也進不了老人院。或許這也就是為什麼現在日本會有這麼多的「下流老人」沒地方住的原因之一也說不定!

稍微離題一下。台灣現在很像也即將要有租賃專法,跟日本的一樣,你趕不走租客,因此有可能之後的台灣房東,會更加慎選租客,更不願意將房子租給這種高齡租客也說不定,而且說實在的,現在他們日本年輕人租房子都不見得容易租得到了,還要先過保證公司身家調查這一關,更何況是弱勢老人?當然就更難租到房子了。其實有時候我也想幫這些老年人一把,但我也必須幫我的客人屋主著想,幫他塞一個可能掛在房屋裡的高齡租客,妥當嗎?

出租旺季,房屋容易租掉。但由於借地借家法保障租客,因此他住了進來後,地位就比屋主強勢多了。因此保證公司,事前詳細審查不可不仔細,祝房屋出租順利!


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