日本股市大跌，代表不動產市場的終焉？

日銀祭出了負利率政策後，股票市場不漲反跌，終於，昨天(2016.02.12)的日股，跌破了15000圓，收盤收在14952。此外，日圓也狂升至一時突破了110圓，也就是又回漲到了2014年10月時的量化寬鬆時的水準。

因此許多日本的財經專家認為，這次的負利率政策，可以說是日銀的誤算。原油價格下跌、中國經濟減速問題、再加上近期美國FRB的葉倫頻頻釋放升息腳步可能會放緩的消息，更讓投資人對於景氣感到不安，紛紛切換成了避險模式（Risk Off），讓避險資金流入日圓，對沖基金（Hedge Fund）做多日圓，讓日圓在短短一個多禮拜的時間，就從120漲到了110，將近10塊。

日股從年初時的19000多圓，短短一個多月就已經跌掉了4000多圓，這時，就有許多專家引用2008年的雷曼風暴，來提醒投資朋友說，房地產比股市反應還要慢三個月，因此日本的房市也差不多要崩盤了，因此要賣，趕快趁現在！但畢竟當時的時空背景經濟條件等，都與現在不太一樣，是否就會循著以往的模式，使得接下來的不動產市場沈寂？如果我知道的話就不會在這裡了。

2月8日的財經節目WBS，針對目前的不動產市場做了報導。由於日銀導入了負利率，使得某些銀行已經開始對於住宅貸款降息，如新生銀行，已經率先將10~35年期的住宅貸款，調降了0.1%。也就是如果你是日本一般的上班族，購買自住屋，可能優惠利率只需要0.6%左右。看起來根本就是不用利息的感覺。也就是在正常的市況而言，降息，是對於不動產市場有正面的幫助，因為負擔減輕。也因此，節目走訪了三菱地所位於花小金井的造鎮推案物件。花小金井，其實算是東京左邊的市部，已經不是23區內了，應該算郊區，所以房價也相對便宜，算是一般上班族買得起的3000多萬的價位。而來場的顧客就表明，的確是因為負利率，導致認為現在若要購買自住屋，會是個不錯的買點。現場的業務人員也認為負利率政策，對於房市是會有正面的幫助。

除了自住市場外，不動產的投資市場也有活絡的現象。報導就提及新宿區的，日本財託所舉辦的不動產投資說明會，來場人數就高達了120人，而來參加的投資者也認為，由於股票市場狂跌不安定，因此想要找尋能夠安定收取報酬的投資標的。而我個人的經驗，也是最近走訪紀伊國屋書店等，不動產專櫃部分，原本都只有我一個人會往那一櫃去找書，但負利率宣布的那個星期，我在專櫃前找書，站了半個多小時，意外看到許多老人，開始也來這一櫃找尋不動產的相關投資訊息，甚至有人一買就是七、八本。看來無論是自住型買盤，還是投資型的買盤，都有動起來的感覺。

但，東京鑑定的上級主任研究員井出武，就指出，由於目前首都圈的平均房價已經來到了5183萬日圓，比起去年同期已經上漲了11.4%，因此他也認為負利率，雖然可以減輕房貸，但由於實際上，價格已經上漲了不少，因此買方可能會因此縮手，恐怕市況沒有想像中的樂觀。

至於外國人買東京屋的市況呢？原本期待可能由於負利率政策一出，導致日圓續貶，有可能再度引發一波華人搶買東京屋。不過剛好時值農曆新年，日圓便宜的時候，大家準備要放年假，而日圓漲了回來，甚至已經漲得比負利率宣布前還高了，這時候華人圈也還在放年假。因此負利率政策，對於外國人的買盤，是否有加速作用？我個人認為因為日圓已經回漲了，因此可能跟負利率宣布之前，不會有什麼太大的差別。不過我倒是有一個客人，很興奮地告訴我，說他因為日圓漲，房價也漲，所以光是匯差跟價差，就賺了快台幣1000萬。這裡來分享一下他的例子：

2013年，他買一間日幣7500萬的Tower Mansion
2016年，同棟的相同大小成交價格，已經日幣1億

2013年
頭期款約2000萬日幣，匯率0.31=台幣620萬
貸款額約5500萬日幣，匯率0.25時還清=台幣1350萬
兩年利息，以2.5%計，大約為台幣60萬
也就是取得成本為台幣約2030萬

2016.02.11 日幣曾一度漲到美金110圓。
但台灣沒開盤，假設台幣兌美金匯率不變，維持在2月5日收盤時的33.35，則日幣對台幣的匯率則已經升至0.3031。

市價1億日圓，則是台幣3031萬。扣除取得成本2030萬台幣，獲利則為1001萬台幣。自住屋賺日幣3000萬以內不用繳讓渡所得稅，因此扣除一些仲介費，順利賣出的話，找個不錯的換匯時間點，可能可以獲利高達新台幣1000萬左右。因此他想趁日本人最近稍微動起來，同時日圓也高檔時，心癢癢，想要獲利了結。看來最近對於前年已經買屋的海外投資客而言，似乎是個賣屋的好時機。但如果你是買預售屋的，而最近才正要交屋，而之前低檔時你沒先換匯的話，可能就只能哭泣了！

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