2017東京房市的回顧與展望

如果問說2017年的東京房市到底好不好，其實應該算是不錯。10月份的眾議院大選，安倍政權大獲全勝，短期內寬鬆、低利率的金融政策不太可能改變，再加上海內外股票市場一片大好，這也連帶地拉抬了不動產投資需求的擴大。都內的大樓型產品（マンション）價位頻創新高，就連橫濱都出現了64坪8億日圓的超高層塔式住宅(註：ザ・タワー横浜北仲)。但另一方面，郊區的住宅卻陷入苦戰。也就是說，自2015年起的這一波上漲，只局限於都心某些地區，因此又被日本房產投資界稱作為「局部泡沫（局所バブル）」。

縱觀近現代日本的不動產市場，總共發生了三次所謂的「泡沫」。第一次就是我們所熟悉的1986年到1991年的「平成泡沫」。那一次的不動產上漲，是建立在不動產只漲不跌的「土地神話」當中，且是全民瘋炒房的時代。對，就有點像我們台灣2009〜2015那一波的情況很像。而日本房市第二次的泡沫，則是2006年到2008年的「基金泡沫」。由於21世紀初頭日本也開始了不動產證券化，因此房地產的投資，從個人等級，升級到了更大金額的基金等級。大量的國際熱錢透過基金的方式大舉進入日本的不動產市場，導致價格高漲。第三次的泡沫，則是我們現在這一波從2014年起的，量化寬鬆＋奧運利多＋外國投資家＋節稅買盤所引起的不動產高漲。但這一波的上漲，卻僅限在局部性的都心精華區，以及大樓型產品等特定的產品而已。郊區房以及近郊的木造透天可以說幾乎紋風不動。

第一次的平成泡沫，因為提高利率以及打房政策而崩盤。第二次的基金泡沫，因為雷曼風暴而崩盤。這一次，第三次的局部泡沫，時空背景跟前兩次的情況截然不同。這次的房價上漲，跟量化寬鬆，日圓貶值有很大的關係。安倍經濟學以前，RC鋼筋混凝土的大樓，平均建造成本為一坪70萬日圓左右，但由於日幣貶值導致的原物料上漲，以及賑災復興與奧運場館興建所導致的慢性人手不足，使得建造成本飆漲至一坪120萬日圓左右。也因此，建商現在售屋也只挑選即便售價高價也賣得掉的地方推案。這也是這一次房價高漲不易崩盤的主因之一。而量化寬鬆所導致的房貸利率低檔，也讓購屋以及持有房屋的成本降低，這則是房價不易崩盤的主因之二。

當年的第二波基金泡沫潮，由於有很多財務體質不佳的建商進場推案，但雷曼過後，他們撐不住，只好斷尾求生大拋售，才連帶拉低了整個市場房價，導致房價下滑。但現在這一波的新建案，可以說是大建商的「寡占市場」。因為那些體質不佳的建商，早在上一波崩盤時，該死的都死光了。現在這些大建商財務體質健全，即便房價高漲導致房屋銷售困難，他們也不必急著售屋求現，這些大建商反倒是Hold住了推案量，將現有的存貨慢慢賣，這也是目前新屋市場看來完全沒有崩盤疑慮的主因之三。也因為新屋推案量減少，價位變高，因此連帶拉抬中古屋的成交量、價。

雖説目前在近期內還看不到東京房市崩盤的要素在。但如果說會有什麼導致不動產市場冷卻的因素，大概就是2018～2019年奧運前的脫手潮，以及2022年的生產綠地建地爆量兩點吧。

關於第一點：奧運前的脫手潮。現在灣岸一帶，的確已經出現了爆賣潮。但，這樣的爆賣潮是否會導致房市崩盤？基本上，我個人認為「不會」！原因很簡單。當客人委託仲業賣屋時，有兩種心態。一種是「缺錢，真的想賣」，另一種則是「不缺錢，高價丟市場試水溫」。就我看來，灣岸地區的屋主多半屬於後者。也就是這些人雖然丟出來賣，但他們想要的價位，都是獲利兩～三成的開價。如果賣得掉，就賺到。如果賣不掉，他也沒差。因為他不是真的缺錢急拋售。因為如果是真的缺錢急拋售，他開價不會這麼「超過」，真的想賣的人，會開個賣得掉的價錢。灣岸屋主的心態，反倒是「賣不掉，囤著就好了」！日本的房貸利率現在非常低，而且在東京都內，其實只要租金開價合理，或者稍低一點，多半都還是租得掉，囤著，當然當然沒差。折舊？中古屋都上漲了，他們會怕折舊嗎？

至於奧運過後，房價是否會下跌？有可能會下跌。但頂多就跌回他們買的原價，或者賠個一成出場而已，不太可能崩盤。賠掉的一成，大概也可以從租金再賺回來。畢竟再怎麼說，灣岸還是在都心，再怎麼樣都會有需求。相信灣岸的房價會打七折的名嘴，還是早點洗洗睡吧，別發廢文了（沒有特定指誰）。但…如果在奧運前，發生了雷曼級的金融風暴，又或者就有如今年的漢字「北」一樣，北韓的飛彈打到了東京本土，那可能就會有非常嚴重的逃命潮…。

至於第二點，生產綠地，我也認為對於都心的大樓型產品影響有限，詳見2022年地價崩壞說，這裡就不再累述。

雖然說房價不會暴跌，但目前賣給一般自住客的產品大概也漲到頂了，這點，從推案量的減少、成交量減少、以及小幅度的開價修正…等，都可以略知一、二。但商用不動產，由於外資系投資法人仍持續取得，且某些收益不動產的收租能力確實有改善，例如可以作為民泊出租的大樓，觀光客聚集的飯店等，這些若以收益還原法的觀點來看，或許還有些許上漲空間。

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