近期旅日作家劉小姐又發文，說「今年三月東京都心23區的新建租賃木造樓房空房率」創下史上新高，再度形塑出東京不動產即將崩盤之說。對於日本不動產市場投資型產品種類不慎明暸的人可能會誤以為自己的投資即將付之一炬，有去無回，因此特別寫一篇關於日本不動產投資產品形態的特稿，以期大家能夠更加明白新聞背後所代表的意義。
首先，撇開商用不動產，商辦以及店面等不談，日本的住宅型產品分成「自住型」與「投資型」兩種。
自住型有兩種：1.「マンション（mansion）」、2.「戸建て（透天）」
投資型有兩種：1.「マンション（mansion）」、2.「アパート（apartment）」
「自住型」的可以分為「マンション（mansion）」以及「戸建て（透天）」兩種，兩者屬於截然不同的產品以及市場。所謂的「マンション（mansion）」，指的就是RC、SRC結構的「大樓華廈型」產品，有三、四樓的低層，也有10幾樓的，也有40~60樓的超高層。
至於「戸建て（透天）」，則是有分成獨門獨院的RC建的豪宅，以及木造住宅兩種。前者獨門獨院的豪宅，光是土地面積跟建造成本，多半加起來就要三～十億日圓左右，因此屬於真正富豪的住宅，一般市場也鮮少流通，而日本是個喜歡木造的民族，因此透天屬於木造住宅的比例相當高。獨門獨院的豪宅透天，幾乎不可能有空屋，因為土地很大，又是有錢人的玩意兒，加上RC造的本來就耐用數十年至百年，所以多半會是家族一直傳承下去的房產。這種東西可以在松濤，或者成城學園以及田園調布等高級住宅區看得到。而想當然爾，後面的木造透天，就容易變成「負動產」，到最後連給兒女繼承都會變成燙手山芋的產品。這種木造透天折舊快，所處的立地又是郊區，因此變老舊後，要在二手市場上脫手，有相當大的難度。
接下來關於「投資型」的產品，也是可以分為「マンション（mansion）」以及「アパート（apartment）」兩種。這兩種也可以說是完全不同的市場。
「マンション（mansion）」的定義已經在上面看過，只不過「自住型」的「マンション（mansion）」社區，戶數規劃屬於2LDK~4LDK以上，而「投資型」的「マンション（mansion）」，則是戶數規劃介於1R, 1K, 1LDK等，屬於小套房以及一房產品的格局。
而「アパート（apartment）」一詞，在日本則是專指「木造出租套房」。對，就是劉小姐所提到的那種空屋高達30%的產品。一塊土地，到最後會被拿來蓋「マンション（mansion）」還是「アパート（apartment）」，取決於這塊土地的「容積率」，也就是取決於這一塊地在法令上能蓋出多少的室內空間，能蓋多高。
基本上，根據日本的都市計畫法，能夠蓋「マンション（mansion）」的土地，多半是在市中心精華區，馬路第一排，或者是郊區的車站附近。因為這些區域多半會被規劃成「商業區」、「近鄰商業區」，或者是「一居住」「二居住」等容積率較高的地方。也就是說「マンション（mansion）」的建築用地，非常值錢，因為它能蓋高樓，能蓋出很多房間。如果你有一塊地是「マンション（mansion）」用地，是不會有人白痴到拿來蓋「アパート（apartment）」的，因為「アパート（apartment）」戶數少，租金低，搞不好收進來的房租，還繳不起固定資產稅跟利息。
相反地一塊地位於巷弄內，離車站遠，或者是郊區，在都市規劃中，它就會屬於「一低層」～「一中高」等，容積率不高的住宅區。很可能容積率只有200%〜300%左右，再加上種種的斜線限制，讓你所以就算想蓋「マンション（mansion）」也蓋不了。這樣的土地，想當然爾不會有多值錢。
「マンション（mansion）」跟「アパート（apartment）」雖然都是出租的投資型產品，但是在租賃市場上，可以說是完全不同的市場。「マンション（mansion）」設備較高檔，有大廳，電梯等公共設施，又因為都市計畫的關係，所在的地點都比較方便，其套房租金介於8~20萬日圓左右。至於「アパート（apartment）」這種產品，多半離車站較遠，較不方便，也因為容積率的關係，本身建物的規模不會太大，可能就只有兩層樓，十間套房左右的規模，沒有電梯，甚至有些沒有統一的大門玄關以及自動上鎖，這樣的產品當然租金比較低，大概介於3~7萬之間。兩者租客的所得層也大不同，也就是會住「マンション（mansion）」的人，不會去屈就於「アパート（apartment）」。住在「アパート（apartment）」的人可能也租不起「マンション（mansion）」。
至於劉小姐提及的，最近東京23區的「アパート（apartment）」空屋率大增原因為何？其實在劉小姐的文章當中也做了說明，總歸一句：就是因為土地的固定資產稅課徵方式。如果今天有一塊土地，上面沒有建築物，固定資產稅就是6倍，而如果有建物，而被判定是空屋，也是要繳6倍的固定資產稅。因此有些擁有木造「戸建て（透天）」的老地主，才會拿來將木造「戸建て（透天）」改建為出租木造「アパート（apartment）」。
為什麼要改建？因為他以後如果死了，兒子不會回來住，兒子想要住在都心的「マンション（mansion）」，因為「マンション（mansion）」住起來比較爽。你想想，你比較想住在都心的電梯大樓華廈，還是木造老破屋呢？那如果以後都沒人住，不就要繳6倍的固定資產稅嗎？
那為什麼老地主不把土地賣掉算了呢？原因有二：一、祖傳的地捨不得。二、誰要買容積率不高的土地？土地成本，加上建物成本，蓋來出租，光是扣掉建物折舊以及稅金跟利息，大概只有前幾年會有賺頭，接下來就死亡交叉（前幾年會有賺頭是因為建物的攤提折舊節稅，跟新屋好出租）。這就是我為什麼一直強調「一棟木造」，無論是「アパート（apartment）」還是「戸建て（透天）」都是燙手山芋的緣故。
就是因為上述賣不掉，沒人住的原因，讓這些老摳摳的老地主傷透了腦筋。此時，因為負利率，加上這樣的稅制緣故，就讓不動產業者跟銀行看到了商機。兩者聯合起來，開始勸誘地主說：倒不如你拿土地來貸款，蓋出木造公寓來出租，然後我們公司來幫你管理，然後你就可以拿房租來繳建築貸款，一方面稅金不會飆高6倍，一方面你的祖傳土地又不用賣，問題就迎刃而解拉。反正負利率，利息這麼低，銀行又不得不去找資金出口，自然而然很配合這些業者。所以，富了業者的口袋，蓋完房後還能繼續跟你收代管出租仲介費，也富了銀行的口袋，因為投資型的房屋貸款，利率可以收到2%~4%，比起自用型房貸的0.6%高五、六倍，自然而然，這樣的木造出租公寓就越來越多，競爭就越來越激烈。此時，房東們只好尋求差異化，投下更多的設備投資，或者給業者更高額的廣告費等等。不然就是「降租金」。而這些地主原本就擁有土地，因此等於他做這們生意，土地成本不用錢，所以他們降租金的幅度會比你想像中的大很多，因此就造就了劉小姐文章中提到的現象。所以我才頻頻警告，無論是「アパート（apartment）」或是「戸建て（透天）」，只要是木造的，都少碰為妙。
但，「マンション（mansion）」的市場卻不太會受到上述「アパート（apartment）」市場的影響，因為原本就是兩種不同的目標客群，兩者之間的替代效用不明顯。試問，如果你是住高級電梯大樓華廈的人，你會因為木造小公寓降租金降了兩、三成，而去租木造公寓嗎？我想答案是否定的。
東京都心的「マンション（mansion）」市場，無論是出租型的，還是自住型的，近期成交價都屢創新高，而且供不應求。事實上，根據不動產經濟研究所最新的2016年5月份的新建「マンション（mansion）」市況，發售戶數減少了14%，尤其是超高層的塔式住宅，更是減少了49%，可見「マンション（mansion）」大樓華廈的建築用地取得的困難，導致都心部需求大於供給，價位頻創新高，平方米單價連續12月個月上升，契約率也高達了70%。中古大樓華廈「マンション（mansion）」市場亦然，價格也比起去年同期上漲了3.7%，屋主也很勇於開高價，一年前1.3億成交的物件，現在拿出來開價1.8億…等。
但，中古木造「戸建て（透天）」市場，可就沒這麼樂觀了，價格反倒下跌了0.2%，可見兩個市場是截然不同的市場，兩種產品的價值也相差甚多。只能蓋木造「アパート（apartment）」跟「戸建て（透天）」的地方，立地條件本身就不好，容積率也不高，除非將來能夠獲得政府大幅開放容積給這些土地，不然這些產品要翻身的機會可以說是渺茫。但就目前的情況，大概也只有飯店建築用地，能夠獲得1.5倍的容積獎勵，點石成金了。
另外，「東京23區空屋飆高」聽起來駭人，但23區其實很大，其中很多地方比台灣的鶯歌，樹林還要郊區，甚至等於龜山、深坑與八里，所以不可以將「台北市」與「東京都」做比較，要把「台北市」跟「都心五區」做比較。另外，一般來講，看數據，最好是看官方的數據。空屋率的數據，可參考總務省統計局的空屋調查，每五年做一次，最近一次是平成25年(2013年)。
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