投資云云 紅單轉售?在日本想都別想!

足立區

◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書

最近有許多即將完工的新建案,它預售時,正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工,表面上房價也都有漲幅,因此許多台灣投資客朋友,就想學習在台灣的「紅單轉售」方式,打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手,除了可以賺很大的房價價差以外,還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。

實際上,現在(2016年底)售屋網站上,也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行?我個人是持保留的態度。日本類似我們紅單轉售的制度,嚴格說起來大概有兩種方式,第一種就是「新中間省略登記」;另一種就是「買主地位的讓渡」。

前者是你在簽約時,就要先加註買方可以請賣方將所有權直接登記給第三名義人的特約,等到你找到第三者呆瓜買方後,再跟第三者呆瓜買方簽署「不屬於自己物品的他人物品買賣契約」。也就是總共會簽兩份合約(建商與投資客&投資客與呆瓜買方)。而這種方式在實務上,多半是房仲將缺錢的屋主的房屋便宜買進,再進而找到買家高價賣出的操作方式。因此,站在賣方立場的建商,願不願意跟你簽這種特約,還是個問題。據我所知,小建商是不知道,但大建商絕對不會跟你簽這種約。

used house

而另外一種方式,就是「買主地位的讓渡」。也就是將你購買預售屋的權利,轉售給下一位要跟你買房的呆瓜買方。這方法可能比較接近我們台灣的紅單轉售。不過在日本的民法判例上,買方要將地位移轉給第三者,也需要經由賣方(也就是建商)的同意,因此當你要轉售時,可能你還得跟建商吵贏才行。據了解,大建商絕對不會同意你換約。因為他們的開發案都是上千戶,自己手上還有第三期、第四期要賣,怎麼會讓你釋出案件來與他們競爭呢?

也就是,建商如果不同意你換約,你就得先交屋後,才能再出售。我就曾試探性地假裝買方,向正在出售上述預售案的房仲探詢如何交易。得到的答案,果不其然,必須等到完工,原屋主交屋過戶後,才可再過戶給我們買方。

但如果按照上述的一般的交易程序,先是買進,登記所有權後,再轉售給第三者,光是交易過程中的登錄免許稅、不動產取得稅、固定資產稅跟讓渡所得稅,以及林林總總的司法書士費用跟仲介費用,應該就會把你的獲利吃光光,因此在東京想要買預售屋來轉賣,算盤可得打得精了。

題外話:
預售屋概念上等同是期貨,因此建商在賣你預售屋時,多半都會賣得比同時期同地段的新成屋貴。因為預售屋要兩、三年後才會完工,因此一般預售屋的價格會將這兩三、年的漲幅加算進去。未來的獲利都被建商都賺走了,即使你等了兩、三年,就算房價真的有漲到你購買的價位,其實漲幅也大都先被建商賺走了。這其實也是為什麼日本人總是覺得,買了新房後只會跌價折舊的主因之一。


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