日圓狂升值,或許對於東京房價有下修壓力

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4月28日中午,日銀丟出了一顆震撼彈!原本市場上預期,本次的日銀金融政策決定會議,日銀將會再一步擴大量化寬鬆,或者再降負利率至-0.2%,甚至還有傳言,將採取直升機撒錢似地,直接發錢給人民(ヘリコプターマネー),而不再只是透過購買ETF與國債將錢釋放到市場,因此四月下旬,日圓才會在短短幾天內貶值至111日圓兌換1美金。

但會議結果出爐,卻與市場的預期180度相反,日銀並沒有進一步的追加寬鬆,而是決定維持現狀規模80兆日圓的量化寬鬆以及-0.1%的負利率。也因為市場上失望性的賣壓,導致日股狂跌,相反地,也讓日圓狂升至108,等於把之前不該跌的再漲回來。現在市面上的ETF已經有55%由日本央行持有,而日本近900兆日圓的公債,日銀也買了300多兆,多達30~40%都被日銀買走了,再繼續這樣買下去,ETF以及國債都會被日銀買光光,因此這樣的政策似乎已經來到了極限。或許因為這樣,又或許是因為美國的壓力,日銀這次才沒有再進一步的加碼寬鬆計畫。

屋漏偏逢連夜雨,美國老大哥又於隔天29日,決定加強監控日本、中國、韓國、德國以及台灣的貨幣政策,試圖要進一步地牽制日本干涉匯市,消息一出,讓已經急漲3%的日圓,再度狂漲至106日圓兌換1美金,看來日圓有更進一步的機率走高。

而從歷史上來看,近幾年的日圓匯率,與不動產的價格有很大的關聯。日圓下跌時,股市上漲,有人賺到錢。同時,又因為匯差導致進口原物料及建材變貴,加上投資熱錢往房市流動等種種因素的加乘,因此導致東京房價創新高。這倒也容易預見,因為量化寬鬆本來就會導致實物資產變貴。但相反的情況呢?日圓上漲,股市下跌,就代表有人賠錢,可能得賣房變現。同時,也會因為接下來的新案,進口原物料及建材因為日圓高漲而取得成本變低,讓建商有「降價」的空間。

而建商為什麼要降價?因為其實目前高漲的房價,已經讓東京房市的交易量變少。根據東日本不動產流動機構(REINS)2016年3月所公布的中古屋成交件數,比起去年同期下滑了3.7%,而新成屋根據不動產經濟研究所3月的動向,也是成交量比去年同期少了12%,但兩者房價都上漲不少,也就是呈現了「價漲量縮」的格局。有可能因為房價高漲過頭,導致一般購屋族追不上新的價格。而建商以及仲介,要的其實是「成交量」,如果因為房價高漲導致一般購屋族縮手,建商也只得「降價取量」了。若因為之後日圓高漲,使得建築成本可以變低,建商勢必有降價壓力。

金融海嘯過後,日圓也曾經於2011年9月時,上漲到兌美元76,當時的確是日本不動產的歷史低檔。當時2010~2012年之間,也就是日圓很貴的那段時間,首都圈的新屋價格才介於4000萬至4400萬日圓之間而已,而今2015一整年日圓相對低檔年,新屋價格則是高檔維持在5500萬~6000萬之間。看來,市場上那隻看不見的手,的確會適時調整不動產的價格。
 
最近一個禮拜,我跑了三個近郊的預售屋案場,來客數可以說是「門可羅雀」,三個案場,同時間都只有(包含我)兩~三組客人(我看的是近郊區賣給一般自住客的住宅案,不是都心會有很多人搶的那種投資案)。都心的指標個案還是高高掛,(聽說)賣得很好。若將史上低利率的環境,以及節稅的因素都加進去看,或許東京的房價,再日圓繼續走高後,有可能會是「都心好產品緩漲或凍漲,但不會跌」、「都心較差的產品會有5%~10%的修正幅度」、而「近郊可能會出現10%左右的修正」,祝投資愉快。
 

本篇已經徵得原作Tin的同意 得以做文章內容的部分修改以及轉載 – 原文連結

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