怎樣的房屋在日本才算是「好屋」!?

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好屋的定義,人人皆不同。只要住得愉快,住得安心,家族和樂融融,即使再小再舊,也是個溫暖安全的避風港。不過對於投資者而言,你的「好屋」定義,必須符合市場的認知,將來才有機會脫手。不然到最後,只好「把垃圾當黃金」,抱在手中一輩子。

日本的住宅,建築技術領先台灣,對於建築物的維護也不遺餘力,因此看在台灣人的眼中,日本的每間房屋都美輪美奐,如夢似幻。但,房屋並不像其他產品,能夠「搬」回台灣,出口銷售,因此即使以台灣的標準看起來,或許是好屋,但若放在日本的市場,很可能對日本人而言,是食之無味,棄之可惜的產品。因此也很多朋友會問我,那TiN,你選屋的基準究竟是什麼?這篇,可以說是我對於「好屋」的定義,不見得不滿這些條件的就是爛屋。這篇也只討論產品本身,不去考慮「地段」問題,跟各位一起分享。

格局

是否居住舒服,格局是最重要的。由於日本人喜歡朝南的房型,因此目前還是很多一般大樓型產品,把住戶都做在南方,讓客廳以及陽台可以向南,因為這樣價錢可以賣比較貴。而大樓是立體的,照理來說,應該南北兩側都要住戶才對,就像台灣這樣,多半的大樓都有兩個面向以上,看你要向前或者是向後,任君挑選。但如果像日本這樣,把住戶全部做在南方,自然而然,北方就不會有住戶,因此多半北側就是配置共用走廊等。就因為這樣,如果這是個兩~三房的產品,自然而然,你的房屋格局就不會是方正,而會是長方形。如果把客廳放在朝南,則就一定會有一到兩個房間得配置在朝北。而房間又一定要開窗,因此就會把窗戶開在共用走廊的地方。換句話說,你在房間,只要開窗,你的鄰居經過共用走廊,就可以看到你在房間做什麼,非常沒有隱私。這樣的房型,在日本就稱作是「田の字型間取り」(田字型格局),就像「田」字一樣,上下左右都有空間

會有這樣的格局,無非就是像上述所提的,要讓客廳都可以朝南。同時,這樣的規劃,比起把公共走道放在正中間,房屋均勻分佈在東南西北各面的,建築成本要低很多,所以在國情、法規以及摳摳上的考量,這樣的格局也就成為了建商建造時的最愛。

但如果是真正規劃好的產品,會盡量讓所有的房間的窗戶,都是朝向對外的,不會開在共用走廊的地方。所以像是圖片這樣窗戶開在共用走廊的格局,第一個會被我打xx。多半會有這樣的規劃的產品,也都不是什麼高級產品,就是賣給一般自住客的,可能60平米左右做成三房之類的。這種,住起來可能你在房間,會有點不安全感。

全住戶的大小

是不是好屋,對我來講,還有一個很重要的指標。

撇開Tower Mansion不談(因為Tower這種大規模的,一定會有小套房),究竟這個社區,是不是個好社區,就要看他裡面所有的房型,是不是都是60平米以上,賣給「自住客」的房型。如果全部清一色都是2~3LDK的產品,沒有混有20~30平米的小套房,就可以知道這裡將來居住的,會是自住客居多。日本人很在乎自己居住社區的生活品質,如果太多出租的小套房戶數,其實環境以及出入相對複雜,且出租客有時候憑良心講,素質可能比較參差不齊,作息習慣跟一般家庭會不太一樣,因此也容易有鄰里間的紛爭以及噪音問題。若是要挑選自己永住的安寧社區,很多日本人還是很注重整體的坪數規劃。

另外,專有面積的大小與格局數,也是很重要的一個參考指標。有些較不好的建案,會把60平米做成3LDK(三房),目的就是壓縮室內面積,但是價位就可以賣你三房的價。這樣的產品,每間臥室與客廳都是小不拉嘰,其實住起來也很不舒服。3LDK,至少也要有75平米以上,我才覺得合格。但我個人認為,85平米以上會更好。

樑柱

台灣人非常重視「樑」,尤其是寢室,絕對不能有壓樑的情況。但日本人似乎就比較不在乎樑的位置。不過也有很多不怎麼高級的建案,梁,就從房間的正中央橫過去。基本上這樣會讓你房間的採光,以及電燈配置的位置很尷尬,導致房間看起來暗暗的,因此這樣的產品,將來不會太好脫手。

「柱」的問題也是。由於日本的房屋銷售,採室內實際面積銷售,因此如果在你的室內專有部分,就佔了兩三根柱子,你等於是花了一些錢來買柱子的意思。且有些較差的建商,把柱子的位置,設計在正中央之類的,讓格局配置很不好規劃,這樣,就會讓屋內產生很多零碎空間,不方便使用。

現在好一點的房屋,會採用「逆梁アウトフレーム工法」,就像圖片這樣,把樑做在你看不到的地方,把柱做在外面。這樣除了你的採光不會被柱子擋住以外,室內面積也不會被柱子佔掉太多。

天花板高度

很多人購屋時,會忽略掉天花板的高度。其實你跟建商拿格局圖時,上面都會標明天花板有多高。很多不好的房屋,天花板高度多半只有220公分~230公分,其實住久了會覺得有點壓迫。我個人覺得至少要有250公分以上才舒服,而有些較高等的產品,甚至會給你260公分以上,整個就很有開闊感。

設備

在日本買屋時,衛浴設備,或者是衣櫥等等,多半都是建商就會直接付給你。但其實這些設備如果舊了,或者一開始自己就想用高級點的,只要你花得起錢,再好的設備都可更換。所以我比較在乎的是「即使有錢也換不了」的設備。

例如有沒有「瓦斯」。如果一開始整棟大樓就有瓦斯管線,就算你以後想要選擇用電的廚房也可以,但如果一開始就沒有瓦斯管線,就是用電的,你即使想換也換不了。

另一點我會在意的點,就是廚房有沒有「disposer」設備,也就是可以直接把廚餘丟到流理台直接捲掉的設備。因為這也需要大樓建造時,就要配置好的整體管線,現在多半新一點的,好一點的房屋都會有這樣的設備,因為如果沒有的話,很可能因為生鮮垃圾處理不當,容易造成垃圾場的環境髒亂,發臭等,對居家環境不是這麼優良。

當然,好屋的定義不只這樣,也有人有自己本身的堅持。今天稍微提出幾點跟大家分享,祝買到心中理想屋。


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