房市散步[06] – 西新宿

新宿

如果說東京,哪裡的超高層塔式住宅(Tower Mansion)最密集,我可以想出三個地方。1.灣岸地區。2.武藏小杉(雖然他不是東京都)。3.未來的西新宿。

根據不動產經濟研究所的調查,日本全國的超高層塔式住宅(定義為20層樓以上)將於2016年達到238棟,其中光是東京都23區內,就高達了92棟。若是換算成戶數,東京都23區的這92棟,戶數就高達4.5萬戶,佔了全國整體超高層塔式住宅住戶的50%以上。

當然,或許擁有最多超高層塔式住宅棟數的行政區,不是今天要講的新宿區(計9棟),也不是灣岸地區的中央區與江東區,而是在港區(計20棟)。不過港區的超高層塔式住宅,不是像上述的三個地區這樣,集中於一個區域,而是散在於各個地區,然後成為那個地區的代表地標建築。

灣岸地區或武藏小杉的感覺,就完全與港區的超高層不同。你可以發覺灣岸以及武藏小杉這裡的超高層是很密集的,幾乎看不到低層住宅,這是因為這些地方,在輔助的用途地域上,被指定為「高度利用地區」,也就是限制你一定要蓋到一定的容積率,也就是就算你想蓋很矮的,只要容積率沒用到一定的容量,就不行,因為都市計畫指定這裡為高度利用地區,就是希望這裡能夠被「高度利用」。

而今天要散步的西新宿呢?其實未來的性質,會有點像灣岸地區以及武藏小杉。雖然目前數得出來的超高層塔式住宅(不包含商辦大樓)大約6,7棟左右,不過未來至少西新宿三~六丁目一帶,還會有至少四棟以上的「超超高層塔式住宅」的預定計畫,因此這裡將來的數量會非常可觀。

所謂的「超超高層塔式住宅」,是指50樓以上的Tower Mansion,西新宿地區,除了五丁目,目前正在建造的三菱地所的60樓以外,不久的將來,鄰近的西新宿3丁目,還會蓋兩棟65層樓的塔式住宅。而樓層超過60樓的塔式住宅,在東京,也只有西新宿,因此這裡將來的街景,將會與東京其他住宅地區的街景,呈現截然不同的風貌。

西新宿一帶,一直以來給大家的印象,就是西新宿一~三丁目的超高層商辦與飯店的密集區,許多大企業都有在這裡設總部,而三井、住友、野村在這裡也都有超高層的商辦大樓…等等。而這一帶也是少數法定容積率超過1000的地區,就連東京都廳(市政府)也座落於此,非常有未來感,因而得名「新宿副都心」。

就是因為這樣的印象,所以這裡一直以來,都不是住宅區的感覺,日本人也不認為西新宿是一個住的地方,而是一個上班辦公的地方。但一離開一~三丁目,外圍的四~六丁目,幾前年,其實就像是來到了另外一個世界一般,充滿了許多舊的木造平房,雜亂老舊的街區。所幸這幾年的積極再開發(都更),才讓四~六丁目一帶,浴火重生,多了許多棟新穎的超高層塔式住宅。但因為巷弄內的用途地域仍然屬於蓋不高的「二中高」與「二住居」,因此目前還是充滿了許多木造住宅或低層出租住宅等。

由於新宿本身地緣性質上的關係,附近聚集了許多特種行業以及外國人等,人口構成複雜。也就是因為這樣的關係,導致其實西新宿四丁目~六丁目一帶的出租房,居住人口素質較低落。其中較新的出租大樓裡,不乏一些酒店小姐以及公關居住。也由於新宿很方便,深受外國人的喜愛,因此也聚集了許多中國人,台灣人。正因為這樣「環境形塑價格」的因素,導致西新宿一直以來房價及租房價格都高不到哪裡去。也就是西新宿四~六丁目這個區塊,說好聽一點,叫做很有「氣度」,能夠容納上至企業CEO、高階主管,下至特種行業、外國留學生以及打工仔的一個地區,說難聽一點,就是「雜」。

而這一帶超高層住宅密集的地區,走到新宿車站商圈大約是20分鐘,而一棟超高層戶數又是介於600戶~1000戶左右研判不久的將來,西新宿三丁目至六丁目一帶,將會有機會發展成為一個成熟新興住宅區。一個擁有許多超高層住宅的街區,緊鄰世界第一流量的新宿車站商圈。

講個題外話,如果你在西新宿一、二丁目的這些商辦大樓中散步走過,你應該會發現這堆高樓大廈,尤其是都廳那邊的地勢很奇怪。道路都是在大樓的二樓,而一樓則是直接連接地下走道。這是因為這堆大樓,原本都是淨水場,所以走在這裡地勢比起車站那裡有低下去,道路才會感覺上都空架在二樓。

而原先的這個淨水場,就叫做淀橋(Yodobashi)浄水場,有沒有發現新宿西口一帶有一間叫做ヨドバシ(Yodobashi)カメラ的3C賣場,這裡有好幾個分館,就是因此而命名的。


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