日本東京2022年開始地價崩壞!?

2022年,不只是郊區,甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等,將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃,相當於701個東京巨蛋球場的土地,被拿來興建透天或出租公寓,恐怕會嚴重衝擊地價!是的,這可不是恐怖小說,而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

所謂的「2022年問題」,指的就是2022年「生產綠地」的指定解除大限。而到底什麼是「生產綠地」呢?就讓我們來了解一下事件的始末。

約莫在40多年前,日本還是處於經濟成長期的時候。這時候的日本,人口增加,住宅供不應求。日本政府為了讓土地能夠有效利用,增加房屋供給,因此於1974年制定了「生產綠地法」。這條法律,就是將「市街化區域(想要優先發展成市街處的地方)」內的農地,比照「建地」來課稅!

我們都知道,建地的稅金比農地高出許多,因此,如果地主還是呆呆地在他的土地上繼續務農,不做更有效的利用,不蓋房子的話,可能到最後種田賺的錢,都繳不起稅金。日本政府當初用這招,目的就是要逼得這些地主把土地拿來蓋房子。

但到了1992年後,有許多人認為,即便是在都市部,還是需要有一些農田跟綠地,對環境比較好(也有可能也是因為泡沫破裂,不再需要蓋這麼多房子)。因此1992年時,日本政府就實施了「生產綠地法」的改正。也就是將市街化區域內特定的農地,指定為「生產綠地」。這樣,地主就可以不必繳相當於建地這麼重的稅,只需要繳農地的稅即可。但條件是:地主必須在這塊土地上「持續務農」耕種,且不能興建房屋。

但其實生產綠地法,可以在指定的30年後,所有者就可以解除指定,並請政府來收購自己的土地、或自行賣掉、或自行蓋房屋利用。如果是自行運用蓋房子,當然就要回復到原本建地的高額稅金。當然,地主也可以選擇繼續務農,繼續享受便宜的稅率。但有許多不動產專家預測,應該絕大部分的地主,都還是會傾向將土地出售。

專家們之所以會預測地主將會出售土地,原因就是這些地主們年紀也老了,再也不能「持續務農」了,而且他們的兒子,應該也沒幾個會想繼續種田的。也就是說,如果不能「持續務農」,就無法繼續享受生產綠地的稅金優惠。再加上最近日本稅改,之後還得面臨高額遺產稅的問題,因此專家們才會認為,將會有很多地主會在30年的期限一到,就將土地釋出。而因為生產綠地法是在1992年改訂的,因此大概有80%左右的生產綠地地主是在這一年提出申請的。也就是說,2022年,30年的大限一到,很有可能光是東京都,就會有3296公頃(等於3296萬平米)的建地釋出。

而這些建地的釋出,如果不是拿來蓋木造透天,就是拿來蓋出租公寓,屆時一定會對於市場上的房屋供給造成一定的衝擊。光是東京都的生產綠地面積,就可以興建約26萬戶的木造透天(2016年度東京都的透天供給量也才1,880戶)。也因此,日本政府也積極在想辦法制訂政策,以免五年後的大限一到,引發房市的過大衝擊。

日本的自住型產品,分為「電梯大樓型」與「木造透天型」。一般來說,都心精華區(蛋黃區),由於寸土寸金,因此供給的住宅產品大部分都是屬於「電梯大樓型」的。而近郊部分,就是「木造透天型」的主力市場。

仔細看一看東京都的生產綠地圖,我們就可以得知,在都心的中心部,幾乎沒有任何生產綠地,而大部分的生產綠地都是集中在「木造透天型」的地區。換句話說,即便往後這些生產綠地釋出,變成了建地,也會因為受限於容積率等因素,而是拿來興建「木造透天」型的產品。因為容積率及都市計畫的限制,這些土地大概也蓋不了「電梯大樓」型的產品。因此很有可能屆時2022年,受到衝擊的,會是近郊的「木造透天型」市場,而不是都心的「電梯大樓型」市場。

就有如前幾天的PO文「新成屋的一極集中,漲聲不斷?」中所提及,現在都心精華區的「電梯大樓型」產品供不應求,許多人也都「都心回歸」、「職住近接」,因此我個人認為屆時2022年,即便有大量的生產綠地變成建地釋出,但對於都心精華區的房價,應該影響也有限。倒是近郊,在投資上可能就要審慎而為了。


如果您覺得我們的文章有那麼一點幫助的話

♥可以上我們的臉書粉絲團訂閱我們唷♥

如果您想知道任何跟日本相關的訊息,也非常歡迎在我們的臉書私訊或者聯絡告訴我們 🙂

本篇已經徵得原作Tin的同意 得以做文章內容的部分修改以及轉載


如果您覺得這邊文章有幫助的話,請您幫忙填寫下面的問卷!非常感謝您 🙂

SNSでもご購読できます。

發表迴響