東京迷你泡沫,進入最終戰局! – 新聞分享

東京迷你泡沫

東京的大樓(マンション)房價,已經超過了2007年,來到了相對高點。這一期(4/30~5/5)的東洋經濟,就做了相關報導,探討最新的不動產市況。根據報導,都心精華區的高檔物件,漲勢驚人。東急不動產的「The Branz House 一番町」,一戶要價2~6億日圓,但卻連廣告都不用打,只靠基地現場的看板,即熱烈完銷。

另外三菱地所即將開賣的新宿御苑案,100平米也開價1.5億~2.6億日圓,也預期將會創下銷售佳績。週刊就分析,高檔物件會賣得這麼好,主要還是因為自2015年之後的遺產稅增稅後,有些富裕層為了避稅,才會積極買進都心的高檔大樓產品,藉此將現金轉換成不動產,降低資產評價額,以達節稅目的!

因此現在的高檔物件,這些資產配置的節稅族,幾乎都沒在管甚麼投報率幾趴的,只求物件保值。也就是因為有這樣的買盤在(雖然不多),但這樣的買法,得確會為市場帶來相當大的影響。因此週刊也認為,現在每間建商都在靠腰說建築費用高漲,所以房價不得不漲,根本就是喊假的。都心的大樓產品,價格高漲的主因,恐怕不是「建築費用高漲」,而是「有笨蛋會買(這五個字是我的意見)」。

的確,之前在看不懂的東京新成屋市場也曾經提過,都心的某案,75平米沒view的,賣8000多萬,但同一層樓80平米有無敵景觀view的,賣約1.3億。也就是說,這兩間根本一樣大,只是看你要不要為了一個view,多花將近5000萬日圓。另一個知名建商,最近推案的,某電車終點站一分鐘的個案,也是一樣的情形。它70平米的房型賣7000多萬,但85平米的(有露台)邊間卻要賣1.2億!!!就從這兩個(算是具代表性的)個案來說,其一般般,沒什麼特點的房型,都還可以壓在合理的價位銷售,但有view的,或是有邊間的這種條件較佳的,雖然只是大一點點,設備用好一點點,建商就想要賣你賣天價。這也呼應了週刊點出的「漲價並非建築費用高漲」的講法。看來,這些賣天價的戶型,目標客群應該就是這些「節稅客」。因為他們沒買來節稅,遺產稅一樣會被政府課走55%,還倒不如亂花花掉還比較爽。因此,在日本沒有避稅需求的台灣投資客,要買這樣的產品,建議您三思。

雖然現在房價已經漲破前高,但市場上仍然普遍認為,接下來的大樓新成屋市場,價格還是只會上漲(根據同週刊)。瑞穂証券的上級研究員石澤卓志則是認為:「即使漲勢會趨緩,但至少還會再續漲兩年」。但郊區的新屋大樓市場,恐怕沒這麼樂觀。野村不動產的住宅事業本部企劃室長佐佐木理,就提到,由於郊外物件地價低,因此房價的賣價當中,建築成本佔整體的比重很高。郊區的確因為建材物價上漲,而導致銷售價格必須反映成本,漲價。但卻使得原本購買力就不高的郊區,買盤更加萎縮。有些不動產販賣公司甚至認為,像是田園都市線一帶,漲價後的產品不知道要賣給誰。因為會買這裡的上班族,這個房價已經超過他們所能負荷的範圍了。

這些郊區大樓產品銷售狀況不理想,還可以從某個訊號看出,就是降價的「二重價格表示」。對,就是像大賣場這樣,原本打上4980萬,然後再用刪除線劃掉,疊上4380萬這樣的表示手法。對於建商而言,一般的狀況,即使銷售不佳,也不會隨意降價,會以送你樣品屋傢俱的方式,來變相讓利給消費者。這樣的目的,就是為了要避免已經買了的顧客,看到降價的廣告後,氣得來抱怨要退訂之類的。因此現在郊區出現這種「二重價格表示」,等於是直接大剌剌地公告大家說:「我們真的賣得很爛,爛到快要死了,降價給你,快來買吧!」

至於負利率政策,帶給了市場什麼樣的影響?根據週刊的探訪得知,現在貸款變得很容易。日本原本住宅貸款的核貸金額,大約是你年收入的6~8倍,但最近卻有許多人甚至可以借到10倍之多。也就是可以玩的槓桿幅度變大了。甚是有些業務人員,看到自己客人的條件後,都很驚訝地說:「居然(連這種咖)都貸得到款」!

除了對於買自住房,門檻變低以外,其實對於投資買盤也激起了很大的鼓舞。專營投資大樓產品的知名企業「日本財託」表示:「來參加說明會以及真正成交的人數,都是去年的1.5倍,甚至還有些業務,光是三月份一個月內,一個人就賣掉了47間房,而據說這47間,買的人也都是貸款購入」。業務還說,去年用現金購買的投資客,比率還高達47%,但今年,大家都知道,利息這麼便宜,錢又好借,不借白不借,因此大多都不在掏現金來購買,改用別人的錢,來賺錢。

雖然投資貸款的利率不像自住屋貸款的0.6%這麼低,但受到負利率的影響,其實現在也只要1.78%而已,而且目前只要頭期款十萬日圓,就可以全額貸,是你,你不玩嗎?這種感覺,頗有當初台北房價起漲時期的味道。因此負利率,研判也將有可能,讓房價再繼續往上堆。

不過也有專家抱持著反對的意見。ニッセイ基礎研究所的主任研究員,增宮守,就認為:「如果只是靠低利率而維持的高房價,恐怕不會持續太久」。他認為,首都圈的大樓房租已經連續五個月下跌,照理說,投資,會受到租金的影響,而如果是自住,則會受到所得的影響。若「租金」及「所得」這兩樣都不上漲,房價還一直往上飆的話,就是泡沫。

野村不動產的佐佐木也認為,目前的局勢,得確相當難讀懂。除了負利率以外,還有遺產稅增稅、消費稅再增稅等複雜的要素,錯綜複雜。看來「一般市場」跟「高檔富裕層市場」的兩極化將會越來越明顯。

週刊也認為,若想要預測將來房市走勢,或許中古屋市場會是個不錯的觀察指標。因為建商發售的新成屋,較不容易降價,但中古屋主要是賣方跟買方,只要兩造雙方價位談得攏,就會成交,因此相對簡單。大京吹穴不動產的海瀨和彥社長也說:「現在想賣的人增加,想買的人變少,兩者的平衡正來到了很微妙的狀況」。而目前中古庫存委賣物件增加,中古價格不再上漲,現在也很難判斷出,究竟目前是「漲到一定的階段,在整理」,還是「即將反轉」。


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