日本房子蓋太多只好大崩盤是真的嗎!?

凶宅

最近劉小姐又發文講「蓋那麼多大家買不起又不需要的房子,只好大崩盤!」說日本房市即將崩盤,這一篇,就來看看她的觀點,同時也了解一下目前的市況吧。

蓋那麼多

但劉卻在內文寫:「首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6400戶,是日本泡沫經濟崩潰後24年來最低水準」,所謂的「新建銷售戶數」就是建商的推案量,而既然是「24年來最低水準」,因此我們可以得知日本建商的新案「推案量」是一年比一年減少。原因劉小姐自己有說:「房子會賣到超貴的主要原因,是日本現在因為首都圈有奧運相關建設,而且東北復興建設預算,或是自民黨用來綁樁買票而大散錢的修橋補路的「國土強韌化計畫」等,因此日本營造業界工資暴漲,而且人手嚴重不足」。

對的,這點完全正確,就是因為缺工,所以才導致推案量越來越「少」。那為什麼劉會說蓋這麽「多」呢?明明越蓋越少啊。供給變少,但需求並沒有明顯減少的狀況下,本來就會拉高價格,這是經濟學的基本。

日本新建的住宅公寓完全賣不出去

但劉卻又說:「推出後一個月內的成交率不到7成」

疑?你不是說「完全」賣不出去嗎?那怎麼會又說出成交率不到七成呢?這是不是代表還是有六成以上的成交量嗎?根據劉小姐自己提到的日本不動產經濟研究所在4月17日發表,2016年度首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6450戶。根據同一調查,成交量(契約率)為68.5%,這不就代表還有成交24,968戶的意思嗎?

出血拋售也沒人買,主要原因是太貴了

對不起,我的中文程度可能不如知名情色作家。但就我對中文的了解,「出血拋售」的意思,不是就是大降價的意思嗎?那為什麼後面又說「主要原因是太貴了,沒人買得起」呢?前面說降價,後面又說太貴?我有一點不懂其中的邏輯。

其實光看統計數據,就知道建商並沒有「出血拋售」喔。根據上述同一個調查,2016的每戶平均價格,為5541萬日圓,平米單價為80.1萬日圓,比起2015年,總價下滑了1.4%,但單價卻上漲了1%。從這個統計我們就可以知道,建商並沒有「出血拋售」。而且房價確實在上漲當中。由於單價上漲了1%,因此建商只好越蓋越小,縮減每戶的室內面積,試圖以「低總價來掩飾高單價」,也因此新推案的房型越來越小。每戶越來越小,比較小的面積,當然總價就會降低,才會導致統計上,總價看起來下滑了1.4%。

日本2016年中古住宅公寓成交數量首次超過新建住宅,雖然被稱為是「中古時代」的來臨,其實中古也賣不好

關於這一點,我曾經在房市期刊當中提到這個新聞。現在東京的中古屋成交量,已經超過新屋的供給量了。原因就像是上述提到的,因為推案量越來越少,價位越來越貴,因此有實際自住需求的人,只好轉而購買相對價位較低的中古屋。

那,中古屋有賣不好嗎?其實我不喜歡講自己的事,因為有缺公正。我自己投資的物件,連續兩個月都高價成交出售兩間,公司電話詢問中古屋的來電也源源不絕。(PS:我賣房屋並不是在拋售,只是我認為這兩個產品該出場了,賣房的資金還是有轉入購買其他標的,我手上還是有其他的房屋。)

好,不講自己,講講數據統計。根據東日本流通機構REINS的2017年三月度簡報,成交件數比起去年同期上漲了3.6%,平米單價也比起去年同期上漲3.2%…這,「量」「價」齊揚,應該不算「中古屋賣不好」的數據吧。

許多著名的大房產業者推出的新屋,在東京很不錯的地段,已經到了入居的時期了,居然還有3分之1以上都沒賣出去,以前很少有這樣的現象

劉又說:「當下最大的原因是賣價過高,所以賣不出去」「房產業者無法隨便降價」

是的,劉小姐您的確說對了,為什麼以前沒有這樣的現象,而現在有?因為以前沒有賣很貴,現在「賣很貴」。然後您這一點又自己打臉了第一段說的「建商出血拋售、賠錢賣」。然後一下說大降價,一下又說無法隨便降價…。

日圓貶值以及油價上漲,建築資材費暴漲,現在日本蓋住宅公寓大廈,建築費用是10年前的2倍

是的,您似乎一直在提數據來打自己的臉。既然您知道建築成本上升,因此建商只好「賣很貴」,購屋人們轉往「中古屋」。那何來的崩盤呢?新成屋成交量雖然減少,但中古屋成交量增加,也就是「量」一直都在,只是從很貴的新屋,跑去較便宜的中古屋而已。

許多有錢人因為股票發了財,錢沒去處,只好拿去買房產

疑?這不也是造成房價上漲的主因之一嗎?何來崩盤呢?

許多營造商或房產業者去搶用地時,用原來兩倍價格來買地,因此蓋新住宅成本超高的,現在完全回收不來

是的,真的有建商這麼笨,要用兩倍的價格去標地。這是野×不動產的故事。自己沒有研判好情勢,用兩倍的價錢去買近郊區的土地,自己就得承擔這個風險。但這只是代表這個建商比較笨,成本控管不好,以至於產品賣太貴沒人買,不能解釋崩盤。

資本雄厚的大財團是可以暫時按兵不動,因為他們認為住宅建築的成本不會降低,只要不要再蓋太多,手頭的「新屋」總是會賣出去的

但劉又說:「中小營造商、房產業者就撐不住,只好開始降價拋售」

基本上,只要有小建商開始殺價,一定是一顆價格破壞的震撼彈,就有如板橋的江翠one定錨效應。小建商拋售後,大建商很難還可以「按兵不動,賣得出去」。試問,若您站在消費者的立場,同一地段,同樣大小的物件,小建商下殺至一間5000萬,大建商還是撐在8000萬,那請問會有人去買大建商的房屋嗎?大建商之所以現在「按兵不動」,就是研判沒有崩盤的風險。

瞬間就會出現暴跌物件,一發不可收拾的

我記得您兩年前也說2015年的夏天就會大崩盤。我等了兩年準備好了子彈,期待您說的成真。

許多業者當初蓋的時候是期待陸客爆買,沒想到2015年還爆買的陸客,2016年就突然叫停了

陸客更是早已對日本房地市場歇手了,主要因為中國當局嚴重管制外匯,要一次匯出那麼多錢來日本囤房的門檻越來越高

陸客沒有停,尤其上個月超多。不瞞各位說,我賣掉的兩間就是賣給大陸同胞,謝謝他們的捧場。雖然大陸現在有外匯管制,但有些人就是有辦法逃。有些人在美國獲香港早就有帳戶,有些人則是用貸款的方式,分批償還。中國政府越是管,人民的錢越是會想辦法逃。當然,地下匯兌的管道在中國是不合法的,因此大陸同胞接下來還會不會繼續踴躍購入日本房?這我就持保留的態度。或許往後資金會完全被堵住也不一定。

買了日本好地段超貴房子,就算能順利租出去,像我最近遇到有位華人在東京皇居附近買了不錯的塔樓大廈,還運氣很好地出租給外商派駐東京的房客,但發現根本不划算

是的,我曾經在我的書說過,「頂級住宅」乃至於「豪宅」,是無法用收益還原法,也就是投報率的觀點來評價的,因為「一定」「不會」划算。頂級住宅等同於名牌包,是炫耀用的,是收藏品,並不是拿來當收益的投資型產品。基本上劉小姐遇到的華人朋友,應該是不懂房地產的,才會犯下這種錯誤。

台灣貴婦,當初因為「因為別人都在日本有房子,我也要!」但即使狀況超順利,也都暗暗叫苦,尤其當初在日本買房時日圓超貴,現在日圓低價位,搞來搞去,要回收原來的6成都很拚呢

日幣跌越多,這些貴婦就會賺越多。使用貸款的方式來避開匯兌風險的手法,已經是老生常談,每個仲介都會教,每本書都有提過。依我看,這些貴婦可能甚至換回台幣後,匯差加價差都有一倍以上的獲利。

TiN的真心話:雖然說目前東京,我還嗅不到崩盤的味道,但說實在的,價位的確已高。後續還能夠有多少獲利空間,我也不知道。或許價位會適當地下修,但絕對不是「崩盤式」的。

現在買進物件,如果你的目的是「投資」,務必要算好投報率,以及可能產生的稅金跟費用等。會划算,覺得直得投資在入手。如果你的目的是「自用」,由於自用的不動產不會生租金,而且價位也來到相對高點,加上建物本身是會折舊的,因此你不可以「賺差價」的心態來購買。自用,就挑個自己來日本玩時,住得開心愉快的產品吧。


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