日本超高層公寓兩大區域武藏小杉與晴海的現況為?

超高層公寓

如果說東京超高層林立的房市熱區是哪裡,那就屬於中央區的晴海,以及神奈川的武藏小杉了。如果問一般的朋友,哪裡比較保值,台灣人的直覺大概是「東京都中央區的晴海」遠勝於「神奈川縣川崎市的武藏小杉」了。這兩區的超高層,幾乎都接近完工,那…現在這兩的房市熱區的現況如何呢?這篇我們就來推敲一下其中的眉角。

先來介紹一下這兩的地方好了。晴海,之所以最近會火熱,原因就在於奧運話題的選手村,因此奧運一決定後,這裡的房市就跟著火紅起來。那武藏小杉呢?那裡原本是工廠,但自從工廠遷移後,各大建商就開始大規模開發,同時又因為JR橫須賀線設立新站,因此這裡的交通便利度提升不少。

不動產要上漲,基本上有兩種原因。對,就是「人」與「錢」。前者的「人」,就是有剛性需求,實際居住者來居住,人口增多,就會使這個地方的房價,地價上漲。而另一個原因,就是「錢」。一個地方,即使沒有人口成長,沒有太多的建設改善,還是因為「錢」的流入,而使得地價跟房價上漲。也就是當日銀開啟了大規模的量化寬鬆政策,「錢」一定會多到滿出來,跑去某些有話題性的地區的不動產,就算那裡沒有「人」。

直接說結論。武藏小杉的房市之所以上漲,就是因為「人」。實際上,因為交通便利,以及大規模的開發使得環境改善,讓有意願搬進武藏小杉的居民增多許多,也因此這裡即使如此供給戶數很多,但還有實際需求在支撐。而晴海的房市之所以上漲,就是因為「錢」。「東京都中央區」這個地址,加上「奧運選手村」,的確是很有話題,可以引進不少投資熱錢。即使這裡並沒有電車站,即使這裡並沒有像是武藏小杉這樣成熟的生活機能,還是可以讓這裡的房價漲翻天。

基本上,如果你在不動產上想要賺錢,就要知道上漲原因為何。如果上漲原因是「人」,那基本上你的投資應該會蠻穩定的,房價會穩定上漲,又可以收取安定租金。但如果上漲的原因是「錢」,很有機會短期之內就賺到暴利,但你可能嗅覺要敏銳一點,不可以錯過逃跑出場的時機點。因為在這樣的地方,你收不到租金,而一但投資熱錢撤退,或者一但大家都要倒貨出來賣,你就逃不掉了。

好,來看看這兩個地方的現在進行式。我查詢了晴海以及武藏小杉周邊的租賃與買賣的「量」。先講「租賃」好了。由於武藏小杉本來就還有一些舊大樓的存在,因此我們這裡只看武藏小杉的超高層建案。令人嚇一跳的是,武藏小杉的待租超高層物件,其實很少,了不起就十幾件,但晴海的超高層待租物件,竟然高達上百件。而且似乎武藏小杉的租金行情,還比晴海好很多。因為武藏小杉大部分的人,買來是自住的,因此上漲原因是「人」,所以即使這裡的超高層數量跟晴海差不多,但武藏小杉的待租物件就很少。這樣的情況,你要出租也比較容易,但像是晴海那種多殺多的情況,可能沒有降到一定的價錢,大概會租不掉。因為說實在的,晴海的生活機能不好,而那種價位,其實都內其他地方也不會太難找到房子了。

接下來,我們來看看這兩個地方的委售狀況。武藏小杉的「小杉町」,只有27件委售物件。但晴海卻有201件的委售物件。因為買武藏小杉的,都是買來自己住的,所以都不賣。但買晴海的都是買來轉賣的,所以一堆人要賣。「量大價必亂」,在爆大量的地方,如果你沒有殺到一定的價錢,要賣掉大概也不容易。也就是,當晴海的預售屋一完工,大概也就是市場上會有大量倒貨的情況了。也就是說,晴海,因為他上漲的原因是「錢」,因此現在才要逃,已經太慢了。至於同樣是灣岸的豐洲呢?最近因為豐洲市場問題,可能也是…..

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