日本房仲業的「買取再販」指的是什麼樣的不動產交易?

買取

在進入今天的本題時,先讓我繞路一下,講一下市場,以及台灣客人殺價的故事。

台灣的房市聽說最近慘兮兮,就連蛋黃區的房價都可以下挫將近20%左右,甚至聽說板橋還出現了預售屋比中古屋便宜的奇怪現象。也就是說,在台灣買房,尤其是現在房市反轉的階段,「今天的市價,是明天的天價」,所以一定不能不殺價。

東京呢,情況就跟台灣不太一樣了。雖然東京現在房價來到了相對高點,但看看現在日銀的寬鬆政策,以及建商直接從源頭管控住供給量,我們大概就可以推測,短期內,東京都心的房價,大概也沒什麼下修的理由。雖然目前東京也是有很多中古屋,屋主也都開高價,不過這些人本來就是想賺錢賺瘋了,開價高於市場行情,賣不掉,當然就只好一路往下降價。

日本的房屋交易市場,本來就不是像台灣這樣,有開價砍三成的習慣,真正要買屋的日本人,他心裡的盤算跟台灣人的想法不太一樣的。台灣人的想法是:「殺殺看,買屋沒有不殺價的」,但日本人買方的心理,卻會認為:「屋主就是想要賣這個價,反正高於行情,所以我也不用去看了」。因此這些開高價的屋主,最後的結果是,連去看屋的人都沒有,只好一直降價。

像是這種本來開高價賣不掉,然後再降價的情況,我認為並不能解釋成「東京房市在下修」(雖然有很多人一直這麼認為),但會有這樣的價格調整,本來就是因為屋主就開鬼價錢,賣不掉降價也只是剛好而已。

舉個例子,杉並區有某中古屋,我蠻中意的。不過它四年前的市價,大概只有6500萬日圓,但由於最近房價在漲,這間房的市場行情現在大約來到了7000萬日圓。如果是合理的市場行情價,大多數的案子還是能銷售掉。不過這個屋主很貪心,一開始,就開價開9900萬,想要「貢潘仔」。結果賣了半年後,當然賣不掉,只好降價到9100萬。再過三個月,它降價到8980萬,再過了兩個月,可能都沒人去看,所以它自動調降到8480萬。結果,又過了兩個月,它又降到了7980萬,還是沒賣掉。或許屋主急了,又或許屋主有要換屋,買的預售屋快要交屋了,因此有一定要快點賣掉的壓力,過了一個月,它降到了7480萬,當然目前這個價錢,也還沒賣掉。因為合理價位是7000萬。

而這種開鬼價錢的,尤其是在港區特別嚴重,因為它地段好聽。因此有些中古屋屋主,會把它手中知名品牌的頂級住宅拿出來銷售。三年前,建商銷售價大概是2.5億的,現在就給你開個6億要賣。這樣的人,大概就是一種炫耀心理,不然就是想要貢潘仔貢貢看,到最後成交的機率極為渺小。而會這樣在港區貢潘仔的,還不只是個體戶屋主,有些大建商也「故意」在這樣的地段,蓋個不怎樣的產品,再冠上他們自家頂級品牌的案名,開價開個8~10億的…。買了,你應該會死得很慘。

好,轉個話題。

不動產最恐怖的,我認為不是賠錢賣,如果賠錢賣還賣得掉,都還算小事。最恐怖的,是就算你想賠錢賣,(只要時機不對)都不見得有人會買!

記得以前台灣的不動產市場流傳著一句話,說:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。不過我來日本做不動產後,我才知道,原來真的有「賣不掉的房子」(所以日劇「房仲女王」是騙你的),因為日本確確實實就是有「就連零元送給你,都沒有人要接」的房子。因為接了,你每年還要繳稅金,管理費,修繕費…等。只要沒有收益,它就會是個無底洞。這種感覺,我想台灣的投資客最近應該就感觸良多。像是松江路上的豪宅,光是房屋稅金,聽說現在一年就要繳個兩,三百萬台幣,只要二十年,光是稅金,你就繳掉這間房子的房價了,更遑論還有管理費等支出。所以許多台灣的豪宅投資客,也都不得不壯士斷腕,賠個幾千萬台幣,都要賣,因為他們深深知道,再不逃,就會逃不掉了。

坦白說,東京的房市,尤其是中古屋的房市,除了都心三區精華區外,最近因為價位漲到了一定的地步,加上日本經濟沒什麼改善,所以其實中古屋沒有想像中的好賣。剛剛那一間杉並區的房屋,我想,就算屋主降到行情價7000萬,或許都還不見得賣得掉。那如果賣不掉,屋主又急著要錢呢?再降價嗎?沒錯,不過有時候,就算降,只要沒有那個有緣人,你有時候比市價便宜一成,搞不好都賣不掉。抱歉,東京中古屋市場,真的沒你想像中的好玩。我還曾經看過一個新宿下落合(目白),120平米的房屋,屋齡大約20幾年的房屋,照理說,它再怎麼委屈,行情價應該也有7000多萬,如果屋主能夠慢慢賣,我想,半年一年,要七千萬成交應該非難事。但因為這個屋主可能做生意失敗,房子快要被法拍了,因此我看它降價的幅度超誇張,居然降到了5500多萬。不過你一定不相信,它賣不掉就是賣不掉,到最後還是淪落到法拍市場。

疑?TiN,既然有這種好康,你為什麼不買呢?老實說,我很想買來投資,但我沒買來投資,就是我評估過後這個物件不能投資。老實說,我也很想買來自住,但我不買來自住,是因為我找風水老師來看過,這間風水不適合我(雖然日本人不信風水,但我信!)。^^

我剛剛要扯目白的法拍屋,其實就是要告訴各位,東京的中古屋不像你想像中的容易賣,只要時機不對,你又不能撐,很有可能就算低於市價一~兩成都沒人要接。也就是說,剛剛那個杉並區的屋主,很有可能降價降到6500,都有賣不掉的可能性。那怎麼辦,如果他缺錢呢?終於來到了我們這一篇要講的重點了。對,他就只好賣給「不動產買取業者」。

中古車,有廠商專門在低價收購中古車,然後整理之後高價賣出。舊書籍,也有舊書攤業者在收取中古舊書,然後再找出其價值,或許是絕版品,或許狀況還不錯,業者就會買進後再加價轉賣。不動產其實也是,在日本,也有些不動產業者,專門來收購中古屋,然後再整理裝修後賣出,這就是「買取再販業者」。

日本有這樣的業者,而台灣沒有,可能是因為台灣的房市,尤其是中古市場,比日本活絡很多,台灣人要賣中古屋,難度相對沒這麼高。但日本的中古市場,大約只佔了整個不動產交易市場的12%左右而已(雖然近年有漸漸攀升),但大家還是比較喜歡買新屋。也就是因為日本中古屋市場本身參與者就不多,所以一但屋主要急著賣房,時間上會拉得很長,賣個一年多還沒賣掉的案子,比比皆是。也就是日本的「不動產買取再販業者」,可以說是一種用時間來換金錢的生意模式。屋主急著要錢,所以業者便宜買,然後業者再來慢慢賣,賣市價,以時間來等待有緣人,賺取其中差價。 

原因之二,就是台灣的不動產業者,資金不像日本的不動產業者這樣,口袋這麼深,有這麼充足的資金,可以買你的不動產來囤貨(其實應該說,日本有很多二、三線的金融機構,會與不動產業者配合,專門借錢給業者來做房屋的買取融資的)。所以台灣的「不動產買取業者」的角色,反而是由個體,或者是一群投資客來扮演。

就是因為日本的中古交易市場這麼的不流通,所以才會有屋主,想要降價賣,都不見得有那個「有緣人」出現。這時,他只好以市價的六~七折,來賣給不動產買取業者,進行解套的動作。所以上面那個杉並區,屋主很有可能的下場,就得淪落到買取業者的口袋了。也就是因為這樣的市場生態,我在日本投資不動產,風險控管要做得很好,槓桿也用不大,不然一不小心,你的房子就是六折價出場。

我們再把故事主軸,拉回台灣人殺價這裡。剛剛冒頭就提到,台灣人在台灣買屋一定都會殺價,尤其是市場正在反轉的現在。而最近我們剛好在賣一間房子,市價大概9500萬日圓,我們開價也是9500萬日圓左右。而最近就有一組台灣客人來出價,出價方式就學台灣。一砍就是7500萬日圓。日本的仲介覺得匪夷所思,不知道為什麼台灣人會這麼出價,我就告訴他,因為台灣人在台灣這樣做,是因為台灣沒有「買取再販業者」的存在(投資客也都死光了),因此在台灣,如果遇到缺錢的屋主,這樣殺價有可能會成功,而且現在台灣房市又再反轉。

不過在日本,因為有「買取再販業者」的存在,這台灣人出的這個價錢,7500萬日圓,其實已經是日本的「買取再販業者」的買取價了。所以如果屋主真有一點那麼可能性,願意用這個價格賣出,你覺得他會賣個人,還是直接賣給買取再販業者?當然直接賣業者啦,因為賣業者不用付出仲介費,又可以立即變現,又不用負擔事後的瑕疵擔保責任,甚至還不用配合房仲帶看N次,此外,還不用擔心這外國人是不是貸款下不來之類的。所以拉,我也只好告訴這位台灣客人,像是這種好康,你是撿不到的。如果屋主一開始就會願意以這樣的價錢賣出,他一開始就請買取業者買就好了,怎麼還會拿出來一般流通市場呢?也就是說,如果屋主真的願意便宜賣的話,不是拿去賣給業者,就會像目白那間一樣,直接在售價降給你了。還是勸這位人客,如果價位不能接受,就去找找看有沒有像目白這樣的房屋吧。

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