房市散步[06] – 西新宿

日本頑張研究所

8 年前

如果說東京，哪裡的超高層塔式住宅（Tower Mansion）最密集，我可以想出三個地方。1.灣岸地區。2.武藏小杉（雖然他不是東京都）。3.未來的西新宿。

根據不動產經濟研究所的調查，日本全國的超高層塔式住宅（定義為20層樓以上）將於2016年達到238棟，其中光是東京都23區內，就高達了92棟。若是換算成戶數，東京都23區的這92棟，戶數就高達4.5萬戶，佔了全國整體超高層塔式住宅住戶的50%以上。

當然，或許擁有最多超高層塔式住宅棟數的行政區，不是今天要講的新宿區（計9棟），也不是灣岸地區的中央區與江東區，而是在港區(計20棟)。不過港區的超高層塔式住宅，不是像上述的三個地區這樣，集中於一個區域，而是散在於各個地區，然後成為那個地區的代表地標建築。

灣岸地區或武藏小杉的感覺，就完全與港區的超高層不同。你可以發覺灣岸以及武藏小杉這裡的超高層是很密集的，幾乎看不到低層住宅，這是因為這些地方，在輔助的用途地域上，被指定為「高度利用地區」，也就是限制你一定要蓋到一定的容積率，也就是就算你想蓋很矮的，只要容積率沒用到一定的容量，就不行，因為都市計畫指定這裡為高度利用地區，就是希望這裡能夠被「高度利用」。

而今天要散步的西新宿呢？其實未來的性質，會有點像灣岸地區以及武藏小杉。雖然目前數得出來的超高層塔式住宅（不包含商辦大樓）大約6,7棟左右，不過未來至少西新宿三～六丁目一帶，還會有至少四棟以上的「超超高層塔式住宅」的預定計畫，因此這裡將來的數量會非常可觀。

所謂的「超超高層塔式住宅」，是指50樓以上的Tower Mansion，西新宿地區，除了五丁目，目前正在建造的三菱地所的60樓以外，不久的將來，鄰近的西新宿3丁目，還會蓋兩棟65層樓的塔式住宅。而樓層超過60樓的塔式住宅，在東京，也只有西新宿，因此這裡將來的街景，將會與東京其他住宅地區的街景，呈現截然不同的風貌。

西新宿一帶，一直以來給大家的印象，就是西新宿一～三丁目的超高層商辦與飯店的密集區，許多大企業都有在這裡設總部，而三井、住友、野村在這裡也都有超高層的商辦大樓…等等。而這一帶也是少數法定容積率超過1000的地區，就連東京都廳（市政府）也座落於此，非常有未來感，因而得名「新宿副都心」。

就是因為這樣的印象，所以這裡一直以來，都不是住宅區的感覺，日本人也不認為西新宿是一個住的地方，而是一個上班辦公的地方。但一離開一～三丁目，外圍的四～六丁目，幾前年，其實就像是來到了另外一個世界一般，充滿了許多舊的木造平房，雜亂老舊的街區。所幸這幾年的積極再開發（都更），才讓四～六丁目一帶，浴火重生，多了許多棟新穎的超高層塔式住宅。但因為巷弄內的用途地域仍然屬於蓋不高的「二中高」與「二住居」，因此目前還是充滿了許多木造住宅或低層出租住宅等。

由於新宿本身地緣性質上的關係，附近聚集了許多特種行業以及外國人等，人口構成複雜。也就是因為這樣的關係，導致其實西新宿四丁目～六丁目一帶的出租房，居住人口素質較低落。其中較新的出租大樓裡，不乏一些酒店小姐以及公關居住。也由於新宿很方便，深受外國人的喜愛，因此也聚集了許多中國人，台灣人。正因為這樣「環境形塑價格」的因素，導致西新宿一直以來房價及租房價格都高不到哪裡去。也就是西新宿四～六丁目這個區塊，說好聽一點，叫做很有「氣度」，能夠容納上至企業CEO、高階主管，下至特種行業、外國留學生以及打工仔的一個地區，說難聽一點，就是「雜」。

而這一帶超高層住宅密集的地區，走到新宿車站商圈大約是20分鐘，而一棟超高層戶數又是介於600戶~1000戶左右研判不久的將來，西新宿三丁目至六丁目一帶，將會有機會發展成為一個成熟新興住宅區。一個擁有許多超高層住宅的街區，緊鄰世界第一流量的新宿車站商圈。