東京人也開始炒房了!?東京都心超高層炒房族的「空中族」鍊金術

收到90年代房市泡沫的影響，日本人買屋就是為了自住？日本人買了房子就不會短期轉賣？日本人不愛炒房？這些可能都是你的刻板印象。之所以日本人之前不炒房，是因為房價在跌，沒得炒。

市場趨勢往下，連跌20幾年，再怎麼笨的人也不會將資金放到房地產，除非收取的投報率高，高過可以涵蓋掉房價下跌的損失以及稅金跟利息等成本。如今，利息越來越低，游資越來越多，房價不跌反漲，近兩年，東京都的房價，已經漲得比雷曼風暴前還要高了。就是因為這樣的經濟情勢，就是因為房價有價差可以賺，現在東京的炒房族也越來越多。

NHK電視台的「クローズアップ現代+」節目，就在2016.05.19節目中做了一個「追跡！タワマン空中族〜不動産バブルの実態に迫る」的專題，探討現在東京都心的不動產市場。節目開頭就提及，現在房價高漲，到底是誰在買？外國人嗎？不是！其實外國人投資東京屋的力道早已減弱，半個小時的節目中，對於外國人買屋一事，連碰都沒碰到，似乎外國的個人投資買盤，已經在東京市場當中式微。

那究竟是誰在買東京屋？根據節目的調查，是這一批被稱作是「空中族」的一般日本上班族投資客。他們只買都心的超高層塔式住宅，買了之後立即轉賣。而根據這兩、三年東京都心超高層的漲幅，隨便買其實都隨便賺。節目中就採訪了某個上班族，他於2014年買了個3200萬日圓的1LDK，短短兩年，市場成交行情就來到了4200萬日圓。而這上班族說，他至少有十個朋友是「空中族」，一而再，再而三地轉賣賺差價，賺了差價之後，再去買更高級的。就這樣，許多人的資產因此大幅度增加。

疑？照理說房價漲，你賣掉的房屋，要再換屋，不是也更貴嗎？其實只要熟悉不動產炒作的人就知道，一切都是使用槓桿。更何況現在日本現在0.7%低利率，房貸九成，自住短期轉賣賺3000萬內免稅，這樣的條件，可以說是炒房的天時地利人和啊！

例如：如果你有300萬，現在日本正常的上班族，可以九成貸款，這樣你是不是就可以買3000萬的物件呢？然後過一年後，轉賣4000萬，這時你還了房貸後，你的現金就會有1300萬了不是嗎？同理，1300萬能玩多少錢的物件？當然就是1.3億囉！當然第二次換屋，一次爬這麼多也是風險高，但是至少現在1300萬的本金，要買個7000萬的物件不成問題。接下來再轉賣個9000萬，你的本金就又膨脹到3300萬了。這時可以玩多大的槓桿，可想而知。節目中就還採訪了一個空中族，他就說，「他的朋友」就是這樣，越換愈大，短短幾年換了五次房。

有沒有覺得上面的手法似曾相似啊？這不就是五、六年前的台北嗎？房價層層堆疊上去，就等到最後一隻老鼠去接。而日本人其實很會炒作，只要報導椰子油可以減肥，隔天超市的椰子油一定一窩蜂被搶購；只要報導吃糙米可以身體健康，就連網路平台都會賣到缺貨。也就是只要有那個「勢」，他們可是比台灣人還會炒！況且受訪者還不時地說，反正買這種房子可以投資兼自住，就算之後賣不掉，還是可以自己用。所以受訪者說，其實這有點像是在玩遊戲，玩大富翁的遊戲！

根據節目中的調查，超高層塔式住宅，在交屋後，往往會在一年內被拿出來賣的戶數比例大約是2%，不過近年已經成長了20%之多，整整十倍，可見「空中族」炒房者無所不在。他們賣了之後，立刻再去收尋下個可能會賺錢的標的。或許這就說明了為何去年的超高層幾個大型個案，幾乎都是當日完銷秒殺的了。

而雖然這樣的炒房手法，很容易賺大錢，但其實只要個不小心，市況反轉，若是你沒計算好是否屆時貸款還得出來還不出來，你可能就永世不得翻生。日本的房貸可不像美國這樣，可以直接把債權丟給銀行就一走了之，因此受訪者自己也認為現在房價到了高點，可能要停止這樣大風吹，搬家樂的遊戲了。

除了超高層塔式住宅的炒房一族以外，現在的個人投資家也越來越多。因為量化寬鬆導致的游資過多，再加上負利率，使得銀行積極尋找資金的出口，因此根據節目的採訪，現在許多個人投資家，幾乎都可以全額貸款買到一整棟的投資物件。因為對銀行而言，其實不動產相對安全。根據調查，近年來銀行放貸給不動產業的比例，逐年增加。

不過根據節目的採訪，投資家們現在面臨的最大問題，不是借不到錢，而是「價位太高」。我們都知道投資的鐵則就是「低買高賣」，賤取如珠玉，貴出如糞土，雖然現在低利率，全額貸，但只要一不小心，就會套在最高點。

除了這種專業的投資客以外，許多小資上班族也開始投資小套房。因為對於將來經濟情勢的不安定感，加上賺錢越來越困難，因此受訪的小資上班族就認為「如果現在什麼都不做的話，這反而是一種風險」。

節目現場的專家石澤卓志（瑞穗證卷分析師）就認為，這些「空中族」，不是真正的富裕層，只是小有錢的上班族，利用自己的優勢，來買自住屋，利用低利率以及自住免稅的門檻來進行資產運用而已。而因為現在這種業餘投資客越來越多，有可能房價雖然已高，但石澤認為還是會續漲個兩、三年。

而想要搶不動產融資財的銀行，不只侷限於大銀行（Mega Bank），就連地方銀行，也為了搶東京的不動產投資熱潮，在日本負利率的政策影響下，為了將無處可去的資金找出口，也積極到東京來拓點。例如節目中就採訪，山口銀行，就設點在豐洲，專做這些灣岸地區超高層的「空中族」。

至於為什麼地方銀行要來東京，原因就在於，這一波的漲勢，只有漲東京都心精華區。地方以及郊區，不漲反跌，兩極化越來越明顯。看來我們對於「日本人不愛炒房」這件事，可能要稍微改觀了。

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