買了東京投資房 卻礙於簽證期限而不能久留…腦中開始浮現【找房客怎麼辦？】【管理怎麼辦？】，再加上訂機票、訂旅館、公司請假等。光想到台日兩邊跑好麻煩，很多人在此就打退堂鼓。難道在東京當包租公、包租婆真的有這麼難嗎？
(想當包租公、包租婆必看 打破東京23區不動產『only穩定房租收入』的迷思！！)
台灣房東說：｢租客的好壞決定房東的幸福！｣，反之台灣房客說：｢寄人籬下也只好將就將就。｣。在租賃管理服務不完備的台灣，房東房客的爭執層出不窮！甚至登上頭版新聞…舉兩個最近的例子↓
<惡房東> 大快人心 吸血房東被捕
<惡房客> 惡搞房東欠租金 兩香港女生落網－民視新聞
如果把這兩則新聞跟日本人說的話 大家會齊口同聲說：「怎麼可能！｣，租賃管理法條明確的日本 既保護房東也保護房客！再加上持有租賃管理許可職照的公司眾多且服務也完善，所以令人更安心！
每個月只要付房租的3%~5%的手續費，即便人在海外，管理公司都會全權服務到位。根本不用房東操心！因此可以翹著二郎腿輕輕鬆鬆的收房租！
日本房屋出租基礎知識
首先是開始找房子的時期，每年4月1號為社會新鮮人的就職日、以及大學新生的就學日，在這之前務必找好安身之處 也因此2月~3月為找房的熱門時期。
交通方便離車站近的人氣房子競爭者多，所以提前1個月甚至2個月就開始找房的房客不算少數，一般從簽約至可搬入約需要2週的工作天，因為管理公司準備房子的契約大約1週。
加上房屋的審查也需要時間，所以最短大概會抓一個月的準備時間(日本人龜毛跟仔細由此可以發現……)，在日本租房子零零總總加起來的費用相當驚人(正常情況至少四個月租金+搬家費用)，也因為這樣不會隨便四處搬家，在日本租房子一般要付的費用有：
禮金
押金
當月房租(按曰計算)
火災保險費
鑰匙更換費
保證公司使用費(保證會社利用料)
仲介費
契約更新費(契約更新料)等
以下就這些錢的來龍去脈做說明：
①禮金(礼金れいきん)―給房東的謝禮費用
關於禮金沒有官方說法，但是根據一些資料的記載這個制度出現在1923年關東大震災之後，由於大部分房屋不是倒塌就是毀于火災，無處可居之人非常的多，這個時候如果找到能夠收留自己的好人(現代版房東)當然要表示感謝了！最能直接表達感謝的就是金錢了，所以就產生了禮金這樣的習俗延續至今。
②押金(敷金しききん)
跟台灣一樣押金就是房客先預繳給房東(管理公司)的費用，先將押金暫時存放給不動產公司，最後由不動產公司轉交給房東。如果合約到期房間保持清潔而無損壞時則押金即可退還，使用不當而導致房屋損壞時，房東(管理公司)有權視損壞情況扣押一部分或是全額押金作為維修及清潔費用。
另外，有些房子雖然不需要押金，但是天下沒有白吃的午餐，退房時收取清潔費或是維修費的可能性也不算低。
③ 房租(家賃やちん)
逐月支付在多數情況下房客須另外支付公共費用，即所謂的”共益費”(互助費)或是”管理費”(管理費)。用於清理電梯和走廊等公共部分的費用，如果沒有特別說明公共費用，則表示此類費用已包含在每月租金裡。
在日本須預先繳付房租，當你簽下租約合同後，應在入住之前繳付第一個月的房租，若是月中開始租房時，該月房租以天數為單位計算。
④火災保險費（火災保険料かさいほけんりょう）
強制性加入的費用，為什麼要強制火災保險而不是地震險？雖然跟台灣一樣都是地震大國，但日本的建築技術水準是世界第一不會像台灣偷工減料一搖就倒，如果日本鋼筋水泥的建築物倒塌的話，那天應該也可說是世界末日了。
以往的大地震引起火災的主因是瓦斯爐是在點火的狀態下沒能及時關閉讓火苗蔓延，雖然現今的瓦斯爐溫度過熱時具備自動斷火功能，加上房屋內裝有熱感應自動灑水警報系統，但火災仍偶爾會發生。
因此至今為止火災險仍為強制險，火災險依照理賠金額等級繳付的保險費也有所差別，基本上不繳付的話就不會把房子租給你。
題外話
包租公包租婆買東京房產時 如果沒有加入火災險的話 銀行貸款也沒有辦法通過！
⑤鑰匙更換費（鍵交換代かぎこうかんだい）
租客可選擇是否要更換鑰匙的費用，目前租賃仲介業者大多是採取每換新租客就幫新租客更換房間鑰匙的方針，這是台灣應該學習的，如果前房客多打一份鑰匙沒跟房東告知的話，爾後隨時都可以闖空房，非常令人擔憂！所以個人非常認同日本的做法，也覺得非常好很令人安心！如不想交這個錢的話，被闖空門的風險也就只好由自己來承擔。
⑥保證公司使用費（保証会社利用料ほしょうがいしゃりようりょう）
依照保證公司而異 一般的首次費用為半個月的房租，隔年起每年支付1萬日圓，日本租房通常都需要在日本有穩定收入的保證人，如果找不到保證人的話，會找保證公司替房客作保證人，這個制度是近年才出現的！
保證公司的主要任務是為房東服務，如果房客忽然消失找不到了，它會繼續付給房東房租，一般為半年左右。因為找不到保證人但需得到房東信任的人就只能利用保證公司了，保證人制度只在日本有市場，跟日本人小心謹慎，不太輕易相信陌生人的民族性有關。
⑦仲介費(仲介手数料ちゅうかいてすうりょう)
付給不動產仲介公司的費用，這筆費用是必須繳付的，除非房客是直接與房東聯繫並成立契約，但是在日本這種情況很少。基本是透過仲介公司進行各種程序直到入住，法律規定不動產仲介公司只能收取房租一個月的仲介費，所以費用的上限為一個月房租加８%消費稅。
⑧契約更新費（更新料こうしんりょう）
契約到期後想續約時需繳付的手續費，在日本一般房屋契約的有效期是兩年，契約到期時可以跟房東續約，新契約有效期限一般是兩年。
續約是需要交納契約更新費，一般是相當於房租的一個月，這筆錢原先是交給房東，但房東必須付製作契約書的費用給不動產仲介公司，一般來說大約為半個月的房租。
總結
管理公司的抉擇，將影響投資房經營的成敗，以下簡單歸納出五個重點：
- 管理公司透過報章雜誌、網路、房仲業等各種方式增加曝光率，增加房客詢問度。
- 嚴格審查房客的工作背景，過濾入住後房租滯繳的問題、房客素質造成居民恐慌的問題等。
- 解決房東最擔心的房租滯繳問題：第一時間對應房客生活上的問題作直接對應窗口，對房東房客來說，是省時省力的最佳橋 樑。
- 代理匯款房租以及定期性的寄送各種資料─每個月和每年的房租收支表、入退租的各種契約事務知、每年的稅務申告通知等，比董事長秘書還要仔細貼心。
- 房間的續約更新、退居解約、退居後的清潔、押金的返還等管理公司都能對應，以上繁雜的手續與程序如果可以透過管理公司全程處理的話，即便是工作繁忙的上班族也能輕鬆經營自己的房子。
所以慎選管理公司是成為成功日本包租公包租婆的重要因素！
如果您覺得這邊文章有幫助的話，請您幫忙填寫下面的問卷！非常感謝您 🙂
如果您覺得我們的文章有那麼一點幫助的話
♥可以上我們的臉書粉絲團訂閱我們唷♥
如果您想知道任何跟日本相關的訊息，也非常歡迎在我們的臉書上面留言告訴我們 🙂
