東京新成屋開始集中區域販賣並且漲聲不斷！？

日本頑張研究所

7 年前

10月中旬，不動產經濟研究所分表了2017年度上半期（4月～9月）的首都圈新建大樓市場動向，數量只有16,133戶。也就是這個發售量（供給量），可以說是從1992年泡沫破裂後以來的最低水準。在價格方面，平均販售價格為5,993萬日圓，比起去年同期上漲了332萬日圓。雖然供給量少，價位也高，但這半年來的契約率卻只有68.8%，也就是…其實賣得不怎麼好。

其實上述這個數據所提及的首都圈，是包含東京及其近郊的一都三縣（千葉縣、神奈川縣及埼玉縣）的數據，所指的範圍非常廣，高達13,557平方公里。因此用「首都圈」的標準來看東京的房市，不免會有些失真。如果我們只看「東京都23區」這619平方公里的數據，就會發現目前「東京都23區」的房市，跟「首都圈」的走勢就不太一樣。

「首都圈」與「東京都23區」，佔地範圍大小相差了近22倍，但23區的新建大樓發售量，就高達了7,910戶，而這個數據也是硬去年同期增長15.9%，均價也來到了7,160萬日圓（增長4.2%）。至於契約率，也有達到71.3%。也就是說，即便是在首都圈內，也有越來越明顯的「兩極化」。蛋黃區雖貴，但由於賣得掉，因此建商還是集中在蛋黃區推案。而蛋白、蛋殼區，只要一上漲，就不太容易去化。會有這樣的「價格走向」以及「都心一極集中的現象」，主要還是跟日銀的「量化寬鬆」以及日本人的新觀念：「職住近接」有很大的關係。

由於日銀的量化寬鬆政策，導致目前日本史上空前低利率，再加上銀行熱錢無處去，因此對於房貸的放貸審核放寬了許多。也就是貸款「利率變高」，「成數又變多」的情況下，使得購屋民眾的購買能力提昇了不少。此外，現在的日本人的工作型態，已經不同於以往，只有單薪家庭。現在日本年輕夫妻，越來越多的是像台灣這樣雙薪家庭，因此家戶的購屋能力可以說是幾乎「倍增」。這也就是造成了為什麼這幾年房價可以漲聲不斷的要因之一。

而雙薪家庭，意味著就是「職住近接」（工作職場離住家接近）。如果爸媽都需要工作，勢必白天得將小孩子送到幼稚園，下班後再去迎接。如果是這樣的話，住家地點一定不能是離上班地點太遠的郊區。也因此，即便都心蛋黃區比較貴，但由於貸款成數也變高，購買能力也倍增，自然而然，新的購屋層就不會去選擇郊區蛋白區的房屋，而是選擇上班，接送小孩方便的蛋黃區。

不只年輕夫妻往都心集中，就連上一世代的老年層也因為上了年紀，住在郊區生活機能不便，再加上子女也都獨立了，不需要繼續住在郊區的大房子，因此這幾年來，老年層的「都心回歸」現象也特別明顯。此外，外國投資買盤也好，節稅買盤也罷，一定都是集中在都心蛋黃區，這也更加強了對於蛋黃區房屋的強勁需求。

就供給方（建商）來講，由於311地震的復興工程以及奧運場館興建，導致的人手不足以及建材成本上升，建商與其蓋不好賣的郊區，倒不如去搶貴一點也賣得掉的都心蛋黃區建地。也因此，供給與需求全部集中在都心蛋黃區，自然而然，推案量自然會一極集中於都心蛋黃區，才會導致上述的，1萬6千多戶的首都圈推案量，有將近一半7千多戶，都是集中在僅有「首都圈」22分之1大小的「東京都23區」。想當然爾，發售均價也就維持在高檔盤旋。

圖片是目前首都圈大樓新成屋的價格供給圖（取自「週刊ダイヤモンド2017.10.28」）。可以看出這兩、三年來，5,000萬日圓以上的高額物件還是穩定供給，但4,000萬以下的低額物件卻急速減少。也就是說，中間購買層可以買得起的新屋物件，已經從市場上消失了。這也就是為什麼最近中古物件的成交件數可以逆勢成長的主因之一。