英國脫歐確定對日本的房市會來的影響

日本企業對於英國的投資很多，像是豐田，日產，日立，東芝，Sony…等，都在英國有據點，因此日本人相當關心這次英國的脫歐，電視台以及財經雜誌也都是連續好幾天大篇幅地報導。這也說明了為何脫歐當天，日股的跌幅幾乎領先全球其他市場，一天內的幅度重挫1200多圓，堪稱16年來罕見的跌勢。

不過英國的脫歐，看似跟日本的不動產市場是八竿子打不著，但似乎也不完全如此。近三年來，日本的不動產市場可以說是欣欣向榮，不只新屋創新高，中古屋成交價也越來越貴。加上日圓貶值等因素，更是讓各國觀光客一舉湧進日本，這也造就了收益不動產，店面等等的租金高漲，連帶拉抬房價，而外資對於J-Reit的取得也是不遺餘力。

 7月1號，日本國稅廳發表了2016年度的路線價（路段率，用於評定遺產稅與贈與稅的基準），受惠於日本負利率的環境，使得大量資金流入不動產市場。同時，訪日觀光客的爆買，也導致店面及飯店租金高漲，三大都市圈的路線價都已經高漲至雷曼風暴前的水準，而日本全國的數據也八年來首次由負轉正。這樣的氣勢，看似日本的不動產已經脫離了谷底，正準備翻轉向上。但，不管是「地價公示」也好，「路段率」也罷，其實這些都屬於落後指標。現在發表的高漲數據，充其量也只是反映了去年日本不動產市場的盛況而已。

根據各大新聞的報導，其實從今年初開始，日圓急漲，已經讓觀光客消費的力道變弱，日圓漲了20%，街頭採訪時，受訪觀光客的購物預算也減少了20%，因此，東京鑑定的高橋雅之主任研究員就認為，有可能因為日圓的高漲，會連帶導致商用不動產以及店面的租金下滑，進而影響地價。而原本世界情勢的不明朗，就已經讓日圓連翻急漲，這次的脫歐，更是宛如一隻黑天鵝，降臨全球的金融市場。甚至市場也有看法，認為英國的脫歐，讓美國接下來的升息機率可以說是幾乎為零了。這樣的經濟情勢，只會讓全球的投資家進入保守、避險狀態（Risk Off），進而買進相對安全的日圓，導致日圓繼續上漲，看來接下來日銀黑田再怎麼努力使用負利率的大絕招，再怎麼寬鬆，大概都無法逆勢而為了。

而如果說脫歐，除了對日系企業造成巨大影響，導致景氣變差以外，對於東京不動產市場而言，影響層面最廣的，恐怕就是匯率問題了。如果各位還有印象，應該還記得脫歐公投當天，日圓就曾經幾十分鐘之內從106圓暴漲至99圓，爾後雖然這幾天回貶到了101~100圓區間，但兌台幣已經是近三年來的高點了，從低點的0.25至今日的0.32，光是一間一億日圓的房子，就差了台幣700萬元。雖然有些不動產專家認為，英國的脫歐，會使市場上的游資，轉而流入日本J-REIT投資等，但JLL的事業部長赤城威志卻認為，脫歐對日本的不動產市場直接的正面影響有限，原因就在於全球經濟情勢仍不明朗，日本市場也無法置身事外，尤其是對商辦市場的影響，更是在現階段也無法評斷出個所以然。

而對於一般的外國人買房投資客而言，高漲的日幣跟高漲的房價，是讓還沒買的人卻步的主因。許多原本有打算購買日本不動產的客戶，因為目前高漲的日圓，而暫緩了購屋計畫。但對於先前已經購買的投資者而言，可以說是房價匯差兩頭賺，也因此最近外國人投資客要賣房的意願比例大幅提升，都心跟灣岸地區都有不少的物件釋出。

對於一年多前，匯率是120日圓時購買的海外投資客來說，這一年多來，房價至少漲了20%，而日圓又漲了20%，也就是光房價跟匯差就賺了超過40%，將來的經濟情勢又不明，因此可以說是相對的一個很好的脫手時機點。往往日幣的高漲，背後就代表著全球避險資金湧至，也就是全球性地經濟不景氣，因此連帶也會拖垮日本的房價。景氣的反轉跟房價的下滑，會有一段時間的時間差，因此要賣，最好就是趁現在房價還沒下滑之前，快點落跑，現金入袋為安，才是上上之策。但其實，真要脫手時，卻沒有你想像中的容易。

原因為何？我們先來想個問題，外國人投資客要賣，究竟是要出貨給誰？一樣是「外國投資客」嗎？可能不容易。因為大家想的事情都一樣，高漲的日圓已經讓海外投資客卻步，你要丟給下個外國人，人家不見得願意撿。那…賣給「日本本國投資客」嗎？如果是日本本國投資客會很在乎投報率。目前高漲的房價已經將投報率往下拉了不少，專業的日本投資客不會貿然出手，反倒是因為日圓高漲，對於日本節稅族或者投資客而言，現在正是購買海外房地產的最佳時機（就像當年我們台灣人買東京的邏輯一樣），現在許多日本投資客也開始買起了海外房地產。而日本人不買本國房產改買海外房產的原因，除了因為日本稅改，導致資金想要落跑以外，目前日本高漲的房價跟過低的投報率，也是讓日本人覺得日本房地產已經失去吸引力的主因之一。根據日本房市專家的觀察，這些日本投資客開始勇於錢進印尼，菲律賓，緬甸，柬埔寨…等國。

那…我們海外投資客的房屋，是要賣給誰呢？「日本自住客」嗎？這可能是唯一的出路。由於現在仍然是低利率的環境，因此對於日本有剛性需求的自住客而言，是相對容易的購屋環境。不過由於日本人仍然偏好新屋大於中古屋，就算是中古屋要銷售，一般來說，在市場上較容易去化掉的中古屋，也是室內全部重新裝修好的Renovation產品。

此外，建商發售的全新屋，多半貸款成數很高，中古屋相對地，就要多準備個兩～三成的自備款（或是還款年限較短，導致每期攤還金額超出負擔），雖然新成屋比較貴，但許多自住客都會卡在自備款以及每期攤還金額這個關卡，因此即便中古屋較便宜，許多購屋者到最後還是選擇新成屋。而當初台、港等地的海外投資客在瘋日本房產時，有很多人都是亂買一通，因此現在也出現了「雖然有這個行情，但是房屋卻乏人問津」的情況。因為自住客的考量點，就是要好屋，就是要自己住得舒服。當然，也是有許多海外投資客成功高價脫手的案例，這也就是為什麼我常講「買的時候先想賣」的原因了。

另外，就旅遊相關方面，目前因為觀光客而支撐起來的旅館事業，以及Airbnb事業，由於入住率都很高，供不應求，因此連帶使得可做Airbnb的房屋，租金高漲，可建設飯店的用地，也以三、四成的漲幅在起跳，但會這樣漲，前提是建立在有觀光客的前提之下，可以讓入住的收益cover過高漲的房價與地價，但，一旦日圓再度回漲到80圓，難保觀光客還可以維持在現在的高水準。

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