日本租屋篇：你的房租都去了哪裡？

有在日本租屋過的朋友都知道，租屋時，要付出的一筆「初期費用」很高。若以一間6萬日圓的小套房來說，可能初期費用就要高達25~26萬日圓；若是一間13萬日圓的高級套房來說，初期費用就要高達60多萬日圓。

也難怪我以前教日文時，常常跟學生開玩笑說，就是因為租屋搬家這麼貴，所以日本人就算住到的房屋鬧鬼，也都選擇跟他「共生」下去，就像咒怨一樣（開玩笑）。

但其實你知道嗎？這些錢，很多都不是房東拿走，因此想來日本當包租公，也不是想像這麼好賺。這篇，來談談租屋。以我們經手過的一個實例，來介紹一間月租13萬，室內為25平米（約7.5坪）的房屋出租時的明細。這間出租時，由於是月中，因此剛好第一期的房租並不是給一個月，而是給半個月，因此如果是月初開始入住的話，費用會更高。

房租與管理費

房租的13萬當中，包含了11萬9000日圓的租金，以及1萬1000日圓的管理費。管理費需要由租客負擔。這一筆管理費不是指外國人房東請代管公司收錢的「集金代行」，而是繳給大樓管委會的「大樓管理費」。這個案例從月中開始入住，因此這一筆房租跟管理費以日數來計算，只收取半個月。

敷金・保証金

就是我們台灣講的「押金」。普通一點的套房可能收你房租的一個月，新一點的，高級一點的，可能收你兩個月。這裡的例子是收兩個月的（不包含管理費，以月租金11.9萬計）。這筆是暫時（無利息）壓在房東那裡，等到退租時，房東扣除室內的清潔費等之後，會退還給房客。雖然這筆錢會回來，但由於房客退租時，有「原狀回復」的義務，也就是房東怎樣的屋況交給你，你就要怎樣的屋況還回去。如果你把房間搞得太糟，壁紙不是自然耗損變舊，而是你給人家弄髒的，又或者是浴室沒有清乾淨，導致發霉或者設備腐蝕掉，房東是有權利從你的押金這裡扣的。也很多外國人租屋，把人家房屋弄得狀況很差，到最後這筆押金都被扣光光的情況也是有。

禮金

這筆是我們台灣沒有的費用，是一筆「送給房東花」的費用，用以感謝房東將房屋租給你，是收不回來的費用。等到兩年合約到期，續租（更新契約時），一樣要付一筆同額的「更新費」。一般行情是一個月的租金，有些狠一點的，給你收到兩個月（容後再談）。而這筆禮金，你以為房東真的拿得到嗎？有些拿得到，但是絕大部分，是「房仲業者」以「廣告費」的名義，向房東再收去。也就是房仲除了拿房客的「一個月仲介費」以外，還多拿了房東「一個月的廣告費」。

疑？為什麼不直接用「仲介費」的名義跟房東拿呢？房東不也應該要付仲介費給房仲嗎？是的。照理說如果這個房東跟房客都是這個仲介的客人，這仲介理應可以拿兩手（雙邊代理）的仲介費。不過日本的宅健業法規定，租屋時，只能從兩方共收取一個月的租金當仲介費。也就是看是要「房客0.5個月、房東0.5個月」，還是「房客1個月、房東不用付」，或者相反「房客不用付、房東1個月」。但說實在的，日本的仲介業如果無法從雙方都收到各一個月的仲介費，其實經營會相當困難。日本的物價、店租成本高，人事成本也很高。因此只好以「廣告費」的名義來向房東收取（這樣是合法的）。所以大部分的情況，就是房東收到禮金後，直接轉作廣告費給房仲公司。如果你在路邊的仲介店，看到免仲介費的物件，很有可能就是「房客不用付、房東1個月」，然後仲介再向房東收取一個月的廣告費的情況。（當然，有些就直接跟你講免仲介費，但禮金兩個月，吸引你上門）。

剛剛有講有些狠一點的，收兩個月禮金的。疑？我如果是消費者，我幹嘛跟他租啊？其實日本有些弱勢族群，如果不多付一些禮金，很難租到房子。像是生活補助者，或者外國人，或者特種行業…等。這時，有時候仲介公司就會跟屋主串通（或者瞞著屋主），跟這些弱勢的人收取兩個月的「禮金」，全部轉做自己的「廣告費」。一來，租客本身條件不良，別無選擇。二來，反正房東也沒損失。而且如果是生活保護者，這筆兩個月的禮金，甚至可以跟區役所請款，叫國家付錢呢！

好，再來談一點。屋主能不能拒付「廣告費」給房仲，把這筆禮金留給自己花呢？當然可以。不過，仲介如果做你這種沒廣告費的出租案，錢只能拿一半，你覺得他會帶客人去看嗎？他當然是加強火力，介紹可以拿廣告費的案件給客人囉。除非你的產品跟地點，你很有自信，知道隨便租都租得掉。不然與其拖很長的空屋期，倒不如就給仲介廣告費，皆大歡喜。