日本買房時看到的借地權是什麼?借地權有幾種類型呢?

在考慮購買日本物件時,是否曾經看到「借地權」的物件呢? 相對於買房帶地的「永久產權」,「借地權」物件是「以建物為所有目的的地上權以及土地賃借權」,也就是說購買此種物件,只是和地主承租土地,而非擁有土地。

許多華人相信有土斯有財,因此對購買「借地權」物件興趣缺缺,但是「借地權」物件的價位一般約為「永久產權」物件的7~8成左右‼️以下簡單介紹三種借地權的種類。

舊法借地權

指的是1992年8月1日日本借地借加法施行之前,已經執行的借地權,最少需簽30年。主要特徵為契約期滿後,地主沒有「正當理由」,基本上無法拒絕契約的更新。(在執行上,地主的正當理由被認可的案例相當少,所以某種程度來說可以說是土地半永久屬於你的。)

房屋改建時若地主沒有及時提出反對,無法解除契約,並且契約會因改建而延長。總體而言相對保護租客。

普通借地權
 
指的是「新法借地權」。基本上也和舊法借地權一樣,相對保護租客,但同時對地主的權利保護稍作修正。契約期滿後,如果地主有「正當理由」或是支付撤離費用,即可拒絕更新。
 
改建時若沒有地主認可,地主可以申請解約或是取消借地權。若契約期滿後土地上仍存留租客施造的建築物的話,可以請求地主將建築物買下來。
 
定期借地權
 
指的是借地契約期滿之後不能再更新契約,必須將土地歸還給所有者的制度,可說是保護地主的借地權。分為「一般定期借地権」(契約有效期限為50年以上)、「建築物轉讓暨贈與特別條約借地権(有效期間30年以上)以及「事業用借地権」(有效期間10年以上20年以下) 此三種類。
 
基本上租約無法更新、租約期間不會因為改建而延長、租客無法請求地主收購建築物。因此租約到期時,租客可能需要拆屋還地。
 
結論
 
雖然在日本借地權的物件價格會比較便宜,但是買之前還是要特別注意尤其是物件借地權是屬於哪一種類,才不會買了後悔的日本物件。

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