日本土地100坪10萬日圓!大樓一戶負115萬日圓的休閒不動產的原因是!?

地獄谷猴子

有土斯有財。大概華人,或者是以前的日本人,從來沒有想過,土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零,房屋價值甚至跌到負值,甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形,在今天的日本,實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13),朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

伊豆半島,300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

1990年代,日本的泡沫時期,各地房價與地價漲到最高點。當時的人,在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地,蓋別墅。新聞當中的男主角,就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地,為了以後退休後,可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓,買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變,到最後並沒有蓋別墅,一直將土地放置至今。

原本想說兩個人過世以後,要將這塊土地給女兒繼承,但女兒壓根兒不想要,因為女兒不想住那裡,也不想再花錢蓋別墅,更不想每年還要繳固定資產稅。這一塊土地,每年必須繳交4萬6千日圓的管理費,以及7000日圓的固定資產稅。也就是說,這塊土地不但沒有收益性,還每年都必須燒掉5萬多日圓。也因此,這主角決定將這塊土地免費送給政府。

但沒想到政府根本連理也不理,不想收他這一塊地。原因很簡單,如果政府將這塊土地收回來,除了不知道要做什麼用途以外,政府還少了一筆每年可以收的固定資產稅,想當然爾,政府當然要讓你繼續套牢,套到天荒地老,一直收你的稅金讓你養政府。

而這位男主角,到最後只好尋求仲介業者來幫他賣這塊土地。開價25萬日圓,想也知道一定無人聞問。而且說實在的,這種售價,仲介是要賺什麼仲介費?根本沒有仲介願意賣這種價格的物件。到最後,只好將價位調降至售價十萬日圓,並額外給仲介業者21萬日圓的「廣告費」,才順利將這塊土地賣掉。也就是說,如果扣除給仲介業者的廣告費,這塊土地的售價,等於是-11萬日圓,比壁紙還不如…。

我原本也以為這是記者去找到的個案,而誇張後的報導。但透過聯賣系統REINS發現,還真的有一堆10萬日圓拋售的土地,正在銷售中。

這塊土地的價位,之所以會變成負值,就是因為它就跟垃圾一樣,一點用處也沒有。沒有辦法收租,也沒有辦法自住。如果說,今天這塊土地上,還有一間中古屋的話,那以伊豆一帶的這類休閒不動產的行情,至少都還可以有500萬日圓以上的價值。原因就在於,土地上面有一間老舊房屋,「至少」還可以拿來自己住,但如果只是「空地」,那它唯一的用途,真的就只剩下跟朋友炫耀說「我在伊豆有一百坪的土地喔」這個功能了。只能自爽,不能自住。

那如果你想要在上面蓋一間新的房屋呢?以日本的物價水準,也大概需要2000萬日圓左右。上面也有提到,中古屋只剩500萬日圓,那也就代表你現在花2000萬日圓來蓋新屋,過個幾十年後,價值只會剩下500萬日圓。應該頭腦清楚一點的人,都不會做這種事情吧。

越後湯澤,20平米度假大樓,售價-115萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B4K4LK8BUUPI005.html

買大樓,賣家還給你115萬日圓?有這麼好康的事?這不就跟負利率是一樣的嗎?的確,屋主為了要賣掉這間房子,還得自掏腰包拿出115萬日圓。但,這115萬日圓並不是買家拿去。新潟縣的越後湯澤,休閒不動產的暴跌,早已不是新聞。但沒想到因為太多人想要處理到這樣的燙手山芋,反而出現了一種全新的仲介商業模式。

這種大樓型的休閒不動產,不像土地這樣只需要繳固定資產稅就好,這種大樓型的產品,每年還必須要繳交非常高額的管理修繕費。像是新聞中提到的這一間,每年光是管理費跟修繕基金,一戶就高達15萬日圓,而固定資產稅也高達3萬日圓。換句話說,這比第一則新聞提到的土地,負債更嚴重(基本上一定租不掉)。什麼都不做,光是一年就要燒掉18萬日幣,也就是如果一直不處理掉,十年後,你的180萬就會憑空蒸發,這燙手山芋還真的不是普通的燙。

想當然爾,想要將這樣的負資產處理掉的人非常多,而且也非常多屋主欠繳了好幾年的管理修繕基金。因此,仲介業者就告知這些想要處理掉的屋主,說可以買下這些房屋,但必須要給仲介業者依些「處理費」用,以及將「未繳納的管理修繕基金」等一併清算,交給業者。就是因為這樣,所以賣掉一間房,等於屋主還得要先自掏腰包100多萬日幣出來,才可以解脫。

當然,掏出一百多萬就可以解脫,還是有許多人就這樣將物件賣給了業者。但業者要賺什麼呢?根據業者的說法是說:「拿出來轉賣,每戶賣10萬。因為個人賣比較不好賣,但因為業者一次收了幾百間,就等於有點像是在賣新成屋那種模式,因此成交機率就高了很多。」

說是業者這樣說啦,但你想想,一間自己想賣都賣不掉的房屋,怎麼可能業者手上有幾百間,還可以賣得掉呢?根據記者的探訪,以及管委會的委員的說法,其實這些業者打的盤算,並不是要將這些房屋賣掉。這些業者收了原屋主的「處理費」以及「未繳納的管理修繕基金」後,並沒有將欠繳的錢繳納給管委會。也就是說,一百多萬,全部都還是在業者的口袋當中。而反正業者是用法人名義購買的,是不是以後都不打算繳了呢?如果欠太多,公司就放讓它倒就好呢?反正錢已經都入袋了。

東京都心的地價屢創新高,甚至有些局部已經突破泡沫時期。但,鄉下地方的休閒不動產,在這樣資金充裕量化寬鬆,以及低利率的環境之下,仍舊無法起死回生,甚至要負值才能成交。你…想要去逢低承接嗎?答案留給讀者們思考。


如果您覺得我們的文章有那麼一點幫助的話

♥可以上我們的臉書粉絲團訂閱我們唷♥

如果您想知道任何跟日本相關的訊息,也非常歡迎在我們的臉書私訊或者聯絡告訴我們 🙂

本篇已經徵得原作Tin的同意 得以做文章內容的部分修改以及轉載


如果您覺得這邊文章有幫助的話,請您幫忙填寫下面的問卷!非常感謝您 🙂

SNSでもご購読できます。

發表迴響