日本房屋為什麼會折舊?全民消失的500兆資產!

你有沒有想過,為什麼日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球?日本的房屋中古時的評價額之低,甚至讓德國人以及台灣人都感到不可思議。而這一切,很有可能都是不動產業者、金融業者、甚至是國家制度的錯。

2016.02.22出刊的「日経ビジネス」就做了這樣的不動產的專題。觀察細微,有些點,也跟我的想法有媒合之處。例如日本人的「全新潔癖」,以及仲介業者的「黑箱坑殺買賣雙」行為等。都是導致日本不動產到了中古時,價格跌跌不休的主因之一(當然通縮環境也有影響,但報導中沒有提及這一點)。報導一開始就提及,全世界很多國家的房屋都是「資產」,唯有日本的房屋是「消費財」(負債),因此從1969年之後,高達500兆日圓的全民住宅資產就這樣靜悄悄的消失了,連寫特輯的記者也認為這樣的現象其實不合理,期待有朝一日會逆轉。

會造成日本住宅折舊迅速的第一點,撰文記者認為就是因為不動產業者「囲い込み」的惡習(為了賺買賣雙方仲介費,刻意不讓物件流通出去)。而為了使物件更容易成交,原本市值5000萬日圓的物件,仲介業者刻意不讓它流通在一般市場,導致即使有願意出原價購買的消費者,也沒機會買成。目的就是讓屋主感到著急,之後再藉機向屋主砍價至4500萬日圓,賣給自己的客人,以圖買賣雙方的兩邊仲介費。

很多大公司都有這樣的現象。這本雜誌直接把這些大公司的名字打了出來。當然,記者也認為,因為現在的資訊科技發達,像是之前金融業與科技業延伸出來的Fin-Tech (Financial+Technology),在日本就非常火紅,引發了金融業界服務的革命。因此文章作者也預料,Sony不動產跟Yahoo聯手推出的新服務「おうちダイレクト」,也將會掀起日本一股「不動產Tech」革命。

Sony的這個新服務,有點類似我們台灣的591租屋網,讓賣方可以自己把物件PO上網賣,並且自己決定售價,成交後也不需要支付仲介費,目的就是要讓賣方的物件可以確保不要被黑心仲介這樣壓下來。但與台灣591不同的是,台灣的591是買賣雙方的交易平台,即使成交兩方都不用付仲介費,但sony不動產的這個服務,則是成交時,需要由買方支付3%+6萬的仲介費。想當然爾,這樣破壞業界潛規則的服務,一定會受到日本其他房仲業者們的反彈。就有某不動產流通協會的會員業者們,已經開始抵制,不將自己手中的物件登錄到Yahoo不動產,而聽說日本最大的業者聯盟,高達10萬加盟會員的「全宅連」,就是那個有「鴿子」標誌的聯盟,也醞釀要抵制這樣的服務。看來若要改變這樣的惡習,恐怕需要日本消費者們認清這樣的黑心手段,團結一致,像對付麥當勞一樣了吧。

而第二個造成日本住宅迅速折舊的因素,就是因為國家的稅制。對於日本國而言,「新屋」是非常好的存在。因為新屋屬於消費財,也是固定資產,因此可以課到很重,還有很久的「固定資產稅」。但房屋舊了以後,評定現值就會下降,因此舊屋就沒辦法課到像新屋時,這麼重的固定資產稅,對於日本政府而言,當然是房屋越新越好,因為稅金多多益善啊。另外,日本的稅制,就是建商的新屋賣給消費者時,可以課「消費稅」,但中古時,個人之間的買賣,是不課「消費稅」的,因此中古市場如果流通較多,國家反而就不能抽到更多的稅金。正因為這樣,現在日本中古市場只佔全部不動產市場的13%,對於日本政府來講,真的是非常的「剛剛好」。因為人民都去買新屋,政府除了可以課消費稅以外,固定資產稅又可以賺比較多。如果日本像美國的中古不動產流通市場這樣佔了80%,那日本政府賺什麼呢?!所以日本政府在住宅政策上,還是偏重於新屋,例如新屋在前幾年有一定的減稅政策等。就因為政策因素再加上日本人的新屋偏好,撰文記者就說,目前的日本不動產市場,就像是陷入了「中古不流通」的窘境。

造成全民住宅價值急速下降的第三個理由,記者認為銀行業也是幫兇。尤其是木造住宅,20年的木造住宅,在銀行眼中就是沒價值,只剩土地價值。即使你維持得很好,裡面就算花了好幾百萬重新裝潢,改良設備,但這些銀行眼中,都不納入他們估價的價值當中。因為可能是銀行在泡沫時期玩太大,嚇到了,因此對於房貸的審核變得很嚴謹,怕說如果有個什麼閃失,搞不好中古屋,到時債權無法回收。因此如果有個購屋客想要購買你屋況還很好的20年住宅,但會因為銀行認為它沒價值,所以不給貸款,當然,這購屋者就沒辦法向你購買了。而仲介業者也是因為銀行這樣的態度,若有屋主委賣20年老屋時,估價都估得很低,無論哪間仲介業者都是這樣估價,所以屋主想要賣貴一點也沒辦法,即使這間房屋的裝潢跟設備真的維持得很好!

而對於這一點,文章作者就認為日本政府應該仿效德國的住宅政策,將房屋「資產化」,而不是將房屋當作「消耗品」。例如遠光要放遠,要看20年以後的都市計畫,來做住宅地的興建規劃,以及給中古老屋有更多的整修補助金,並推動房屋的省能源化等等,並在銷售房屋時必須要強制銷售人員標示關於房屋的節省能源功能,如:防寒,太陽能發電…等。這些都可以增進老屋的價值,讓日本的房屋不再一直折舊,而建商一直蓋新屋,人民只買新屋,不住舊屋,造成老屋的空屋率一直攀升。就曾經有個調查指出,屋齡越老的,空屋率越高。例如1970年代建造的房屋,空屋率高達11.1%,但2011年以後建造的新屋,空屋率僅有2.6%,這都是因為中古被認定沒價值,因此也不花錢去改良,因而導致惡性循環,讓日本人只想住新屋。或許,今後會因為日本央行的負利率政策,使得銀行有將錢貸款出去的壓力,或許有機會讓銀行業對於老舊房屋的價值從新認識,讓老屋有辦法活化,使這個現象稍微有改變的趨勢也不一定。

不過此舉會造成建商沒有新屋就沒有賺錢,因此究竟這樣的政策日本政府有沒有辦法動起來?或許在今後建築用地減少,若確定通縮邁向通膨,日本人對於房屋的觀念會有180度的改觀也不一定。

另外,跟各位分享一下最近的新聞:日本的總務省發表了最新的國勢調查,日本的人口開始「轉正為負」,開始進入人口減少的時代。

現在日本的總人口為1億2711萬人,比起五年前的調查,整整少了95萬人。而這次人口數由正轉負,也是1920年來的頭一遭。但很有趣的是,東京都等首都圈,人口卻是正成長,五年來增加了51萬人,東京、神奈川、千葉、埼玉四處的人口數更是高達了3600萬人,超過全日本人口的1/4,可見人口減少得得確確會導致人口更往首都圈的一極集中,再度呼應本文一開始所提到,若人口持續往都心地區流動,若上述業者、銀行、與國家的觀念改變,東京都心的不動產將不會再被過小評價,祝投資愉快。


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