日本租屋篇:你的房租都去了哪裡?

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有在日本租屋過的朋友都知道,租屋時,要付出的一筆「初期費用」很高。若以一間6萬日圓的小套房來說,可能初期費用就要高達25~26萬日圓;若是一間13萬日圓的高級套房來說,初期費用就要高達60多萬日圓。

也難怪我以前教日文時,常常跟學生開玩笑說,就是因為租屋搬家這麼貴,所以日本人就算住到的房屋鬧鬼,也都選擇跟他「共生」下去,就像咒怨一樣(開玩笑)。

但其實你知道嗎?這些錢,很多都不是房東拿走,因此想來日本當包租公,也不是想像這麼好賺。這篇,來談談租屋。以我們經手過的一個實例,來介紹一間月租13萬,室內為25平米(約7.5坪)的房屋出租時的明細。這間出租時,由於是月中,因此剛好第一期的房租並不是給一個月,而是給半個月,因此如果是月初開始入住的話,費用會更高。

房租與管理費

房租的13萬當中,包含了11萬9000日圓的租金,以及1萬1000日圓的管理費。管理費需要由租客負擔。這一筆管理費不是指外國人房東請代管公司收錢的「集金代行」,而是繳給大樓管委會的「大樓管理費」。這個案例從月中開始入住,因此這一筆房租跟管理費以日數來計算,只收取半個月。

敷金・保証金

就是我們台灣講的「押金」。普通一點的套房可能收你房租的一個月,新一點的,高級一點的,可能收你兩個月。這裡的例子是收兩個月的(不包含管理費,以月租金11.9萬計)。這筆是暫時(無利息)壓在房東那裡,等到退租時,房東扣除室內的清潔費等之後,會退還給房客。雖然這筆錢會回來,但由於房客退租時,有「原狀回復」的義務,也就是房東怎樣的屋況交給你,你就要怎樣的屋況還回去。如果你把房間搞得太糟,壁紙不是自然耗損變舊,而是你給人家弄髒的,又或者是浴室沒有清乾淨,導致發霉或者設備腐蝕掉,房東是有權利從你的押金這裡扣的。也很多外國人租屋,把人家房屋弄得狀況很差,到最後這筆押金都被扣光光的情況也是有。

禮金

這筆是我們台灣沒有的費用,是一筆「送給房東花」的費用,用以感謝房東將房屋租給你,是收不回來的費用。等到兩年合約到期,續租(更新契約時),一樣要付一筆同額的「更新費」。一般行情是一個月的租金,有些狠一點的,給你收到兩個月(容後再談)。而這筆禮金,你以為房東真的拿得到嗎?有些拿得到,但是絕大部分,是「房仲業者」以「廣告費」的名義,向房東再收去。也就是房仲除了拿房客的「一個月仲介費」以外,還多拿了房東「一個月的廣告費」。

疑?為什麼不直接用「仲介費」的名義跟房東拿呢?房東不也應該要付仲介費給房仲嗎?是的。照理說如果這個房東跟房客都是這個仲介的客人,這仲介理應可以拿兩手(雙邊代理)的仲介費。不過日本的宅健業法規定,租屋時,只能從兩方共收取一個月的租金當仲介費。也就是看是要「房客0.5個月、房東0.5個月」,還是「房客1個月、房東不用付」,或者相反「房客不用付、房東1個月」。但說實在的,日本的仲介業如果無法從雙方都收到各一個月的仲介費,其實經營會相當困難。日本的物價、店租成本高,人事成本也很高。因此只好以「廣告費」的名義來向房東收取(這樣是合法的)。所以大部分的情況,就是房東收到禮金後,直接轉作廣告費給房仲公司。如果你在路邊的仲介店,看到免仲介費的物件,很有可能就是「房客不用付、房東1個月」,然後仲介再向房東收取一個月的廣告費的情況。(當然,有些就直接跟你講免仲介費,但禮金兩個月,吸引你上門)。

剛剛有講有些狠一點的,收兩個月禮金的。疑?我如果是消費者,我幹嘛跟他租啊?其實日本有些弱勢族群,如果不多付一些禮金,很難租到房子。像是生活補助者,或者外國人,或者特種行業…等。這時,有時候仲介公司就會跟屋主串通(或者瞞著屋主),跟這些弱勢的人收取兩個月的「禮金」,全部轉做自己的「廣告費」。一來,租客本身條件不良,別無選擇。二來,反正房東也沒損失。而且如果是生活保護者,這筆兩個月的禮金,甚至可以跟區役所請款,叫國家付錢呢!

好,再來談一點。屋主能不能拒付「廣告費」給房仲,把這筆禮金留給自己花呢?當然可以。不過,仲介如果做你這種沒廣告費的出租案,錢只能拿一半,你覺得他會帶客人去看嗎?他當然是加強火力,介紹可以拿廣告費的案件給客人囉。除非你的產品跟地點,你很有自信,知道隨便租都租得掉。不然與其拖很長的空屋期,倒不如就給仲介廣告費,皆大歡喜。


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