日本房子賣不掉怎麼辦?那是因為你買錯房子!!

yokohama

由於最近又有人只到書店去看封面,不買雜誌不讀內容,就直接斷定日本兩大財經 雜誌唱衰東京房產。真的是這樣嗎?由 於我長期訂閱「週刊東洋経済」以及「週刊ダイヤモンド」(鑽石),因此 2017.01.28以及2017.02.04這兩期的內容也早已閱讀完畢。基本上,年初到三月這段期間本來就是日本房市的繁忙期,週刊會做類似的專題也不奇怪,而且也幾乎年年都有,因此並不像某人說的「不約而同」。這次我們就來看看這兩本被點名的雜誌內容寫些什麼吧。至於那位唱衰日本房地產的人的文章的其他論調,了無新意,跟一、兩年前的內容一模一樣,我就不再浪費自己寶貴的時間去回應這種無聊的論點。想了解詳情的朋友,請自己去部落格點選舊文章即可。

首先,我們先來看看週刊東洋經濟2017.01.28號的內容究竟寫些什麼。雖然內容的確有提到自己的房子資產價值不保,但一開始就提到是埼玉縣等東京近郊,而且主要是木造透天,以及供給過剩的灣岸地區,這些地區跟產品一直都是我叫各位朋友不要去買的。但雜誌卻有在P66做出了房價維持以及房價暴跌的資產圖表。調查就提及,大江戶線的清澄白河,以及東急東橫線的學藝大學,京葉線的新浦安等站,甚至比起30年前的新屋時期,現在變成中古屋後的價格反而比較高。另外,圖表中也提及JR山手線的五反田、目黑、惠比壽等車站,十年中古屋各有121.3%、140.8%以及128.2%的漲幅。因此只要選對地點,房價不跌反漲,並非買屋一定跌價。這個道理相信去問美國總統川普先生,他一定會非常同意,就如同他的名言,Location, Location, Location一樣。

但我也不是只報喜不報憂,本期雜誌也有值得一提的部分。報導提及「超高層塔式住宅可能廢墟化」。主要的原因就是其維持成本比起一般大樓要高出許多,而且隨著老舊化後,修繕費用暴增,住戶無力負擔,放棄維修。且因為老舊後的超高層,在中古市場上會因為管理修繕費用過高,反而不受青睞。此外,因為所有權人等關係人動輒就是上千人,且上下層住戶,大小房型住戶的收入所得水準不一,因此重要決議難以形成共識,逐漸廢墟化,連帶致使住戶水準越來越低落。事實上,我曾居住過的超高層就有此現象,住戶水準明顯比起四年前剛購買當時的住戶,道德水準更加低落。就是因為上述種種原因,我也將我自己居住的超高層塔式住宅,趁還賣得掉的時候賣掉,現在已經移居至低層住宅區。

接下來,我們再來看看週刊ダイヤモンド(鑽石)2017.02.04號,究竟說了什麼。其實這期的專題,主要是在調查日本的哪些大樓是「上漲」,哪些是「下跌」,並不是一昧地唱衰日本房地產快死了。在專題的第一頁標題,就寫著「2016年,中古大樓的成交戶數,首度超越了新屋的供給戶數」,報導提及這是「由於新建大樓漲太多,因此許多人買不起,反倒讓許多人將目光轉往了中古市場」。因此,用最簡單的經濟學供需法則來想也知道,新屋的供給量變少,造價變高,自然會導致價位上漲。價位上漲後許多人不買之後,就會跑去購買可替代財,也就是中古屋。因此中古屋的成交數量與新屋的供給數量逆轉也是簡單就可以預測的事情,也就是因為這樣,我賣掉超高層房子的時候,還比買進的時候賺進了2000多萬日圓,我不懂為什麼可以解讀成「房子賣不掉」。中古屋不是賣得很好嗎?

當然,報導中也有提及野村不動產在「雜色」站的新成屋,因為價格太貴而導致賣不掉,像這樣不好的地區,你用高價去買,到最後一定會慘賠,這是無庸置疑的。而且報導也提及,會賣這麼貴,是因為野村當時去標土地的時候,以市場行情的兩倍標下來,也因為取得成本過高,自然銷售價格無法輕易降價。這只能解釋為建商笨,錯估時機,如果他以行情價讓利銷售(賠錢賣),雖然是不好的地點,但相信還是有辦法去化,畢竟「成本是你家的事,行情才是大家的事」、「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。
另外,某人口中的日本不動產專家,其實就是一個住宅記者而已,他的文章我長期觀察,就是「見樹不見林」,只看得到房價的漲跌,只會用過去的經驗在推論,認為漲多就該回跌,完全沒有意識到金融市場的改變以及購屋者的構成、心態也隨著時代不同而有所轉變,因此不要因為頭銜是「專家」就貿然相信。


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