東京房價的「西高東低」即將翻轉!?

東京房市西高東低

東京的房價,「西高東低」,這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點,相同的距離,西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣,許多房市專家認為,在東邊的交通建設日益完善,大規模的再開發計畫,會使東西兩邊的格差解消,東邊的房價將會急起直追西邊的房價。

東西兩邊的房價,會不會因此而「軸線翻轉」?我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價,之所以會造成這麼大的格差,是長期歷史演變的結果,除了後天建設的條件以外,先天的條件以及都市計畫政策因素,也使得軸線翻轉近乎不可能。

東京的東邊與西邊,會有這麼大的格差?原因就在於「地勢」

東京西邊屬於高台地形,武藏野台地,地盤相對穩定。但西邊屬於低地,且土壤液化的可能性高,因此自古以來,有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京,要形成高級住宅區的首要條件,就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多,有錢人為了自身的安危,以及良好的高台眺望,會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊,也會因為高台跟低窪地,有著很明顯的房價落差。

舉例來說,你在東京會發現一個很有趣的現象,就是許多地區,他的下坡低窪地區跟上坡高台地區,只是走路四、五分鐘的差距,但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶,以山手線的軌道為界線,左邊是高台地形,右邊是低地。左邊的高台為御殿山,也就是傳統的城南五山高級住宅區,周邊盡是豪宅,但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川,新馬場,環境就…。

新宿區的下落合車站附近也有相同的情形,這個站週邊是低窪地區,即使是車站前方,卻也連幾間像樣的商店都沒有,附近也充斥著廉價出租公寓。但只要過了個馬路往高台上走,只要三分鐘,立刻轉變為全部都是高級住宅大樓的目白高級住宅區。也就是因為這樣的先天條件,都是低窪地的東邊,在房價上要向西邊看齊,就不太可能了。這點跟我們台灣非常不一樣,台灣的高級住宅區,就政府公布的土壤液化區,似乎都位於低窪地區。

東西除了地勢高低格差以外,「學歷格差」也是個重要的關鍵

這樣說或許聽起來很勢利,不過房價與居住者的學歷高低有著很大的關係。根據國勢調查,位於東京車站以西的千代田区、港区、文京区、中央区、世田谷区、渋谷区、杉並区、目黒区、新宿区等地區,擁有大學畢業學歷的人,比例都有超過40%,但位於東京車站以東的墨田区、荒川区、江戸川区、葛飾区等,大學畢業學歷者都只有20%初頭,足立区甚至只有19%。好的學校也多半集中在西邊,昔有孟母三遷,有能力的家庭自然會為了小孩的就學問題,往西邊移動。

住宅區的規劃

再來,就是都市計畫上的政策因素。被規劃為住宅區的地方,顧名思義,就是為了保持它良好的居住環境。而被規劃為工業區,或者準工業區的地區,原本就會因為噪音或者污染,不適合人居住。攤開都市計畫圖,你就會發現到西邊較多規劃為住宅區的地方,偶爾會有準工業區,但工業區幾乎沒有。但東邊,則是有大片的準工業區,也有許多工業區。準工業區與工業區的差別,就在於準工業區不能有會使環境惡化的工廠,環境稍微比工業區好一點點。但即使是在西邊,只要是準工業區,即便是在港區,大概房價也好不到哪裡去。

就因為上述先天的、後天的、以及政策上的條件,較有經濟實力的人,自然而然地就會往西邊移動,而沒錢的,社會底層的邊緣人,則會往房價便宜的東邊移動。聚集的人種不同,地區上也會演變出截然不同的風格。交通系統,大規模再開發容易,但人文的素養,可不是一朝一夕就可以「軸線翻轉」的。


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