房市散步[01] – 目白(下落合)

目白

如果說要找東京的高級住宅區,或許「一低層(第一種低層住居專用地域)」會是個好指標。所謂的「一低層」,就是都市計畫法中的「用途地域(用地區分)」。都市計畫法中,詳細制定了每個區域屬於怎樣的性質,建築上有怎樣的法規,容積率多少,建蔽率多少等。

而「一低層」,則是建築法規最嚴格的地區。日本人心目中的高級住宅區,是安靜的,是沒有喧鬧商店的。攤開東京的都市計畫圖,你就會發現,許多聞名的高級住宅區,用地區分都是屬於「一低層」,如:広尾二、三丁目,松濤,神山町,上原,富ヶ谷…等。而這些區域之所以寶貴,就是因為他在都心中的都心,但又沒有喧鬧的環境,是個純住宅區,要到熱鬧的地方一下下,自己的居住環境又清幽。因此這些地方多半都是大戶型的傳統大宅,或者是高級的低層公寓。這些地方的物件,有些不是很知名。原因在於流通量低,你想買,不見得有貨賣。所以不如麻布,六本木等地這麼聞名。這個地方,如果擁有一個好宅,可以說是最佳的保值產品。當然,同樣是「一低層」,都心很寶貴,但郊區的「一低層」就…..

今天要去散步的目白,或者我應該說「下落合」(PS.學習院那邊的目白,這次沒去散步,下次再去),其實就是大家口中的高級住宅區之一。介於JR高田馬場站跟目白站的中間,但他的地名「下落合」,卻常常讓第一次聽到的人,不知道其實它是高級住宅區。之所以這一代會叫做「落合」,其實就是因為神田川跟妙正寺川,兩條河流「交會(日文為:落ち合う)」之處。就我們之前提過的邏輯,河川處為低地,自然不是高級住宅區的台地。也因此,其實落合~中井一帶,普遍讓人覺得是窮人住的一帶。得確,從下落合車站至下落合一丁目,這一帶的用地區分為「準工業」區,因此的確不是這麼優的地方,也因為下落合一丁目鄰接高田馬場,所以雖然方便,但是就是一堆出租小套房,附近學生多嘛。但過了一個馬路,也就是過了「新目白通」之後,住宅氛圍就180度大轉變。只要相隔一條街,資產價值其實可以差很大。下落合二~四丁目,屬於高台的地形,古代叫做「山の手」。對拉,就是我們山手線的「山手」。自江戶時期以來,就是許多武士的家邸。隨著進入明治時代,武士沒落,這裡開始居住了許多達官顯要,因此現在這個地名,我覺得它有點委屈。

而下落合,往上走,是高雅的目白商圈。「目白通」上,許多有sense的小商店,看得出居住在這一代的人,品味的高雅。而下落合往下走,則是學生街「高田馬場」。採買,吃東西很方便,但下落合又沒有高田馬場的喧鬧,又有「おとめ山公園」,也難怪這裡是個大家都喜歡的住宅區。靠近目白車站的那一帶,更多的是高檔住宅,許多高級公寓都是50坪以上的設計。也就唯有這樣的地段,老屋子,重新裝修後,還可以高價出脫。不過靠近下落合四丁目~中落合一帶,由於離目白站跟高田馬場站都很遠,反而是靠近西武新宿線的「下落合」佔,因此方便性就差很多,不見高級的氛圍。但所幸一帶也安靜,房價也合理,加上其實走到中井站商圈也不遠,或許也是個CP值不錯的地方。不過兩者的資產價值自然差了一大截。


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