房市散步[09] – 田園調布

大田區,是東京都23區中面積最大的區,高達60平方公里,與品川區、目黑區、世田谷區齊名,都屬於東京的「低層高級住宅區」,又稱作「城南地區」。日本人只要聽到「城南」,自然而然腦袋中浮現的印象就是高級住宅區的代名詞。但大田區的右半邊,尤其是蒲田,大森一帶,幾乎都是工業區,而左半邊,雖然屬於住宅區,但其實這裡的中古木造透天,空屋很多,因此整體的印象,算是城南四區中最差,最沒價值的一區。或許就是因為空屋過多,大田區是東京第一個開放合法短租民宿(民泊)的行政區。

而在這樣看似價值不是很高的一區,有個像是與庶民完全隔離的高級豪宅聚落秘境,就是「田園調布」。在20世紀初期時,日本的住宅形態還是像先前的台灣一樣,住商混合,並沒有所謂的住宅區與商業區分離的概念。當時田園調布還是一片荒蕪,土地便宜得跟大便一樣,而有遠見的企業家,也是設立日本鐵道會社(之後國有化)的渋沢栄一,在這裡大搞造鎮,要學習歐洲那樣,商業在都心,住宅在郊區的住商分離,因而成立田園都市株式會社(現今東急不動產與東急電鐵的母公司),來做住宅開發,才形成了現今數一數二的高級住宅區「田園調布」。所以有沒有發現,田園調布車站是「東急東橫線」以及「東急目黑線」兩條鐵路交叉喔。

而其實說田園調布很高級,其實也不盡然。真正的高級住宅區,只有在「田園調布三丁目」的一部份,像巴黎一樣,馬路是放射狀的那一帶而已。車站的右邊屬於地勢低的地區,老舊的破房子還蠻多的,一點也沒有田園調布應有的高級感,而左半邊,也就是放射狀那一邊,整體就規劃得很棒,有銀杏大道,而且還是在高台,從車站要到三丁目這裡,還必須要爬樓梯或搭電梯,彷彿就是跟其他的區域說:「此地為高級住宅區,貧窮老百姓退散!」的感覺。當然,田園調布三丁目屬於「一低層」的住宅區,沒有任何商店也是理所當然。但是在車站附近,其實商業氣息也稀稀疏疏,站前商店街的店,也不是什麼高級的店,對,就是「大田區」等級的一班庶民的店,只有車站本身看起來很華麗。但車站本身,除了超市跟幾間商店以外,沒有任何餐廳。只有代表高級的麵包店「梅森凱瑟」以及「星巴克」而已,看來貴婦們只要吃麵包跟喝咖啡就會飽了。

田園調布

 田園調布車站的生活機能沒有很好,當地住豪宅的人,要買東西可能還是(叫瑪莉亞)去自由之丘採買,因為其實走到自由之丘並不遠,大約十幾分鐘。而往下一站又有很舒服的多摩川台公園,生活環境是還不錯。

而走進田「園調布三丁目」,你就會發現這裡的高級住宅,都是獨門獨院的透天豪宅。其實這是有原因的。在日本要蓋房子,除了要符合「都市計畫法」的用地區分容積率與建蔽率外,還要符合「建築基準法」的建築規定。除此之外,有些較假掰的地區,為了維護地區上「良好的生活環境(對拉,為了房價拉!)」,居民們會聯合起來制定比上述兩法更嚴格的「建築協定」,規定這裡的住宅興建方式以及用途。這是具有法令效率的。

像是田園調布這裡,就規定這裡「每塊基地的大小,不得小於50坪」,意思就是叫窮人不要進來,只能蓋豪宅。而且建物高度不能超過9米,只能蓋二樓,也就是即使你容積率有剩,也不能再往上蓋。另外,還規定「不能蓋出租套房」,以免沒錢的租屋族進來跟我們這些貴婦走在一起,污染了我們高級有錢人的氣質!還有,這裡也不能有任何商店,但事務所可以,不過「不准掛招牌」,因為很醜,我們有錢人怎麼可能需要工作呢?要辦公就得偷偷得來!。還有喔,我們這些有錢人都很重隱私的,你房屋的牆壁,一定要離跟隔壁的土地界線1.5公尺以上,而且對向隔壁人家的那個窗,一定要用不透明的玻璃,因為有錢人想要在裡面開性愛派對(我猜的,但不透明玻璃的規定是真的)。

如果你沒有符合上述的規定,你是拿不到建築許可的。所以你如果是想要在日本買地自建,記得要問好你的仲介,你買的地有沒有建築協定之類的,以免買了還不能照你的意思來蓋。

除了「田園調布三丁目」以外,田園調布的其他地區,之所以會越來越低級,其實跟泡沫時代高漲的地價有關係。早期住在這裡的人,就像我文章開頭講的一樣,並不是真的很有錢,只是運氣好,買到的土地之後變得很有錢而已。聽說在二戰前,這裡的土地100坪,只需要一個正常上班族四年的年薪而已。而由於泡沫時代,地價高漲,也因此土地的公告現值也隨著調高。許多原本居民的第二代,因為不是真的有錢,只是有地而已,因此他們繳不起高額的遺產稅,所以只好把爸媽留下來100~200坪的豪宅土地再切細,反正50坪以上就OK了,切細之後再賣掉,變現來繳稅,所以原本都是獨門獨棟的豪宅,就越變越小,越變越Low。


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