房市散步[04] – 麻布十番周辺

麻布十番

如果說麻布十番給我的印象是什麼,我只能說,除了很多大使館以外,還會讓我想起「美少女戰士」。對,大家小時候都會看的卡通,美少女戰士中的舞台:「十番商店街」,就是以這裡為模型。

女主角們常常在這商店街出沒,在這裡的電動遊戲場打怪,主角地場衛(燕尾服蒙面俠)所住的公寓,窗戶可以看到巨大的東京鐵塔,搞不好就是住在東麻布,就以一個大學生而言,可以住得起這樣的房型跟地段,實在不簡單。而家裡開神社的火星(Sailor Mars),她家的神社叫「火川神社」,讀音正好是跟在元麻布的超高層「元麻布ヒルズフォレストタワー(Hills Forest Tower)」旁邊的「氷川神社」讀音一樣。還有許多,在劇中會出現的場景,例如有一集,公車憑空消失的仙台坂,就是韓國大使館前的那條路。

 麻布一帶的高台地區,自古以來就是望族跟高階軍官等有錢人住的地方,但地勢低的一帶,則是自古以來,職人居住的地方。因此雖然說這邊一帶都屬於麻布地區,但其實,可能只要過個馬路,兩邊的感覺就差很多。在大江戶線以及南北線開通之前,這裡的交通不是那麼方便,沒這麼多的外來人口,因此當初這裡感覺,就像是有錢人的隱密私邸。但自從電車線開通,再加上鄰近的六本木大規模都更,以及六本木Hills的完工,讓這一帶知名度大升,因此靠近大馬路的地方,近十年也蓋了不少超高層塔式住宅。而較高台的住宅區域,則是較多高級的低層住宅,鄰近的三田一帶,更是預計再蓋兩棟超高層住宅以及一棟商辦。

  而由於這一帶的房屋,新建的超高層等,大多屬於高級,乃至於頂級的產品,因此要價也不菲。且隨著麻布的知名度也越來越高,這裡的房市買盤也逐漸國際化,房市波動較容易受到國際情勢波動。據說有人雷曼風暴前,買了3億的物件,但金融海嘯後,物件跌價跌到剩下一半(不過我想現在價位應該已經回來了)。看來即使是高檔地段,只要選錯物件,不是真正保值的A級產品,在房市高點時,還是很容易會受重傷。

   麻布這一帶的高級住宅,大多聚集在「元麻布」、「仙台坂」、以及「南麻布一丁目」後方的高台一帶。尤其是靠近「有栖川宮記念公園」的「元麻布二丁目」,更是高級住宅區的代名詞。而南麻布後方高台地方雖然也是很棒的住宅區,但下了山坡以後,靠近「渋谷川」一代的南麻布,就屬於傳統產業工廠聚集處,用地區分屬於準工業區,因此整個感覺就完全不一樣。這裡一點都不高級,反而聚集了許多出租小套房,沒錢,但是又想要假裝自己是名媛貴婦(セレブ)的上班族,就會住在這的地方。

  元麻布一丁目的高台上,有個長相很奇特的超高層Tower Mansion,是由森大樓所發售的「元麻布Hills Forest Tower」,長得很像一棵樹。因此住在上面高層的人,從陽台上往下看,就彷彿浮在空中一般(因為你看不到大樓下方的住戶)。一般的超高層塔式住宅,因為容積率的關係,很多都在大馬路上,或在很熱鬧的地方。但我很喜歡這個產品,是因為它位在高台上,離車站又有點遠,居住環境不喧鬧,即使低樓層也有很好的眺望。不過很像台灣人不太喜歡這樣「頭重腳輕」的感覺。

  到了東麻布往赤羽橋一帶,感覺就像失去了生氣一樣,商店街沒什麼氣息,住宅部分的街道也不怎麼高級。老舊的房子很多,出租小套房也蠻多的,完全無法跟元麻布的高級住宅區比擬。

  至於麻布旁邊的「三田」一帶,「三田二丁目」有個名宅「三田綱町Park Mansion」,雖然已經是1971年的物件,但由於是三井不動產與鹿島建設的產品,且又位於三井集團的迎賓館「綱町三井倶楽部」旁,建照時,是當時豪宅中的豪宅,號稱日本第三高層建築(只比東京鐵塔與霞が関ビル低),即使到了現在,價位都還維持得不錯。

  而「三田一丁目」,目前有三井跟住友的兩棟超高層塔式住宅,接下來還有建設計畫要蓋三棟住宅共1300多戶的戶數(「(仮称)三田小山町西地区市街地再開発事業」),之後這裡的戶數,量會多到可以比擬灣岸地區與西新宿。

  我曾經聽過一個日本財經專家的意見,他家很像就住在這一帶。他說因為這裡將來會有太大的量,所以他趁現在價位還不錯,趕快把房子賣掉,深怕以後量太大,會跌價,因為「量大價必亂」啊。不過我覺得很奇怪,他現在賣掉之後,不就一直租房子?東京房租又這麼貴,假設他想租到2020年,那這五年的房租(若以這裡的Tower月租30萬來計算),不就高達1800萬了嗎?但我倒不覺得屆時麻布房價會有1800萬以上的下滑空間。另外,就算他是賣掉麻布,換到別的地段,以現在的新屋開高價,我想他也不是那麼容易可以換屋換得起。若買中古屋,也不見得有物件可以買。

  雖然東京有可能以後人口減少,麻布有可能供給過多,但我認為,即使這裡不會漲價,但要大幅度跌價也是不太可能(當然還是得依經濟情勢,我的意思是:跌價的原因並不會是因為多了三棟Tower的供給)。灣岸地區可能會跌價,除了它生活機能不好、量很大以外,晴海、豊洲、甚至遠至東雲,並沒有像麻布這樣的「品牌」。所有的人都想要往都心擠,而麻布又是都心中的都心,即使沒錢的上班族,都想屈就於東麻布以及南麻布的小套房了,因此這裡即使供給量再多一點,只要交通及生活機能完善,產品本身夠好,我認為這裡還是很有它的魅力在(最後兩段為個人意見)。


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