東京都市中心不動產,短期內沒有任何下跌的可能性!!

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日本的八卦雜誌作家也好,台灣旅日的某些人也罷,總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場,等房價變高後,才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了,新任的美國總統也已經出爐,脫歐風暴的陰影似乎暫歇,許多情勢也漸漸明朗。這篇,就讓我們稍微來探討一下,為什麼我認為「東京都心的不動產,短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。

匯率問題

眾所皆知,川普當選後,他的經濟政策受到市場的青睞,美國股市漲翻天,而這一兩天,受到美國公布的耐久財受注高於市場預期,以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞,更讓美金美股狂漲,日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文,一再強調,日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌,正好讓日本進口建築費上漲,墊高了建商的成本,間接反映在新屋的售價上,新屋上漲,也會連帶拉抬中古屋的價格。

此外,東京都心精華區的房屋,屬於國際買盤市場。日圓下跌,對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠,因此,日圓越是跌,房價越沒有下跌的空間。

新屋供給方的手段

新屋的價格,我們都知道是由「土地+建築管銷成本+利益」計算而來,土地的取得,多半為興建前的一、兩年就開始。因此即使面臨市場下修局面,建商也無法立即轉變興建計畫。而今,地價上漲,建商若是今年的購地,勢必取得成本會墊高,因此以後一定要貴貴賣,建商才有利可圖。那…如何維持兩年後,市場價位還可以維持在「貴貴賣」的好況,讓建商能夠順利高價銷售呢?很簡單,將供給量縮起來就可以了。

有沒有發現最近新聞所公布的不動產數據,一直都在講說「首都圈新屋的發售量變少」。不懂的人,會以為是市況變差,所以供給變少。懂的人,就知道這是建商從源頭管控供給量,以維持高房價的手法。內行看門道,外行看熱鬧嘛。

而為什麼這一招,在金融海嘯的時候沒效,但現在就會有效呢?道理也很簡單。金融海嘯前,有許多體質不健全的二、三線建商,他們以高融資的方式興建了大量的房屋,因此他們的財務體質不是很健全,講白話就是他們口袋不夠深啦。他們口袋不深,導致沒有能力撐過金融海嘯,因此只好大量拋售手中成屋,進而拉低了市場價格。但,這些體質不健全的二、三線建商,在金融海嘯時都死得差不多了,現在,還留在市場上的開發商,都是體質健全的一哥,不是那些財閥系的,就是金融體系的,不然就是電鐵系列的,他們的財務基盤相對穩定很多。而,少了這些二、三線的建商,目前市場上的新屋供給量,縮減至當時金融海嘯的三分之一而已,因此在供給量有限的情況下,自然就不太容易因為大量供給,導致價位崩盤。

造價問題

除了第一點說的,日圓下跌會導致進口原物料上漲外,東京還有一個2020奧運,目前還有許多公共工程在做,因此缺工問題還是很嚴重。匯率問題導致原物料價格down不下來,奧運問題則導致人力成本down不下來,這也就是為什麼大樓造價不會下跌的兩個主因。

另外,根據日本房產專家沖有人的統計,從雷曼風暴到房價落底,也走了將近四年的時間才真正打底。而其實上次的落底,新屋只跌了13%,中古屋只跌了7%,百年一見的金融海嘯,都只是這樣的跌幅,現在這種只看得到利多,看不到利空的局面,更別說會下跌了。

金融政策

最近,自民黨正在醞釀總裁任期延長至九年,也就是安倍的任期,很有可能不是只有做到原先預定的2018,可能會繼續再做一任,至2021年。若安倍連任,日銀黑田也跟著連任的話,則現在寬鬆的貨幣政策,也可能一直持續到2021年。換句話說,當市場仍然是充滿熱錢,且維持史上超低利率,只會讓房價更難下跌。利息低到根本就是借錢不用利息,只會讓售屋者更沒有理由低價急售房屋。

人口動態

日本的人口確實持續減少,少子高齡化的浪潮擋不住。但,東京都的人口卻是持續正成長。因為磁吸效應,將周遭地區縣市的人,都吸引到了東京工作。人口增加,就是對房屋的需求增加,這更是穩住目前東京房價的一大要因。也就是說,漲,只會漲人口增加的東京精華區,像是足立區,江戶川區,甚至外縣市的千葉地區,可能你就別做夢說你的房子有支撐了。

不動產的新效用~Airbnb(民泊)

雖然許多大樓的管委會,不同意區分所有權人將房間拿來做Airbnb,但不可否認的,許多管理鬆散的大樓,都是睜一隻眼閉一隻眼。另外,購買一戶建,或是購買一整棟大樓的,沒有所謂的管委會來管東管西,只要不違反法律,是可以光明正大地將物件拿來作民泊。而日本目前對於民泊的法規可以說是越放越寬,觀光客也一年比一年增加,預期2016年還可望突破2400萬人大關。

事實上的住宿設施不足,使得民泊的身價水漲船高,飯店供給不足,觀光客增多房間需求增大,自然會拉高民泊的住宿費。住宿費變高,代表收租更多,使用收益還原法的觀點來看,租金的上漲,勢必會帶動房價的上漲。若是今後的法令配套設施等更完善,應該會有許多法人以及私募基金都來蓋高檔的民泊,如果觀光客可以持續增加,就會穩住租金價格,屆時,房價要跌也難了。

高資產節稅者的動態

日本的高資產階級很多,根據資金循環統計,老年人握有滿滿的現金。雖然超高層節稅的手法已經被政府盯上,準備稅改,但這只是節稅空間變小而已,並非消失。把資產換成不動產,還是比現金的評價低。若這些老摳摳的老人,想要在生前轉移資產,比起贈與現金,贈與不動產仍然會是相對划算的選擇。若往後的房市,不會有太多的下跌因素,就算下跌,也不要跌超過要繳的50幾%的遺產稅的話,或許老人們會更願意將錢擺在不動產上,而不是放在負利率的現金上。

鑑價方式主流變為收益還原法

當初泡沫時代,之所以會吹出大泡泡,其實跟銀行的鑑價機制有很大的關係。以前沒有所謂的「收益還原法」,也就是用投報率來衡量這個不動產價值的方式。以前的主流為「比價法」,因此只要有一個物件高價成交,銀行就會使用比價法,來斷定周遭的房產有相同的行情,就這樣一手換一手,房價越炒越高,但銀行卻沒有另一套準則來衡量這個不動產,是否究竟真的有這樣高的價值,因此就這樣吹出了大泡泡。

但近幾年,「收益還原法」變為主流,現在銀行學聰明了,知道要注重你物件的收益性,因此現在銀行能夠較準確地預測一個物件將來收益的總和,可以客觀判斷,一個物件是否能夠在還款期限內清償負債,因此對於一個房屋的價格,會有一條很清楚的上限價格以及下限價格在。而上限跟下限,約莫就是我在書中提及的1.5倍以及5%的空間(詳見東京買房最強攻略P198)。而目前東京精華圈的房價Range,還是在這正常的範圍內,並沒有高漲到投報率只剩2%或1%,也因為目前的房價,都還在銀行以及屋主回收租金都是可以承受的範圍之內,因此「目前的房價還不是泡沫」,所以也沒有崩盤的疑慮。不是因為房價高到你買不起了,就是泡沫。千萬不要用自己的口袋深度,來衡量市場的高度。

就上述的八點,讓我可以很肯定地講,「短期內,東京都心不動產,沒有任何下跌的可能性」。如果有,就是除非在東京都心,發生了比311更大的大地震;又或者是川普突然當不了總統,希拉蕊革命導致世界情勢動盪;又或者是北韓金先生突然發瘋,又射了,且射在東京的土地上了。


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本篇已經徵得原作Tin的同意 得以做文章內容的部分修改以及轉載 – 原文連結

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