從東京看台北房市,你會發現台北房價仍然….

東京

昨天一位住在新北市的老朋友,寫E-mail給我。她告訴我說,前兩年,她現在居住的社區,一坪可以賣到45萬台幣,但現在一坪竟然只能賣34~38萬。她很不解地問我說,自己居住的地方走到捷運站才6分鐘,附近生活機能也很完善,又緊鄰土城重劃區、日月光購物中心、長庚醫院預定地等設施,因此她認為自己所居住的房屋應該是很抗跌才是,不懂為什麼會跌這麼多。

而她的父親最近則是一直遊說她,說這波房市修正僅是短暫拉回,2020年開始,台灣的房市又會高漲起來,要她趕快趁這兩年買房換房,因此她想問問我的意見,以及老爸的看法是否正確。

這篇,我就將我給他的回信一起跟各位網友分享。但,畢竟我人不在台灣,看到的台北,只是整體、宏觀的,無法看到細部的個體、微觀的部分。再加上我已經在東京待太久了,很多對於不動產的觀念都跟台灣人不太一樣。因此這篇只能說是我個人的「看法」,以我日本不動產的知識為基底,用「旁觀者」的角度來描繪我所看到的台北房市。

這篇文章各位看看就好,這只是個人的意見,也歡迎各位朋友提供自己在地的意見跟看法,但不要有不理性的筆戰。

為什麼我在台灣住的社區會下跌25%以上呢?

TiN的看法:我知道台灣的房市最近很慘,新北市很多地方下修的幅度都有超過三成以上。其實推案量大的地方,價位一定容易下修,尤其是某些重劃區,即便那裡的生活機能完善。

從這幾年台北買房的歷史來看,這些推案量大的社區,有很大的比例都是由投資客所購買。雖然當時建案也是完銷,但這並不代表那個地區有實際這麼大的自住需求。而投資客買來的目的就是轉賣,如果每個投資客都口袋很深,不需要貸款那也就算了,但實際上卻是,有許多口袋不深,都是使用貸款來購買,想要賺快錢的業餘投資客。當寬限期一到,房子還賣不掉,他們又無法負擔高昂的本利攤還房貸時,他們也就只好斷尾求生。量體大的社區,這樣的人也相對多,因此整體社區的行情,很容易就這樣被拉低了下來。這也就是為什麼我一直都叫大家不要買東京的灣岸一帶,因為那裡除了量體大以外,大多也都是投資客購買。如果量體大,但像是武藏小杉這樣是有實際的自住需求撐盤的地方,就比較不容易發生崩盤的情況。

台北房價下修了,現在是不是合理價了?

TiN的看法:一個地區的房價,可以從1.「成本法」2.「收益還原法」3.「房價所得比」等幾個面相來評估是否合理。

1.成本法

也就是從建商的造價來評斷。在日本,建商的利潤應該是土地加上建築成本,再加上兩~三成左右。需要加上兩~三成,是因為建商還有管銷費用,人事成本…等。如果沒有這樣的利潤,建商不會去蓋房子,因為賠錢的生意沒人做。

日本建商的利潤是三成左右,但「據說」這幾年,台灣的建商,一個建案只要賣掉三分之一以上,剩下的都是賺的。也就是托這幾年房價高漲的福,台灣建商的利潤,很可能高達六、七成之多。這也就是為什麼有許多建商在這波房市下修時,都可以有震撼彈型的「讓利」,將房屋便宜賣給消費者,也都還有得賺的原因。也就是說,如果從成本法來看,台北的房價過高,而且建商應該也還有不少的讓利空間。

日本當時的下跌,是跌破建商的造價,建商必須是「虧本」,才有辦法出清餘屋。也因此當時,日本也倒了一大票建商。看來台灣建商要離「虧本」賣的價位,還有很長的一段路。至於會不會有那樣一天到來?或許不會。因為當時日本高利率6%,因此房價是硬著陸,但目前台灣還是低利率,因此頂多緩跌,軟著陸。

2.收益還原法

也就是一間房子,其將來能夠創造出來的房價收益。國際上一般的尺度是說,20~30年的房租,應該要等於房價才是合理,也就是考慮到房屋的折舊,20~30年的房租應該必須要能將房價回收回來,才是合理的。而若推算成投報率,大約就是3.5%~5%,是房價的合理區間。但就從收益還原法來看,現時點,台北1%多的投報率,低得誇張,也就是房價高得誇張。

3.房價所得比

基本上,一個地區的房價,應該要是當地人年收入的8倍才算合理。但如果像東京、倫敦、紐約、上海這種的國際城市,不是只有當地人會買,而是會有國際性的買盤,因此像這類的國際都市,使用當地人的房價所得比來看房價,其實意義不大。

不過我想,台北的房市並不屬於國際買盤,因此目前14倍的房價所得比,已經過高。(根據東京カンティ2016年的調查,東京都新成屋的房價所得比為11.3倍、10年中古屋則為8.57倍)

那台北的房價2020年之後會上漲嗎?

TiN的看法:這幾年台灣房市之所以會上漲,有幾個原因,分別為:1.「調降遺贈稅」、2.「利率持續低檔」、3.「資訊不對稱與投資客的存在」。但上述三個原因都已經陸續消失,且2020年後,還要面臨4.「人口減少」的一大利空,因此我認為上漲的可能性恐怕不高了。

1.調降遺贈稅

金融海嘯後,馬政府將遺贈稅從40%降為10%使得海外資金回流。而會有這樣的政策,也是為了迴避金融海嘯的衝擊。而金融海嘯,美國及歐洲等各國使出大量印鈔量化寬鬆的政策,這又更加速了游資湧入台灣房市。

不過據報導顯示,這幾年來台灣的資金外流,光是2015年一年就外流了680億美元。也就是當初在房市撐盤的資金,有很大的部分已經遠離台灣,因此我認為將來,即使2020年後,房市也不會上漲。

2.利率持續低檔

利率低,是造成房價高的其中一個原因。因為現金放在銀行,收不到什麼利息,資金只好去尋求更好的投資標的。而房市就是資金的其中一個標的。且利率低,代表房貸也很便宜,持有成本很輕,就這樣,大筆大筆的資金湧進了房市,自然造成了房價上漲。

但是時至今日,各國,尤其是美國聯準會頻頻釋出升息的訊息,利率只要高,自然會對房價產生下挫的壓力。升息後,要投資的人,與其將錢放在投報率只有1%多的房市,倒不如拿去存定存,除了保證不蝕本外,又隨時可以動用,不像房地產想要賣不見得賣得掉,變現性差。而對於已經貸款買房的人,也很有可能因為升息而導致無法負擔房貸,進而選擇出售房屋。因此利率變高後,會帶來跟利率低檔時完全相反的走向,也就是房價下跌。

現在全世界(除了日本以外),都逐漸開始收起了量化寬鬆。資金供給變少,利率自然就只會提升,這又是對於房市不利的一大因素。日本銀行黑田總裁應該會在2018年下台,在他下台之前,日本的金融環境應該還是維持他一慣的量化寬鬆。但下一任的日銀總裁,是否會承襲他的做法,也影響著日本將來的經濟以及房市。

3.資訊不對稱與投資客的存在。

以前台灣因為沒有實價登錄,作價容易,又沒有房地合一稅,交易成本以及持有成本都很低,房屋的交易有許多套利空間。在這樣的環境之下,自然會有很多房地產投資客的出現。

但上述的資訊不對稱以及交易稅,都已經逐漸正常化,投資客不再有獲利空間。據說以前台灣的房市,有七成都是投資客,只有三成自住客,現在只剩自住客。這也就是為什麼台灣房市的交易量從以前的30~40多萬戶,現在只剩下20多萬戶。沒有了「量」,「價」自然很難上漲。沒有投資客的炒作,房價要想在2020年後上漲,應該不容易。

4.人口減少。

2021年,台灣人口很有可能進入負成長。若房市只有自住客,沒有投資客,那人口又減少,那麼從經濟學最基本的「供需」來看,房價不太可能上漲。尤其是北台灣現在未去化的餘屋以及空屋,數量都還很驚人。舊屋都賣不掉了,要上漲,可能還是有一定的難度。

一個家庭,是一個爸爸跟一個媽媽(或兩個爸爸、或兩個媽媽)。如果一個家庭只有一個小孩,這個小孩長大後甚至不需要買房子,因為爸媽死後就是留給他。如果他又娶了一個老婆跟他一樣,也是獨生女,而父母也留一間房子給他的話,這小倆口在「什麼都不用做」的前提之下,就會有「兩間房子」。因此人口減少,對於購屋的需求,只會是一大衝擊。

可是很多台灣房仲專家都說,再盤整一兩年,台北的房市就會復甦耶?

TiN的看法:是的。這些專家的看法或許是正確的。不過,這些專家的角度,跟一般購屋者的角度是不同的。這些專家多為房仲。他們所謂的復甦,指的是「成交量」的復甦。而我們購屋者的角度則是看「成交價」。對於仲介而言,「量」才是重點,有量就會有仲介費,價位怎麼樣他們根本不在乎。但我們一般消費者在意的是「價」。你也只買一間,要賣也是賣那一間,量怎麼樣,一般消費者才不想管。

這些房仲大老所謂的「復甦」,是指「量」會出來,這樣他們2020年之後,業績就會比較好。不過「量」要出來的先決條件,就是「價」要跌到自住客願意進場的甜蜜點,因此房仲大佬們心裡真正的意思是:「從2014跌了7年,到2020年,這些硬頸的屋主應該也軟了,撐了七年可能也要棄械投降了。要買的遞延性買盤,看到屋主降價了,只要負擔得起,應該也不會在ㄍㄧㄥ下去了」。

現在的自住客也很聰明,只要價位過高,也不會隨便追價。因此2020年的房價是否會反轉,漲聲再起,我個人是比較持保留的態度。但若價位有下修到自住客願意進場的點,我想,「量」是會出來的。

中國大陸人錢很多,他們會把台灣買光光的。

TiN的看法:是的,大陸人錢很多,但大陸人也不是白痴。大陸人,這幾年已經陸續在英、美、日、加等地,大肆購買不動產。這些國家是國際都市,法令也完善保護其所有權。如果我是有錢的大陸人,我想要資產轉移至海外作配置,台灣一定不會是我的選項。之前還曾經發生過萬通2011的事,連過戶都有問題了。

加上今年起,大陸防堵資金外流,外匯管制,許多人想要在東京買房,都要透過地下金融的管道。就算台灣願意展開雙臂歡迎大陸人來,習大大准不准他們來買?這可就不得而知了。或許也是有這個可能性,畢竟,英國都能脫歐,川普都能選上,世界上還有什麼不可能呢?不過就現在的情勢來看,「大陸人買台灣房買到房價暴漲」的機率,應該是蠻細微的。可能東京被大陸人買到井噴的機率還高一些。

TiN給的最後建議:

今後的台灣,或許會跟日本越來越像。雖然說最近東京都心漲很多,但其實人口持續流失的近郊與郊區,價位都不漲反跌。東京都心會上漲,大概也是因為奧運利多、量化寬鬆、稅改以及國際買盤所致。

如果要在台北買房,我會建議您,不要以賺錢的心態,找一間您覺得住起來舒服,環境好,機能不錯的地方,切記房貸不要超過自己的負擔太多。如果有能力就買台北市,畢竟人口再怎麼減少,首都還是有一定的工作人口會聚集,甚至會有磁吸效應,將來即使房屋要出租或要出售,都比較有市場性。祝買屋順利。


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