日本不動產的美麗騙局 – かぼちゃの馬車

午夜12點,南瓜馬車的魔法終將現形…

神仙教母:「仙蒂瑞拉,你要記得。一過了午夜12點,你身上的魔法將會解除,南瓜馬車,與你身上的美麗服飾將會一一現形…」。這間不動產公司的社名,似乎就預言了它的末路。現在11:59分,700位光鮮亮麗的房東,即將陷入萬劫不復的深淵。

「かぼちゃの馬車」(譯名:南瓜馬車)這間不動產公司,是近幾年急速成長的一間專蓋女性專用Share house,再販售給個人房東投資家的公司。2012年設立之初,資本額僅有300萬日圓,短短沒幾年,2017年3月時,馬車公司已經成長到了營業額316億日圓的大企業。累積販賣物件數量高達800棟(1萬室)。會有這樣的成長,說是完全歸功(歸罪?)於駿河銀行(スルガ銀行)也不為過。

這間公司的經營模式是:「自己蓋Share House,賣給客人後,再將其回租回來做包租」。假設一個物件,市價如果是7000萬日圓,那麼,馬車公司就將這個物件賣1億日圓給他的客戶。也就是每賣一個物件,馬車公司就可以暴賺3000萬日圓。疑?客人是白痴嗎?為什麼要買呢?就我看來,客人的確是白痴。

想要賣高價,最簡單的方式,就是「操作租金」。假設Share House一個房間原本可以租到4萬日圓,一個物件有10間房間,那麼一個月的租金就是40萬日圓。對比建物原本價值的7000萬,表面投報率就是6.85%。

若馬車公司想把這個物件以高價1億日圓來賣給客人,那麼以4萬日圓的租金來計算,表面投報率就會只剩4.8%。這個數字看起來會非常沒有吸引力。

那…怎麼維持光鮮亮麗的高投報呢?簡單啊!馬車公司把它們賣掉的房子回租回來,一間房間以一個月6萬日圓的租金來向買的人承租。這樣一個月的租金就會高達60萬。若以物件價格1億日圓來回推,這樣的租金,其投報率就可以維持在7.2%。而且馬車公司還給房東們保證租金喔,即使空房,都繼續每間給你6萬日圓的租金。

聰明的台灣朋友們,應該已經看出事情的端倪了。對,這就是龐氏騙局!只能租到4萬的房,馬車公司怎麼有辦法用6萬來向房東承租,自己賠2萬呢?然後物件還有空屋喔,這些空屋,馬車公司一樣要支付6萬日圓的房屋給房東。這筆差額的錢哪裡來?羊毛出在羊身上。別忘了,他們賣掉一間房子,就先賺了你3000萬日圓了。錢,除了從這3000萬日圓慢慢還給你以外,他們每個月還是賣掉了10幾個物件,每個月穩定獲利3~5億日圓。錢,就是從這些後來的房東身上賺來的。

而這些房東,之所以會笨到用1億日圓去買下市價只有7000萬日圓的房屋,就是因為被馬車公司所虛構出來的「高投報」以及「保證租金」所騙。而且,馬車公司與駿河銀行配合,物件全額貸款給屋主一億日圓。也就是說,駿河銀行完全沒有做到銀行應該做的,確實審核物件實際的價值,而隨意放貸。

這樣的生意模式,完全建立在「馬車公司可以持續找到新的客戶」、以及「駿河銀行繼續無視物件價值持續亂放貸」之上。然而,駿河銀行似乎發現了苗頭不對,去年10月開始停止了對於馬車公司客戶的融資。銀行縮緊了銀根,自然而然,馬車公司一間房屋也賣不出去。後面沒有白老鼠的屍體可以繼續給前面的白老鼠分食,當然,馬車公司就再也付不出保證租金。

2018年1月17日,馬車公司發出了申明,完全停止支付租金給屋主。接下來屋主所要面臨的,就是「每個月必須還款上百萬日圓以上的房貸,但卻沒有任何房租收入」的地獄局面。房東們會落得如此下場,終究只能怪自己貪,怪自己笨。不然勒,怪我囉!?


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